شرایط وکالت فروش ملک
وکالت فروش ملک به معنای این است که فروشنده با حضور در دفتر اسناد رسمی، به خریدار اجازه می‌دهد تا تمامی مراحل لازم برای انتقال مالکیت ملک به خود را، حتی در غیاب فروشنده، انجام دهد. در این حالت، وکالت فروش ملک به معنای ایجاد مالکیت برای خریدار نیست و نیاز به تنظیم سند رسمی برای انتقال قطعی ملک به نام خریدار دارد. این نکته باید در تهیه متن وکالت فروش ملک مورد توجه قرار گیرد.
معاملات مربوط به املاک غیرمنقول مانند خانه، زمین و ملک همواره با دقت و حساسیت بالایی همراه است. در این فرآیند، شرایط قانونی مرتبط با خرید و فروش املاک باید رعایت شود. گاهی اوقات، فروش ملک از طریق اعطای وکالت به شخص دیگری انجام می‌گیرد. به عبارت دیگر، فروشنده فردی را به عنوان وکیل خود معرفی می‌کند تا به نمایندگی از وی ملک را طبق شرایط مورد نظر، به فروش برساند.
امروزه، فروش ملک به صورت وکالتی بیشتر در شرایطی انجام می‌شود که انتقال سند ملک به خریدار به دلایلی ممکن نیست. در چنین مواقعی، فروشنده به خریدار وکالت می‌دهد تا ملک، خانه و مسکن مورد نظر را به نام خود منتقل کند. این اقدام ممکن است باعث بروز مشکلاتی در روابط میان طرفین معامله شود. به همین دلیل، این سوال مطرح می‌شود که در متن وکالتنامه فروش خانه و مسکن چه شرایطی باید لحاظ گردد.
برای پاسخ به این سوالات، در ادامه به تحلیل مفهوم وکالت فروش خانه یا مسکن و شرایط آن خواهیم پرداخت. همچنین، تفاوت بین وکالت فروش ملک و سند قطعی را بررسی کرده و در نهایت، نمونه‌ای از متن وکالت فروش ملک را ارائه خواهیم نمود.
وکالت فروش ملک چیست
یکی از انواع قراردادهای ذکر شده در قانون مدنی، عقد وکالت است. در چارچوب این قرارداد، فردی به نمایندگی از دیگری، مسئولیت انجام یک یا چند عمل حقوقی را بر عهده می‌گیرد. در این قرارداد، شخصی که وکالت می‌دهد موکل و فردی که مأمور انجام وظایف مقرر از سوی موکل می‌شود وکیل نامیده می‌شود. نکته حائز اهمیت این است که وکیل موظف است در انجام وظایف خود، به خواسته‌ها و منافع موکل احترام بگذارد.
وکالت دادن به دیگران می‌تواند در زمینه‌های مختلفی صورت گیرد؛ به عنوان مثال، وکالت به وکلای پایه یک دادگستری برای مراجعه به محاکم یا وکالت در عقد نکاح به محضردار. اما یکی از رایج‌ترین اشکال وکالت در زمینه امور ملکی، وکالت فروش ملک است که به ویژه در حال حاضر، بسیاری از افراد برای جلوگیری از مشکلات احتمالی، از آن استفاده می‌کنند تا املاک خود را به فروش برسانند. همچنین، افرادی که وکالت از دیگران دریافت می‌کنند، ممکن است سند خانه یا ملک را به نام خود منتقل کنند.
مطالب مرتبط: انواع سند ملکی و جنبه حقوقی
به عنوان نمونه، اگر ملکی در رهن بانک باشد و در زمان فروش، امکان انتقال قطعی آن به خریدار وجود نداشته باشد، فروشنده می‌تواند با اعطای وکالت فروش به خریدار، اجازه دهد که پس از تسویه اقساط وام، حتی بدون حضور وی، اقدام به دریافت سند ملک به نام خود کند. این وکالت می‌تواند به صورت بلاعزل باشد، بدین معنا که پس از اعطای آن، موکل (فروشنده) نتواند قرارداد وکالت را لغو کند.
علاوه بر این، اگر ملک نوساز باشد و پایان کار ساختمان دریافت نشده باشد یا جریمه‌های ساخت و ساز وجود داشته باشد، می‌توان وکالت فروش ملک را صادر کرد. هرچند در برخی موارد، هزینه‌های بالای نقل و انتقال رسمی ملک سبب می‌شود که دلالان ملکی با استفاده از وکالت فروش، به خرید و فروش مکرر املاک بپردازند، اما برخی مالکان به دلیل نیاز فوری به فروش ملک، به خریدار وکالت می‌دهند.
در نهایت، وکالت فروش ملک نوعی از عقد وکالت است که بر اساس آن، فروشنده به خریدار اجازه می‌دهد تا طبق شرایط تعیین شده در قرارداد، ملک را به دیگران بفروشد یا حتی آن را به خود منتقل کند. این موضوع با وکیل ملکی تفاوت دارد. همچنین، شرایط وکالت فروش باید به دقت در متن قرارداد مورد بررسی قرار گیرد تا هیچ یک از طرفین آسیب نبینند؛ به همین دلیل، در بخش‌های بعدی به تشریح شرایط قانونی و ارائه نمونه متن آن خواهیم پرداخت.
مطالب مرتبط: وکیل ملکی
تفاوت وکالت فروش ملک با سند قطعی
در بخش قبلی، یکی از شیوه‌های فروش ملک، یعنی اعطای وکالت فروش به خریدار به جای انتقال سند رسمی در دفترخانه، مورد بررسی قرار گرفت و شرایط مرتبط با آن تا حدی توضیح داده شد. در این راستا، ممکن است این پرسش پیش بیاید که تفاوت وکالت فروش ملک با سند قطعی چیست؟ بنابراین در این قسمت، اصلی‌ترین تفاوت‌های بین وکالت فروش و سند قطعی را تحلیل خواهیم کرد.
همان‌طور که اشاره شد، اعطای وکالت فروش ملک به این معناست که فروشنده هنگام فروش ملک، به خریدار یا وکیل او اجازه می‌دهد که هر زمان شرایط مهیا شد، با مراجعه به دفترخانه، اقدام به تنظیم سند رسمی کند. در این حالت، فروش ملک به شکل قطعی هنوز صورت نگرفته و خریدار تنها وکیل شده تا به نام خود سند مالکیت را دریافت کند و تا زمانی که سند قطعی صادر نشود، حق مالکیت او به لحاظ قانونی ایجاد نخواهد شد.
برعکس، اگر در زمان فروش ملک، وکالتی به خریدار اعطا نشود و طرفین پس از تنظیم قولنامه به دفترخانه مراجعه کنند، با انجام مراحل قانونی و ارائه مدارک لازم، خریدار می‌تواند ملک را به صورت قطعی به نام خود منتقل کرده و پس از مدتی، سند قطعی آن را دریافت کند.
مطالب مرتبط: مراحل تغییر کاربری ملک چیست؟
بنابراین، تفاوت اصلی بین وکالت فروش ملک و تنظیم سند رسمی در این است که در حالت وکالت، خریدار تنها پس از دریافت سند قطعی، مالکیت قانونی را به دست می‌آورد و می‌تواند بر پایه آن در محاکم قضایی اقامه دعوی کند. به عبارت دیگر، حتی اگر مبلغ ملک پرداخت شده باشد، تا زمانی که سند قطعی صادر نگردد، خریدار به لحاظ قانونی مالک محسوب نمی‌شود؛ مگر اینکه همراه با وکالتنامه، قولنامه‌ای نیز تنظیم شده باشد.
فرم درخواست
تفاوت دیگر مهم بین سند قطعی و وکالت فروش ملک در این است که عقد وکالت یک عقد جایز است و در شرایط خاصی مانند فوت، جنون یا سفاهت یکی از طرفین، این عقد به پایان می‌رسد. بنابراین، اگر فروشنده فوت کند، وکالت فروش ملک پایان می‌یابد و خریدار دیگر نمی‌تواند سند را به نام خود منتقل کند. اما در حالت فروش ملک با سند قطعی، این مشکل پیش نمی‌آید.
علاوه بر این، تفاوت دیگری که بین وکالتنامه فروش ملک و سند قطعی وجود دارد، مربوط به مدارک مورد نیاز است. برای فروش زمین یا خانه با سند قطعی، مدارکی مانند اصل و کپی سند مالکیت، گواهی پایان کار و عدم خلافی از شهرداری و صورت مجلس تفکیکی (برای آپارتمان‌ها) الزامی است؛ در حالی که این مدارک برای اعطای وکالت فروش ملک ضروری نیستند.
شرایط وکالت فروش ملک
در قسمت‌های پیشین، به بررسی مفهوم وکالت فروش ملک و تفاوت آن با فروش ملک با سند قطعی پرداخته شد. اما یکی از مسائل کلیدی در زمینه وکالت فروش ملک، شرایط و نکات حقوقی است که باید هنگام وکالت دادن به شخصی برای فروش خانه مد نظر قرار گیرد.
به عبارت دیگر، چه الزامات و شرایطی در متن وکالتنامه برای فروش ملک وجود دارد؟ برای پاسخ به این سؤال، در ادامه به برخی از مهم‌ترین نکات و شرایط قانونی وکالت فروش ملک پرداخته می‌شود. اما پیش از آن، لازم به ذکر است که هر قرارداد و توافقی نیازمند رعایت شرایط صحت قراردادهاست؛ به این معنا که طرفین باید دارای اهلیت، قصد و رضایت لازم برای انعقاد معامله باشند و همچنین معامله باید برای هدفی قانونی صورت گیرد. در غیر این صورت، قرارداد ممکن است باطل یا غیر نافذ تلقی شود.
از دیگر الزامات مهم در وکالت فروش ملک، این است که متن وکالتنامه باید در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود که رعایت این شرط از اهمیت بالایی برخوردار است. ممکن است برخی افراد تصور کنند که کسب وکالت فروش ملک از فروشنده به معنای مالکیت بر ملک است و به ویژه با توجه به بلاعزل بودن وکالت، هیچ خطری متوجه وضعیت مالکیت آنها نخواهد بود.
به همین خاطر، یکی از شرایط ضروری برای اخذ وکالت فروش ملک این است که خریدار باید بلافاصله برای تنظیم سند رسمی اقدام نماید تا حقوق او محفوظ بماند؛ زیرا وکالت، حتی اگر از نوع بلاعزل باشد، همچنان یکی از عقود جایز محسوب می‌شود و با فوت، جنون یا سفاهت طرفین، منحل می‌شود.
مطالب مرتبط: مشاوره با وکیل ملکی
علاوه بر این، وکالت فروش ملک ممکن است با مشکلات دیگری نیز همراه باشد که برای خریدار ملک چالش‌هایی به همراه خواهد داشت. به عنوان مثال، ممکن است فروشنده علاوه بر اعطای وکالت به خریدار، ملک را به دیگران نیز بفروشد. زیرا وکالت به وکیل برای فروش خانه، به معنای سلب اختیارات وکیل برای فروش ملک خود نیست؛ هرچند می‌توان در متن وکالتنامه این حق را از موکل سلب کرد.
یکی دیگر از توصیه‌های مهم در رابطه با وکالت فروش ملک این است که از خرید ملک از افرادی که به خوبی نمی‌شناسید، حتی با وکالت بلاعزل، خودداری کنید، مگر اینکه علاوه بر دریافت وکالت، قرارداد فروش نیز تنظیم کرده باشید. در این صورت، حتی اگر وکالت فروش ملک به دلیلی باطل یا فسخ شود، می‌توانید به استناد قرارداد فروش، درخواست تنظیم سند رسمی نمایید.
دانلود نمونه وکالت فروش ملک
پس از بیان نکات و شرایط قانونی مرتبط با وکالت فروش املاک، ضروری است که یک نمونه از متن وکالت فروش ملک مورد بررسی قرار گیرد و این وکالتنامه برای دانلود در دسترس قرار گیرد. در این متن نمونه، سعی شده است که تعدادی از شرایط قانونی مهم و مرتبط با وکالت فروش خانه و مسکن لحاظ شود.
نمونه متن وکالت برای فروش ملک
الف ) مشخصات موكل
نام و نام خانوادگی …………… فرزند …………… دارای شناسنامه به شماره …………… که از ………….. صادر شده است. تاریخ تولد …………. و محل تولد …………… شغل …………… با نشانی…………….
ب ) مشخصات وكيل
نام و نام خانوادگی …………… فرزند …………… دارای شناسنامه شماره …………… که در …………… صادر شده است. تاریخ تولد ……………. و محل تولد …………… شغل …………… و ساکن در نشانی ……………
ج ) مورد وکالت
مراجعه به تمامی ادارات، سازمان‌ها و وزارتخانه‌ها از جمله دارایی، شهرداری، ثبت اسناد و املاک، نهادهای انقلابی و شرکت‌های آب، برق، گاز و مخابرات و سایر مراجع و مقامات لازم برای رفع موانع قانونی در هر زمینه‌ای و پرداخت تمامی هزینه‌ها به‌همراه واگذاری کلیه حقوق مرتبط با (مشخصات کامل ملک) به آدرس …………………. .
کسب مفاصا حساب برای پرداخت جرایم احتمالی تخلفات ساختمانی و شرکت در کمیسیون‌های مربوطه، اعتراض به برگ تشخیص، تجدیدنظر و دفاع از حقوق در نزد هر مقام و مرجع ضروری، همچنین مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک برای درخواست تفکیک، معرفی محل و امضای صورت مجلس تفکیکی، دریافت صورت مجلس تفکیکی، تنظیم امضای تقسیم‌نامه و درخواست صدور سند ملکی، پیگیری تا صدور سند مالکیت و دریافت آن.
صدور رسید دریافت وجه، اسقاط کلیه اختیارات، ضمانت کشف فساد و تحویل مال به خریدار، حضور در دفاتر اسناد رسمی و امضای اوراق و مدارک مرتبط، همچنین اجاره دادن ملک به هر شخص و به هر مبلغ و شرایط پیشنهادی وکالت، فسخ و تجدید اجاره، اجاره مجدد حتی به‌طور مکرر، دریافت اجاره بهای معوقه و آتی، تخلیه ملک مستاجره و مراجعه به دادگاه‌های صالح برای تخلیه و دریافت وجوه سپرده شده در صندوق ثبت.
مطالب مرتبط: دریافت سند ملکی
امضای اسناد و تنظیم قرارداد اجاره، دریافت مدارک مرتبط و حضور در دفاتر اسناد رسمی به‌منظور امضای مستندات و مدارک، همچنین درخواست وام از هر یک از بانک‌های وام‌دهنده به نام یا به نفع خود، برای هر مبلغ و مدت و با هر شرایطی، تنظیم هر نوع قرارداد بانکی و قبول کلیه قیود و شرایط و عقود اسلامی ذکر شده در قراردادهای بانکی، دریافت وجه و چک و همچنین حق وکالت به غیر، برای تحقق رهن و اعطای اختیار فروش به بانک، تنظیم هر نوع سند و امضای مستندات و مدارک به‌نحوی که هیچ‌یک از مراحل فوق نیاز به حضور و امضای مجدد موکل نداشته باشد.
د ) حدود اختيارات
وکیل مذکور در ارتباط با موارد ذکر شده، با حق تفویض اختیار به دیگران، حتی به صورت مکرر، دارای اختیارات کامل و نامحدود است. تمامی امضاها، اقدامات و عملیات وی به منزله امضا و اقدام موکل تلقی شده و از اعتبار و قوت لازم برخوردار خواهد بود. محتوای این سند تنها در زمینه وکالت موثر است. همچنین در قالب عقد خارج لازمی، موکل حق عزل وکیل یا افزودن امین و وکیل دیگر را از تاریخ ذکر شده، تا زمان اتمام کامل موضوع وکالت، از خود سلب و ساقط کرده است.
برای کسب اطلاعات بیشتر درباره شرایط وکالت در فروش ملک، می‌توانید به کانال تلگرام حقوق عقود و قراردادها بپیوندید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز در آماده‌باش هستند تا به سوالات شما عزیزان در زمینه شرایط وکالت فروش ملک پاسخ دهند.
سوالات متداول
1- وکالت فروش ملک چیست ؟
اگر فروشنده به خریدار اجازه دهد که به نمایندگی از او برای انتقال مالکیت ملک اقدام کند و بدون نیاز به حضور فروشنده، سند را به نام خود ثبت نماید، این نوع فروش به عنوان فروش وکالتی شناخته می‌شود که جزئیات آن در مقاله مورد بحث قرار گرفته است.
2- شرایط وکالت فروش ملک چیست ؟
یکی از شرایط مهم در وکالت فروش املاک این است که این وکالت تنها برای یک بازه زمانی خاص معتبر است. در صورتی که وکیل عزل شود یا یکی از طرفین فوت کند یا دچار محجوریت گردد، این وکالت قابلیت فسخ خواهد داشت که می‌تواند برای خریدار مشکلاتی ایجاد کند. جزییات بیشتر این موضوع در متن مقاله آمده است.
3- در نونه متن وکالت فروش ملک چه نکاتی قید می شود ؟
بهتر است در سند وکالت، موضوع بلاعزل بودن وکیل و از دست دادن حق موکل برای فروش مجدد ملک قید شود و همچنین مدت اعتبار وکالت به صورت نامحدود در نظر گرفته شود. برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد این شرایط و نکات، می‌توانید به متن وکالتنامه در مقاله مراجعه کنید.
