مجازات ساخت و ساز بدون مجوز

 مجازات ساخت و ساز بدون مجوز

 ساخت و ساز غیر مجاز

همانگونه که می دانید، برای ساخت و سازهای خود هر شهر و کشوری در جهان، قوانین و دستورالعمل هایی دارد که در حالت ساخت و ساز غیر مجاز، نهادهای وابسته مکلف به برخورد با این مشکل هستند. در کشور ما نیز قوانین و دستورالعمل هایی برای مواجهه با ساخت و ساز غیر مجاز در نظر گرفته شده که در حالت ابطال آن از طریق اشخاص منفعت طلب، نهادهای وابسته موظف به رسیدگی به آن هستند که در ادامه بیشتر با این قوانین مانوس خواهیم شد.

هجرت بی قاعده به شهرها و تراکم جمعیت شهری توسعه ناسازگار و غیر اصولی ساختمان ها را به دنبال دارد. ساختمان هایی که به یک دفعه همانند قارچ از درون خاک سر در می آورند بی آنکه کمترین اصول فنی و معماری در ساخت و ساز آن ها اجرا شود پیامدها و عواقب منفی بسیاری را به دنبال خواهد داشت و افزون بر آن در ساخت و سازهایی هم که با گرفتن جواز ساخت نیز اتفاق می افتد گاهی دارندگان از حدود و ثغور جواز، پا را فراتر نهاده و خارج از بندهای مرتبط اقدام به تاسیس بنا افزون بر جواز می کنند که در این گذرگاه وظیفه شهرداری ها به عنوان مهمترین مرکز مواجهه با این قبیل قصورات ساختمانی جلوه بیشتری خواهد داشت.

چه نهادها و اشخاصی می توانند از ساخت و ساز غیر مجاز جلوگیری کنند؟

برای جلوگیری از قصورات ساخت و ساز غیر مجاز مشاوران املاک وظیفه مهمی بر عهده دارند. نظارت و کنترل بر تاسیس هر نوع بنا در قلمرو شهر و ساخت و ساز غیر مجاز بر ذمه شهرداری ها گذاشته شده و نقش شهرداری ها با مراعات دستورالعمل های ماده ۵۵ و ماده ۱۰۰

قانون شهرداری، صدور جواز ساختمانی است. شهرداری افزون بر نظارت و کنترل بر ساخت و ساز در قلمرو شهر، در باب محدوده شهر هم تکالیف همسانی دارد از جمله پیشگیری از ساخت و ساز غیر مجاز، غیر استاندارد و غیر اصولی در قلمرو محدوده شهرها بر عهده شهرداری هاست.

مطالب مرتبط:  دعوای فک رهن و مراحل آن

نقش شهرداری در پیشگیری از ساخت وساز غیر مجاز

مطابق ماده یک قانون 《 توصیف حریم و محدوده شهر، شهرک و روستا و نحوه تعیین آنها》انجام طرح های عمرانی از جمله تاسیس و گسترش معابر، تحصیل خدمات شهری و تاسیسات زیر بنایی و نظارت و کنترل بر تاسیس هر نوع بنا و تاسیسات و سایر مبادرت های مرتبط به عمران و توسعه در داخل قلمرو شهر بر عهده شهرداری هاست.

 مجازات ساخت و ساز بدون مجوز

نظارت و کنترل بر تاسیس هر نوع بنا در قلمرو شهر و ساخت و ساز غیر مجاز بر عهده شهرداری ها گذاشته شده و نقش شهرداری ها با مراعات دستورالعمل های ماده ۵۵ و ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها، صدور جواز ساختمانی است. ولی شهرداری ها در پیشگیری از ادامه عملیات ساختمانی بناهای بدون جواز و ساخت و ساز غیر مجاز در قلمرو شهر نیز پروانه های قانونی دارند که در ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها تعیین شده است.

با تکیه بر مواد ۱۰۰ و ۱۰۱ قانون شهرداری ها و ماده ۲ و تبصره ۵ ماده ۳ قانون، توصیف قلمرو حریم شهر، شهرک، روستا و نحوه تعیین آنها، صدور جواز ساختمانی و دیگر پروانه های قانونی مزبور در مواد یاد شده در محدوده شهرها جزء تکالیف شهرداری ها تلقی می شود و شهرداری مطابق قانون باید بر همه مراحل طراحی، نظارت و در روند تاسیس ساختمان نظارت کند.

شهرداری به چه شکل می تواند مانع ساخت و ساز غیر مجاز شود؟

مطابق بند ۲۴ ماده ۵۵ همین قانون، شهرداری در شهرهایی که طرح کامل شهر تهیه شده، موظف است مطابق ضوابط طرح مزبور در جواز های ساختمانی نوع بهره گیری از بنا را قید کند، چنانچه بر عکس مندرجات جواز ساختمانی در محدوده غیر تجاری محل کسب و پیشه یا تجارت برپا شود، شهرداری مورد را در کمیسیون تعیین شده در تبصره یک ماده ۱۰۰ این قانون مورد بحث قرار می دهد.

در جهت اجرای دقیق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها و همچنین مقررات اجرایی ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی و نظارت بنا که ملاحظه ی خاصی در پیشگیری از بروز قصورات ساختمانی دارد، زد و خورد مصمم و حداکثری با قصورات ساختمانی و اشخاصی که در اعمال تکالیف نظارتی و اجرایی خود خطا داشته اند لازم است.

 عوامل موثر بر ساخت و ساز غیر مجاز

کم بودن خسارت های کمیسیون یکی از دلایل ساخت و ساز غیر مجاز، ماده ۱۰۰ است که امیدواریم با تکثیر خسارت های کمیسیون ماده ۱۰۰ ناظر تقلیل ساخت وساز بدون جواز باشیم. با نگرش به اینکه رشد قارچ گونه بناهای غیر مجاز ارعاب اساسی برای حیات افراد است بنابراین باید متصدیان راه حل های خود را هر چه سریعتر در عرصه مواجهه با این مسئله به مرحله اجرا در بیاورند، بنابراین به نظر باید ساخت و ساز غیر مجاز منهدم شود، برای اینکه با غرامت میزان خسارت وارده ترمیم نمی شود.

همچنین انهدام این واحدها درس عبرتی برای دیگران می شود تا دیگر به شیوه غیر قانونی مبادرت به ساخت مسکن نکنند. گاهاً خسارت های دریافتی شهرداری تبدیل به راه فراری برای خلافکاران شده است که به شیوه غیر قانونی آپارتمان و ملک خود را بسازند.

شوربختانه پدیده منحوس قصورات بی شمار ساخت و ساز غیر مجاز در شهر، مسئله ای است که مغلوب آن شهروندان و شهرداری و پیروز آن منفعت طلبان ساخت و سازهای غیر مجاز هستند و آمار بالای جنایت و بزه و مشکلات اجتماعی نیز از تبعات منفی این قصورات به حساب می آید.

وظیفه مسئولان واحدهای صنفی بنگاه های معاملاتی و دیگر فعالان این حیطه می تواند در این میان اهمیت بسزایی در تقلیل قصورات مرتبط به ساخت و ساز غیر مجاز اجرا نماید.

چگونه می توان از ساخت و ساز غیر مجاز جلوگیری کرد؟

برای جلوگیری از وقوع قصوراتی همچون ساخت و ساز غیر مجاز، به احساس مسئولیت و مساعدت همه ی فعالان و عوامل این حیطه حاوی مسئولان واحدهای صنفی بنگاه های معاملاتی، پیمانکاران ساختمانی، مهندسان ناظر، طراحان تجربی و سیستم های نظارتی احتیاج است. گفتنی است که فعالان صنفی حیطه معامله ملک لازم است قبل از نگارش و تنظیم مبایعه نامه، از رسمی بودن مدارک و اسناد و درستی نوشته های آن، یقین حاصل نمایند.

مطالب مرتبط: دعوای تخلیه ملک چیست و مراحل آن

مجازات ساخت و ساز غیر مجاز

با نگرش به قوانین شهرداری و مطابق ماده ی ۱۰۰ این قانون، دارندگان اراضی ها و املاکی که در قلمرو شهری و پیرامون آن هستند، باید پیش از هر نوع مبادرتی بابت ساخت و ساز یا جداسازی، از شهرداری جواز اخذ کنند. در حالت عدم اخذ جواز و آغاز به فعالیت، ساخت و ساز غیر مجاز انجام گرفته و رای صادره از جانب شهرداری به دو حالت ذیل خواهد بود:

۱ – کمیسیون موظف است در صورتی که ساخت و ساز بدون مراعات اصول بهداشتی و فنی و شهرسازی باشد، حکم انهدام فاکتور را بدهد.

۲- در صورتی که ساخت و سازی بدون اخذ جواز انجام بگیرد، ولی اصول بهداشتی و فنی و شهرسازی آن مراعات شده باشد، کمیسیون می تواند حکم انهدام یا تادیه خسارت را صادر کند. در حالت صدور حکم تادیه خسارت، ارزیابی میزان خسارت با در نظر گرفتن مساحت ساختمانی می باشد که بدون جواز ساخته شده. در حالت روی دادن چنین شرایطی، در قبال هر متر مربع از بنای بدون جواز، ۱-۰ ارزش معاملاتی ساختمان، خسارت وصول می شود. بعد از تادیه این خسارت و همچنین مالیات قانونی، برگه ی فرجام کار بنا صادر خواهد شد.

قصوراتی که ممکن است در ساخت و سازها صورت بگیرد

قصور تراکم اضافی

قصور تراکم اضافی از الگوهای قصوراتی است که در ساخت و ساز غیر مجاز میسر است انجام گرفته باشد. احتمالاً بدانید که در جواز ساخت هر بنایی، زیر بنای آن ثبت می شود. اکنون چنانچه با وجود ذکر شدن زیر بنای ساختمان، افزایش ساخت وجود داشته باشد، شخص اقدام کننده قصور تراکم اضافی شده که در این حالت کمیسیون حق دارد حکم انهدام یا خسارت بدهد.

قصورات مربوط به احداث نکردن پارکینگ

در بعضی حالات بنا به نگرش و مشخصات جواز و طرح ها و شهرداری، تاسیس پارکینگ ضروری است. در صورتی که موجر بنا بدون در نظر گرفتن این قوانین پارکینگ نسازد یا بدون مراعات اصول بهداشتی و شهرسازی و فنی باشد، موجر اقدام کننده این گونه قصور از قصورات ساخت و ساز غیر مجاز شده. در چنین حالاتی چنانچه توانایی تصحیح قصور وجود داشته باشد، حکم صادر شده هم می تواند تصحیح شود. ولی در صورتی که توانایی تصحیح وجود نداشته باشد شخص خاطی باید خسارت پرداخت کند.

 تغییر کاربری

شهرداری مکلف است که در شهرهایی که طرح کامل شهری تهیه شده باشد، در جواز بنا، نوع کاربری آن را معین نماید. چنانچه عکس آنچه تحت عنوان نوع کاربری در جواز و پروانه ساخت قید شده باشد، موجر منطقه ی غیر تجاری را محل تجارت و کسب و کار نماید، شهرداری لازم است این قصور را در کمیسیون مورد بحث قرار دهد و کمیسیون بعد از احراز قصور، در فرصت مساعد به تعطیلی آن مکان مبادرت نماید. ایفای این تصمیم از طریق کارگزاران شهرداری انجام می گیرد.

قصور مهندس ناظر

نقش مهندس ناظر، بازرسی بر عملیات اجرایی بنا موافق با معلومات ثبت شده در جواز و نقشه ی بنا است و در انتهای کار باید تصدیق کند که تمام عملیات اجرا شده با جواز و نقشه ی بنا تطابق دارد. در حالت مشاهده ی قصوری از طریق مهندس ناظر و عدم اعلام آن به شهرداری یا اعلامی که با حقیقت تناقض دارد، شهرداری موظف است که قصور مهندس ناظر را به دستگاه نظام مهندسی اعلام کند و از ساخت و ساز غیر مجاز پیشگیری کند.

قصور تعرض به معابر شهر

در مورد ظهور این قصور باید چنین گفت که مقصود مقنن، هزیمت نکردن موجر است و کلمه ی تعرض به مفهوم تسامح و تسهل مورد بهره گیری واقع شده. در تبصره ی ۶ ماده‌ ی ۱۰۰ قانون شهرداری این قصور هنگامی انجام می گیرد که موجر در هنگام نوسازی، مخالف با جواز و یا بدون جواز و بدون مراعات های اصلاحی مصوب شهرداری و مراجع وابسته مبادرت به ساخت ملک جدید نموده و یا به هر شکل دیگر مبادرت به تعرض به ملک پیشین خود و ملک فعلی شهرداری کرده است.

آیا موجر می تواند به تصمیم کمیسیون مبنی بر مجازات ساخت و ساز بدون جواز معترض شود؟

بر حسب ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها، تحقیق در مورد قصور اداری مالکین در جایی که از وصول جواز ساخت و اخذ پایان کار ساختمانی جلوگیری می کنند کمیسیون ماده ۱۰۰ است و این کمیسیون حسب مورد میسر است موجر را از جهت قصوری که در عملیات ساختمان سازی مرتکب شده متهم به تادیه جزای نقدی و یا انهدام ملک کند. پرسشی که در اینجا پیش می آید آن است که آیا موجر می تواند به این حکم معترض شود؟

جواب به این پرسش مثبت است. و این حق برای موجر وجود دارد و او می تواند ظرف فرصت ۱۰ روز تعرض خود را به کمیسیون

تجدید نظر عرضه کند. مطابق قانون، تصمیماتی که از طرف کمیسیون تجدید نظر گرفته می شود غیر قابل تجدید نظر و قطعی است. به جز آنکه موجر بتواند عدم موافق بودن آن را با قوانین ثابت کند که در این حالت به دادخواست وی در دیوان عدالت اداری رسیدگی خواهد شد.

مجازات ساخت و ساز بدون جواز در روستاها

در روستاها نظارت کردن بر فعالیت ساختمان سازی مالکین بر عکس قانون شهرسازی و شهرداری، با دهیاری است. که با اظهار قصور به کمیسیون می توانند، مانع از ساختمان سازی شوند. چنانچه تایید شود عملیات ساختمانی بدون گرفتن جواز است، موجر حسب مورد به تادیه خسارت متهم می شود. و در حالت عدم تادیه، رای بر نابودی ساختمان از طرف کمیسیونی که جدا از کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها است، صادر می شود.

مطالب مرتبط: وکیل تغییر کاربری

 در صورتی که ساختمانی بعد از انقضای اعتبار جواز، احداث شود آیا ساخت و ساز آن مجاز تلقی می شود؟

در جواب باید گفت که این ساختمان، چون پس‌ از‌ انقضا یافتن اعتبار جواز بوده، ساختمانی بدون جواز ساخت است و شهرداری می تواند در حالت شهود اطلاع، قصور را به کمیسیون ماده ۱۰۰ اظهار کند.

مجازات ساخت و ساز بدون جواز چیست و در چه شرایطی موجر بدان متهم می شود؟

شرایطی که موجر، بدون گرفتن جواز مبادرت به اجرای عملیات عمرانی و ساختمانی کند به مجازات ساختمان سازی بدون جواز متهم می شود که حسب مورد می تواند تادیه خسارت باشد یا منهدم شدن ساختمان موجر.

نحوه رسیدگی به قصورات ساختمان سازی بدون جواز

همانگونه که اشاره شد رسیدگی به قصورات ساختمان سازی بدون جواز در اهلیت کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری است. در نتیجه روش رسیدگی در کمیسیون مزبور در خصوص شهرهای متعدد، گوناگون است‌. کمیسیون ماده ۱۰۰ متعهد به پیروی از مقرراتی است که از طریق شورای شهر صادر می شود.

چنانچه حکم انهدام تمام یا قسمتی از بنا صادر شود، محکوم علیه لازم است ظرف فرصت مقرر بسته به انهدام مبادرت نماید. چنانچه او از اجرای این امر امتناع نمود، کارگزاران شهرداری به دستور دادسرا بسته به انهدام ملک اقدامات ضروری را اعمال می کنند.

میزان خسارت ساخت و ساز بدون جواز چقدر است؟

طبق تبصره ۴ کمیسیون ماده ۱۰۰ در حالت تاسیس ساختمان بدون اخذ جواز چنانچه اصول بهداشتی و فنی و شهرسازی مراعات شده باشد کمیسیون می تواند با صدور رای بر اخذ خسارت در قبال هر متر مربع ساختمان بدون جواز یک دهم اعتبار معاملاتی بنا یا یک پنجم ارزش سرقفلی بنا، چنانچه بنا اعتبار اخذ سرقفلی داشته باشد، هر کدام که مبلغ آن بیشتر است از ذینفع، بدون اشکال بودن صدور برگ پایان بنا را به شهرداری خاطرنشان نماید.

تادیه مالیات علاوه بر خسارت ساختمان بدون جواز

همانگونه که بیان شد برای ساختمان های بدون جواز، در حالت وجود شرایطی، کمیسیون به جای انهدام، می تواند رای بر تادیه خسارت صادر کند.

افزون بر خسارت ساختمان بدون جواز، شهرداری به استناد رای شماره ۳۵۲ مورخ ۱۳۹۶/۱۲/۲۷ هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد، می تواند مالیات بنا به دلیل مخارج های اداره شهر هم از موجر وصول کند. که وضع مالیات مبحث کاملا گوناگونی با خسارت مزبور کمیسیون ماده ۱۰۰ است و جمع این دو ایرادی ندارد.

قصور از مفاد جواز

برخی زمان‌ها دیده شده است که شخصی جواز تاسیس ساختمان با کاربری مسکونی را می گیرد اما اقدام به ساخت بنای با کاربری تجاری می کند. چون در این باره، فرد برای بنا جواز گرفته ولی مفاد آن را مراعات نکرده و ساختمان با کاربری منظور را نساخته است بر این اساس تا این هنگام جواز موثق است. این مورد را نمی توان ساختمان فاقد جواز تلقی کرد.

اما مطابق تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، در صورتی که کمیسیون تعیین کند که اصول بهداشتی یا فنی یا شهرسازی در ساختمان مراعات نشده است، می تواند مطابق رای وحدت رویه شماره ۵۷۷ مورخ ۱۳۹۳/۰۴/۲۳ هیات عمومی دیوان عدالت اداری، رای بر انهدام ساختمان خلاف مفاد جواز را صادر کند.

 اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰

از دید قانون شهرداری رسیدگی به کیفر ساختمان سازی بدون جواز در اهلیت کمیسیون ماده ۱۰۰ است. اگرچه دفترخانه کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری در شهرداری استقرار یافته است، ولی این کمیسیون یک احداث علی حده بوده و منش حقوقی جدا از شهرداری دارد. کمیسیون ماده ۱۰۰ با حضور اشخاص ذیل برپا می شود.

• نماینده وزیر کشور
• نماینده وزارت راه و شهرسازی
• نماینده دادگستری
• نماینده شهرداری

قابل توجه است که حضور نماینده شهرداری منحصراً در کمیسیون از حیث توصیف رویدادهای پرونده و نظرات فنی است. در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری نماینده شهرداری حق رای ندارد. پس از ایجاد کمیسیون مسئله ساختمان سازی بدون جواز مورد رسیدگی قرار می گیرد.

در صورتی که موجر جواز را بگیرد اما اقدام به تغییر کاربری کند عملش قصور است؟

در صورتی که موجر جواز ساختمان سازی را با نوع کاربری مسکونی، از شهرداری وصول کند ولی مبادرت به ساختمان سازی ملک تجاری و اداری کند که نوع کاربری آن قابل سکونت نیست، اقدامش قصور است مسلماً از جهت تغییر کاربری ملک او قابل انهدام است. و نمی توان از جهت عدم وصول پروانه و جواز ساختمان سازی موجر را جریمه کرد. چرا که او جواز را گرفته ولی مخالف جوازی که داشته اقدام کرده است.

نتیجه گیری

مالکین ملک هنگامی که تصمیم به ساختمان سازی ملکی می گیرند متعهد هستند که از شهرداری جواز ساختمان سازی دریافت کنند تا عملیات عمرانی و ساختمانی آنها قانونی باشد. و به سبب آن بتوانند پایان کار ساختمانی اخذ کنند و به خسارتی که در قانون شهرداری ها بدان اشاره شده متهم نشوند و از جهت انهدام که در شرایطی میسر است که از طرف شهرداری صادر شود ساختمان خود را از دست ندهند.

پیشنهادات

گروه وکلای ملکی مریم نصراللهی در تلاش است که به مساعدت وکلای زبده و متخصص خدماتی را در حیطه پرونده های پیچیده ملکی به شما بزرگواران عرضه کند. از آنجایی که پرونده های ملکی از حساسیت فراوانی بهره مند بوده بدون شک وجود وکیل زبده و متخصص برای حل مشکلات حقوقی ملکی می تواند راهگشای خوبی باشد. شما می توانید جهت بهره مندی از خدمات تیم حقوقی ما، از طریق راه های ارتباطی که در سایت به آن اشاره شده با ما در ارتباط باشید.

مطالب مرتبط: وکیل ملکی متخصص خلع ید چه کسی است؟