دعوای فک رهن و مراحل آن
دعوای فک رهن و مراحل آن
فک رهن یکی از مراحل مهم در فرآیند خرید یا اجاره مسکن است که معمولاً بین اجاره‌دهنده و مستاجر یا بین خریدار و فروشنده انجام می‌شود. این مرحله به معنای قرار دادن یک مبلغ پول به عنوان تضمین برای اجاره یا خرید مسکن است و در صورت عدم رعایت تعهدات قراردادی توسط یکی از طرفین، این مبلغ به آن طرف تعلق می‌گیرد.
اما گاهی اوقات دعواها و اختلافات بین طرفین در مورد فک رهن به وجود می‌آید. این اختلافات ممکن است مربوط به مبلغ فک رهن، زمان بازگشت آن، شرایط بازپرداخت و… باشد. این دعواها می‌توانند به تعلیق معامله و یا حتی فسخ قرارداد منجر شوند.
بنابراین، برای جلوگیری از وقوع اینگونه دعواها، ضرورت دارد که طرفین از ابتدا شرایط فک رهن را به دقت بررسی کنند، تمامی این شروط را در قرارداد نوشته و امضا کنند و همچنین به نکات قانونی و حقوقی مربوط به فک رهن توجه کافی داشته باشند.
با رعایت این نکات، می‌توان از وقوع دعواهای مربوط به فک رهن جلوگیری کرد و فرآیند خرید یا اجاره مسکن را به‌صورت صحیح و بدون مشکلات انجام داد.
فک رهن چیست؟
برای استنباط مفهوم فک رهن، نخست ضروری است با معنای رهن آشنا شوید. احیانا می دانید که رهن کردن یعنی فردی که به دیگری مدیون است، ملک یا مایملک غیر پولی خود را به عنوان تضمین و رهن در اختیار بستانکار خود قرار دهد. در این داد و ستد کسی که ملک خود را به رهن دیگری می گذارد راهن و بستانکاری که ملک مورد نظر را به تضمین می پذیرد، مرتهن نام می گیرند.
معنای رهن، تنها میان دو فرد رخ نمی دهد و ممکن است میان یک فرد و موسسه هم برقرار شود. به عنوان مثال هنگامی که فرد از بانک وام نقدی وصول کند و برای تضمین آن مسکن یا ماشین خود را رهن بگذارد، فی الواقع بانک را مرتهن و خودش را راهن کرده است.
رهن به این علت وجود دارد که تضمین کند شخص مقروض بدهی خود را تادیه خواهد کرد. چنانچه بدهی تادیه نشود، شخص بستانکار می تواند در عوضه دریافت بدهی خود، مسکن یا ماشین شخص مقروض را تصاحب کند.
در رهن بودن سند ملک به چه معناست؟
هنگامی که شخصی دارایی خود را برای تضمین تادیه بدهی در اختیار یک شخصیت حقیقی یا حقوقی قرار دهد، اصطلاحا گفته می شود دارایی یا مال در رهن است. گفتنی است که در رهن بودن یک مال یا دارایی برای آن محدودیت هایی پدید می آورد و دارنده آن نمی تواند برای معامله ی آن مبادرت کند.
فک رهن به چه معناست؟
تصور کنید شما دو سال قبل مبلغی را از فردی دیگر نسیه گرفته اید و تضمین داده اید پس از دو سال پول او را پس خواهید داد این شخص احیانا به جهت آن که از صحبت شما آسوده خاطر شود، تقاضا کرده در قبال پولی که به شما نسیه می دهد، شما هم قولنامه مسکن، زمین یا ماشین خود را به تضمین نزد او بگذارید.
اکنون در صورتی که شما بعد از دو سال بدهی خود را تادیه کرده باشید و کل مبلغ بدهی را به دارنده آن بازگردانده باشید، ضرورت است بسته به خارج کردن قولنامه مسکن یا زمین از تضمین شخص مقابلتان مبادرت کنید. تلاش برای خروج قولنامه از رهن آن فرد را فک رهن می خوانند.
انواع فک رهن
فک رهن یا همان خارج کردن قولنامه تضمینی از رهن دیگری، به شیوه های گوناگونی انجام می شود. فک رهن می تواند به شیوه سپرده گذاری اجرا شود یا از روش تصفیه کامل بدهی رخ بدهد.
۱- سپرده گذاری
در فک رهن به شیوه سپرده گذاری غالباً طرف حساب شخص، بانک است. در این روش شخص با رجوع به بانک مبلغ بدهی باقی مانده و مبلغ بدهی تادیه شده را ارزیابی می کند. بانک مبلغ بدهی باقی مانده را به مقروض خاطرنشان می کند و او مکلف است برابر ۱۱۰ درصد از مبلغ بدهی باقی مانده خود را در بانک سرمایه گذاری کند.
به عنوان نمونه چنانچه ده میلیون تومان از بدهی شخص باقی مانده باشد، او باید نزدیک به یک میلیارد تومان در بانک سرمایه گذاری کند.
شاید بپرسید این عمل چه منفعتی برای شخص مقروض به بانک دارد؟ موجه سازی نظام اقتصادی این است:
موجه سازی اول: شخص با سرمایه گذاری در بانک، قولنامه ملک، زمین یا ماشین خود را آزاد می کند. به گونه ای که گویا میزان زمین یا ملک خیلی بیشتر از میزان سرمایه گذاری باشد.
موجه سازی دوم: شخص در قبال سرمایه گذاری خود از بانک منفعت وصول خواهد کرد.
مسلماً جالب است بدانید سرمایه گذاری در بانک موجب بخشیده شدن قرض ده میلیون تومانی نخواهد شد و شخص باید قرض های خود را تادیه کند. ولی این شیوه، روشی برای آزاد سازی قریب الوقوع قولنامه رهن است و می تواند برای شخص مقروض سود آوری هم داشته باشد. در بعضی از حالات، شخص مقروض باقیمانده قرض خود به بانک را با بهره گیری از میزان منفعتی که از بانک وصول می کند می پردازد و به اصطلاح صورت حسابش یر به یر ( بی حساب شدن) خواهد شد، درست وقتی که قولنامه اش هم آزاد شده است.
۲- تسویه حساب کامل
در شرایطی که قسمتی از قرض ها به بانک تادیه شده و قسمت دیگری تاکنون باقیمانده است، در بعضی حالات شخص به قولنامه خود نیاز پیدا می کند. در صورتی که شخص نتواند در بانک سرمایه گذاری کند، باید حین رجوع به بانک میزان کل قرض خود را ارزیابی کرده و آن را به طور کامل تصفیه کند. بعد از تصفیه حساب کامل بانک هم قولنامه ای را که پیش خود به ودیعه گرفته، آزاد خواهد کرد.
خرید خانه ای که فک رهن نشده است؟
در صورتی که تجربه داد و ستد ملکی و خرید و فروش مسکن را داشته باشید، احیانا با حالاتی برخورد کرده اید که به شیوه رهنی یا وام دار به فروش می رسند. این شکل از معامله هر چند به اندازه معامله معمولی موثق نیست، ولی رایج است. در این شرایط فروشنده که هنوز به بانک مدیون است، در شرایط فروش مسکن فک رهن نشده بیان می کند که قولنامه در رهن بانک است و اینک امکان واگذاری قولنامه نیست. در صورتی که بایع با این مسئله مشکلی نداشته باشد، خرید و فروش با قولنامه انجام می شود و میزان کل قسط های باقیمانده از میزان فروش دارایی کم خواهد شد. افزون بر این مسئله، فروشنده هم ضامن می شود بعد از اختتام اقساط، قولنامه را به نام بایع انتقال دهد.
مسلماً شایان ذکر است چنانچه بایع میزان اقساط را یکجا تادیه کند، دیگر ضرورتی به صبر کردن تا اختتام دوره اقساط نیست و بی درنگ پس از تصفیه حساب، قولنامه نقل مکان خواهد شد.
فک رهن
در صورتی که فرد دو پس از وصول بدهی اش از فرد یک، قولنامه ای را که به تضمین گرفته آزاد نکند، فرد دو می تواند با رجوع به دفاتر خدمات قضایی تقاضای فک رهن کند. برای درج این تقاضا سه مدرک رونوشت قولنامه رهنی، رونوشت قرارداد رهنی و رونوشت اسناد تادیه بدهی ها و تسویه حساب ضروری است.
یقینا همه ی این اسناد باید مهر کپی برابر اصل داشته باشند وگرنه موثق نیستند.
انواع دعوای فک رهن
همانگونه که در فصل قبل خواندید، چنانچه بعد از تادیه بدهی، فردی که قولنامه را به تضمین گرفته آن را آزاد نکند، فردی که قولنامه را تضمین گذاشته می تواند دعوای فک رهن کند. بر همین اصل دو گونه دعوای فک رهن در قانون توصیف شده است؛
دعوای فک رهن مستقل و دعوای فک رهن با الزام به تنظیم سند رسمی
دعوای فک رهن مستقل
در این نوع فک رهن، فرد رهن دهنده یا راهن ملک یا ثروت خود را به جای گرو نهادن نزد فرد رهن گیرنده، در رهن فردی ثالث مانند بانک می گذارد. در صورتی که بعد از تادیه بدهی ها، ملک او از رهن بانک خارج نشود، می تواند دعوای الزام فک رهن کند و حتی تقاضا کند تا غرامت و تاخیر عدم رهن هم به او تادیه شود.
الزام به تنظیم سند رسمی
در صورتی که فروشنده یک ملک پیش از فروش آن با بهره گیری از قولنامه ملک وام گرفته باشد و اکنون بخواهد ملک خود را بفروشد، نمی تواند با قولنامه این عمل را انجام دهد. چرا؟ پاسخ روشن است چون قولنامه در گرو بانک بوده و هر نوع خرید و فروش با قولنامه ممتنع است.
در چنین شرایطی شاید خرید و فروش با قولنامه اجرا شود و فروشنده ملک ضمانت کند بعد از اختتام قسط ها واگذاری سند را انجام دهد. چنانچه بعد از اختتام قسط ها این عمل انجام نشود، بایع می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مورد بحث قرار دهد.
روش های فک رهن
جالب توجه است بدانید به شیوه کلی توانایی معامله هیچ ملکی نیست، به جز اینکه قولنامه آن موجود باشد. قولنامه ای که در گرو یا رهن فردی دیگر باشد، فقط در شرایطی مخصوص آزاد می شود. وگرنه به عنوان یک سند ثبتی مستند نزد شخصی که از دیگری بستانکار است، باقی می ماند. ولی این قانون محکم و استوار در بعضی حالات برطرف می شود یا به عبارت دیگر فک رهن می شود. به این حالات نگاهی بیندازید:
- در شرایطی که مدیون تمام بدهی را تصفیه کند؛
- در صورتی که دارایی یا ملک را نزد خود به تضمین نگه داشته، از دارایی و مال خود بگذرد؛
- در صورتی که همین فرد از رهن گرفتن ملک دیگری صرف نظر کرده و بدون قولنامه به او اعتماد کند؛
- ضایع شدن ملکی که در رهن قرار دارد، به هر علت یا رویدادی که به عمد نباشد.
مطالب مرتبط: دعوای تخلیه ملک چیست و مراحل آن
خرید خودرویی که فک رهن نشده است
در مجموع تمام قوانینی که برای فک رهن ملک به آن ها اشاره کردیم، برای فک رهن ماشین هم به کار می روند. یک نمونه آشکار از چنین شرایطی، خرید اقساطی ماشین از شرکت های خودرو سازی داخلی است.
در این روند خودرو ساز خودروهای تولیدی را به شیوه اقساطی به خریداران می فروشد، ولی در اوایل به جای قولنامه، به آن ها برگ سبز انتقال خواهد داد. روی این برگه سبز که از طرف نظمیه صادر می شود، عبارت《 سند در رهن》ثبت شده است. بعد از این که همه ی اقساط خودرو را پرداخت کنید و مبلغ آن را بی کم و کاست به خودروساز انتقال دهید، بر روی برگ سبز خودرو مهر دیگری با عبارت《 خودرو فک رهن شد》درج خواهد شد. با علاوه شدن این مهر به برگ سبز خودرو، شما دارنده قطعی خودرو خواهید شد.
گفتنی است که پس از تادیه اقساط خودرو و برای فک رهن قولنامه خودرو، باید نظیر روند تعویض پلاک، به مراکز تعویض پلاک محل زندگی خود رجوع کنید.
مدارک لازم برای فک رهن خودرو
برای فک رهن خودرو، اسنادی نظیر برگ سبز خودرو، برگه مشخصات خودرو، اصل اسناد شناسایی دارنده، بیمه نامه فرد ثالث و همچنین اسناد مرتبط به احراز محل اقامت دارنده خودرو نیاز است. جالب توجه است بدانید برای احراز آدرس محل اقامت خود می توانید قولنامه مسکن، قولنامه اجاره و حتی برگه های بیمه ای نظام سلامت را عرضه کنید.
چه زمانی باید به طرح دعوای الزام به فک رهن پرداخت؟
بانک ها به طور معمول بعد از اینکه کل بدهی های متراکم راهن، به بهای مال مرهونه نزدیک شود، با نگرش به این که قرارداد بانکی لازم الاجراست، بدون رجوع به محکمه، بی واسطه به اداره ثبت اسناد رجوع کرده و با تقاضای صدور اجراییه بانکی و عملیات اجرایی آن، قولنامه مال مرهونه را به نام خود می کنند. فرآیند پس از آن هم به حراج گذاشتن آن مال است.
بر این اساس، در نخستین مهلتی که آگاه شدید، بانک قصد دریافت هزینه های باقی مانده را داشته و از فک رهن امتناع می کند، باید بلافاصله علیه بانک طرح دعوای الزام به فک رهن کرده و از به حراج گذاشتن ملک خود توسط بانک پیشگیری کنید.
طرح دعوای الزام به فک رهن علیه بانک چگونه است؟
برای طرح دعوای الزام به فک رهن باید شکوائیه ای را علیه بانک تنسیق کرده و در آن با عرضه مدارک و اسناد، ثابت کنید که طبق قرارداد بانکی خود، تمام هزینه ها و اقساط را تادیه کرده اید و بانک باید مال مرهونه را فک رهن کند. دادرس، بعد از رسیدگی پرونده، تقاضای نظر کارشناسی کرده و بعد از دریافت نظر کارشناس، حکم فک رهن مال مرهونه را صادر خواهد کرد.
آیا در دعوای الزام به فک رهن علیه بانک نیازی به وکیل دارید؟
به هر حال با اینکه همه چیز آسان به نظر می آید، ولی حضور وکیلان حقوقی مجرب بانک در محکمه و دفاع آن ها از بانک، شرایط بسیار سختی را در مقابل تسهیلات دریافت کننده می گذارد. وکیلان بانک به طور معمول با اتکا به قرارداد بانکی ای که با تسهیلات دریافت کننده منعقد کرده اند، بانک را محق اخذ هزینه های باقی مانده و همچنین توقیف مال مرهونه به سود خود می دانند.
قوانین و دستورالعمل های بانکی متنوع و بغرنج، به گونه ای است که کار بانک ها را در موفقیت در چنین پرونده هایی میسر می کند. فقط مساعدت یک وکیل بانکی مجرب و منتخب و مشرف به قوانین، آیین نامه ها و بخشنامه های بانکی است که از ضبط اموال ملک مرهونه به سود بانک ممانعت خواهد کرد.
بهترین وکیل بانکی را از کجا بخواهیم؟
گروه وکلای حقوقی مریم نصراللهی، با سال ها تجربه در عرصه های تخصصی بیمه، ملک و بانک، یکی از عالی ترین مراکز برای به دست گیری پرونده حقوقی شما علیه بانک است. وکلای بانکی مریم نصراللهی، با تجربه بالا در حضور در محاکم دعاوی بانکی و پیشینه ای قوی در موفقیت در چنین پرونده هایی، عالی ترین گزینه برای وکالت شما در مطرح کردن دعوای الزام به فک رهن علیه بانک هستند.
اینک با رجوع به صفحه تماس با ما، از طریق راه های ارتباطی معرفی شده، از یکی از کارشناسان مریم نصراللهی مشاوره رایگان دریافت کرده و نخستین گام برای پیشگیری از مصادره اموال خود به سود بانک را بردارید.
مراحل طرح دعوای الزام به فک رهن در محاکم دادگستری
همانگونه که اشاره شد اساساً دعوی الزام به فک رهن زمانی امکان مطرح کردن پیدا می کند که بدهی راهن تادیه شده باشد. بدینگونه دیگر علتی برای باقی ماندن ملک در تملک مرتهن باقی نخواهد ماند. در صورتی که عین مرهونه غیر منقول نظیر مسکن و زمین باشد، بازبینی به دعوای الزام به فک رهن ملک در صلاحیت دادسرای عمومی و حقوقی شهرستانی قرار دارد که ملک در حیطه قضایی آن واقع است. در مقابل چنانچه ملک مورد رهن منقول نظیر جواهر، ماشین و … باشد بازبینی به دعوای الزام به فک رهن در صلاحیت دادسرای محل اقامت خوانده یا دادسرایی خواهد بود که قرار بوده است ضمانت در آن اعمال گردد. به این ترتیب ابتدا باید دادسرای صالح برای بازبینی به پرونده را با آگاهی به نوع مال شناسایی کرد. در گام بعد شکوائیه حقوقی باید تنسیق گردد. شکوائیه یک نامه قضایی ویژه است که بر روی برگه های چاپی با سر برگ قوه قضائیه تنسیق می شود. طبق قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی به دعاوی حقوقی لازمه تنسیق شکوائیه می باشد. فی الواقع مشخصات مرتبط به موضوع دعوی، دو طرف دعوی، مخارج دادرسی و … بر روی شکوائیه نوشته می شود. ثبت شکوائیه هم از جمله امور تخصصی به حساب می آید که اجرای آن شایسته خبرگی و تبحر حقوقی است. خواهان می تواند ثبت و تنسیق شکوائیه را به وکیل دادگستری بسپارد.
مطالب مرتبط: خرید و فروش ملک ورثه ای یا مشاع
دادخواست حقوقی باید چه مفادی داشته باشد؟
شکوائیه باید به روش دقیق تنسیق شده و جامع باشد. زمانی که شکوائیه به دفتر دادسرا وصول می شود، مدیر دفتر متعهد است ابتدا شکوائیه را از حیث جامع بودن مفاد آن بازبینی کند. در حالتی که شکوائیه معیوب باشد، یعنی معلومات مهمی نظیر موضوع دعوی در آن شرط نشده باشد، مدیر دفتر قرار رفع نقص صادر می کند. با صدور قرار رفع نقص و اظهار آن، تقدیم کننده شکوائیه متعهد است ظرف ۱۰ روز نسبت به رفع نقص شکوائیه مبادرت نماید.
در صورتی که با گذشت مهلت مزبور رفع نقص انجام نگیرد، مدیر دفتر دادسرا قرار رد شکوائیه را صادر خواهد کرد. بعضی از اساسی ترین موضوعاتی که لازم است در یک نمونه شکوائیه الزام به فک رهن قید گردد، عبارت از حالات ذیل است:
- نام، نام خانوادگی و مشخصات مدعی؛ مقصود از مدعی دارنده مال مرهونه است که درخواست فک رهن را دارد. چنانچه شکوائیه توسط وکیل دادگستری تنسیق شود عنوان و سایر مشخصات وکیل ملکی هم باید در آن قید شود.
- نام، نام خانوادگی و مشخصات مدعی علیه؛ مدعی علیه یا مرتهن کسی است که با وجود پرداختن دیون راهن از مسترد کردن عین مرهونه به او امتناع می کند. مدعی علیه شاید شخص حقیقی یا حقوقی نظیر بانک باشد. در بسیاری از حالات دعوی الزام به فک رهن بر علیه شخص حقوقی بانک به علت دریافت تسهیلات مالی مورد بحث قرار می گیرد.
- موضوع خواسته؛ فی الواقع آن ادعایی است که مدعی دارد. در این مبحث باید موضوع دعوی یعنی الزام به فک رهن ذکر شود. به طور مثال موضوع دعوی:《 الزام به فک رهن یک دستگاه ساختمان مسکونی واقع به نشانی پستی ….》
- دلایل و منضمات؛ در این مبحث از شکوائیه باید کلیه مدارک و اسنادی که به اتکا آن مدعی خود را محق می‌داند ذکر شود. در صورتی که به شهادت گواهان اتکا می شود، عنوان و نشانی گواهان هم باید ذکر شود.
پژوهش به دعوی الزام به فک رهن در صلاحیت دادسرای عمومی و حقوقی قرار دارد. مدیر دفتر دادسرا پس از احراز تکمیل بودن شکوائیه و پیوست های آن، پرونده را به نظر دادرس می رساند. دادرس دستور تعیین وقت بررسی و احضار دو طرف به دادرسی را صادر می کند. وقت بررسی توسط مدیر دفتر معین شده و به دو طرف ابلاغ می شود. دادسرا اظهارات دو طرف را بعد از تشکیل جلسه دادرسی استماع می کند و بعد از بازبینی محتویات پرونده فرجام رسیدگی را اظهار می کند. چنانچه دادسرا ادعای مدعی را درست تشخیص دهد، دستور الزام مدعی علیه به فک رهن را صادر می کند.
در صورتی که دادخواست حضوری باشد دو طرف دعوی ظرف ۲۰ روز می توانند بسته به این دستور در دادسرا تجدیدنظر استان تعرض کنند. بعد از مسجل شدن دستور و صدور اجرائیه، محکوم علیه متعهد است ظرف ۱۰ روز عین مرهونه را به محکوم له بازگرداند.
عقد رهن از جمله عقود اسلامی به حساب می آید که مواد ۷۷۱ تا ۷۹۴ قانون مدنی به بیان قواعد آن اختصاص یافته است. هنگامی که مالی به رهن گذاشته شود باید امکان انتقال و جابجایی قانونی داشته باشد. برای این که عقد رهن محرز گردد، مال مرهونه باید به تملک مرتهن درآید. بعد از تادیه دیون توسط راهن، شاید مرتهن همچنان به تملک خود در عین مرهونه ادامه دهد. بدینگونه راهن می تواند با مطرح کردن دعوی الزام به فک رهن و سایر دعاوی وابسته نظیر الزام به تنسیق قولنامه قانونی، حقوق خود را احیا کند.
مطالب مرتبط:
دیدگاهتان را بنویسید