اقرارنامه ملکی چیست و چه کاربردی دارد؟
اقرارنامه ملکی چیست و چه کاربردی دارد؟
اقرارنامه ملکی یکی از اسنادی است که در دعاوی و امور حقوقی مرتبط به املاک مورد بهره گیری قرار می گیرد. در صورتی که گرفتار یک دعوای حقوقی مرتبط به املاک باشید میسر است با این قولنامه روبرو شده باشید و ضروری باشد از آن بهره گیری کنید. با بررسی این فصل می توانید با توصیف، نحوه تنسیق و حالات کاربرد اقرارنامه ملکی شناخت پیدا کنید. برای به دست آوردن اطلاعات بیشتر و دقیق تر بهتر است با وکیل متخصص ملکی که با ابعاد و زوایای متعدد امور ملکی از جمله اقرارنامه ملکی آگاهی جامع دارد مشاوره نمایید.
تعریف اقرارنامه
در نخستین مرحله باید بدانیم اساساً اقرار چیست و اقرارنامه به چه چیزی گفته می شود. یکی از ادله اثبات در امور حقوقی و کیفری اقرار است که در صورتی که در محضر دادسرا یا بر پایه قولنامه قانونی و معتبر اجرا شود می تواند بدون آنکه همراه با چیز دیگری باشد، دعوای مطرح شده را به تایید برساند. اقرار در ماده قانون مدنی به این حالت توصیف شده است:
اقرار عبارت از حقی است برای غیر بر ضرر خود.
بر این اساس کسی که اقرار می کند فی الواقع حقی را به سود دیگری و به زیان خود خبر می دهد که می تواند به عنوان یک دلیل اثباتی آن حق را به تایید برساند. بعد از توصیف اقرار باید بدانیم اقرارنامه چیست. اقرارنامه همانگونه که از نامش معلوم است، به اقراری گفته می شود که به شیوه ی کتبی اظهار شده است.
برای آنکه اقرارنامه اعتبار دلیل اثباتی را داشته باشد باید دارای بعضی ویژگی ها باشد. برای نمونه اقرارنامه کتبی باید در محضر به ثبت رسیده باشد که در اصطلاح به آن اقرارنامه محضری یا اقرارنامه قانونی گفته می شود. در صورتی که اقرارنامه ملکی از نوع محضری یا قانونی باشد، یعنی در محضر توشیح و مکتوب شده باشد قابل انکار نیست و به عنوان اقرار قابل اتکا است. ولی در حالاتی که اقرارنامه ملکی در محضر تنسیق نشده و به ثبت نرسیده است که اصطلاحا به آن اقرارنامه معمولی گفته می شود، و ارزش دلیل اثباتی را نمی تواند داشته باشد. در بخش بعد ارزش اقرارنامه معمولی را مطالعه می کنیم.
ارزش اقرارنامه معمولی چگونه است؟
اقرارنامه معمولی به اقراری گفته می شود که در قولنامه معمولی یعنی قولنامه ای که از نوع قانونی نیست و در محضر به ثبت نرسیده، مندرج شده است. اکنون پرسش این است که در صورتی که اقرارنامه ملکی از نوع اقرارنامه معمولی باشد چه ارزشی دارد؟ به طور خلاصه می توان گفت اقرارنامه معمولی از ارزش اقرارنامه محضری بهره مند نیست و می تواند به آسانی مورد انکار واقع شود که در آن حالت تایید ارزش و انتساب آن به طرف مقابل برعهده فرد ادعا کننده است. بر این اساس اقرارنامه معمولی فی الواقع نمی تواند در حکم اقرار بوده و عملکرد دلیل اثباتی را داشته باشد. چنانچه این نوع اقرانامه مورد انکار طرف مقابل قراربگیرد، ارزش آن باید از طرف کسی که به آن اتکا کرده تایید شود تا در نزاع اثرگذار واقع شود که یک فرایند زمان بر و بسیار سخت است. بر این اساس، اتکا به اقرارنامه معمولی یک اقدام حقوقی پر ریسک به حساب می آید.
اقرارنامه ملکی چیست؟
به اقرارنامه ای که موضوع آن مرتبط به املاک است اقرارنامه ملکی گفته می شود. اقرانامه ملکی می تواند در برگیرنده ی هر حقی بسته به املاک باشد و اقسام حقوق ناظر به املاک را شامل شود. به عنوان نمونه می توان به اقرار به لغو قراردادهای املاک، اقرار به فروختن ملک، اقرار به حق تملک، اقرار به تصرف عدوانی، اقرار به ایراد آسیب به املاک و … اشاره کرد که تمام آن ها نوعی اقرارنامه ملکی به حساب می آیند.
کاربرد اقرارنامه ملکی چیست؟
در جواب به این پرسش مهم که اقرارنامه ملکی چه کاربردی دارد باید گفت اقرارنامه ملکی همانگونه که در ابتدای فصل شرح داده شد، چنانچه که از نوع قانونی و محضری باشد در حکم اقرار در دادسرا بوده و می تواند به عنوان یک دلیل اثباتی که می تواند به تنهایی دعوای ملکی را تایید کند مورداستناد قرار بگیرد. برای نمونه حالتی را گمان کنید که فرد الف طی یک قولنامه قانونی اقرار به فروختن ملک خود به فرد ب می کند. اکنون چنانچه که فرد الف در آتیه منکر فروختن ملک خود به فرد ب شود، فرد ب می تواند با اتکا به اقراری که در قولنامه قانونی بسته به فروختن ملک متعلق به الف انجام گرفته یعنی با اتکا به اقرارنامه ملکی، معامله ملک الف از او را در دعوای حقوقی تایید کند. بر این اساس اصلی ترین عملکرد اقرارنامه ملکی اثبات دعوا در هر یک از مراجع قضایی است که از طریق وکیل دعاوی ملکی و با مراعات تشریفات رسیدگی به دعاوی ملکی صورت می گیرد.
اقرارنامه ملکی چگونه تنسیق می شود؟
برای آنکه اقرارنامه ملکی به عنوان یک اقرار موثق مورد بهره گیری قرار بگیرد باید در محضر و در چارچوب قولنامه قانونی تنسیق شود. منظور از قولنامه قانونی هر قولنامه ای است که در دفتر اسناد رسمی یا نزد کارگزاران قانونی و در حدود وظایف آن ها مطابق قانون تنسیق شده باشد. هر قولنامه ای که این خصوصیت ها را نداشته باشد قولنامه معمولی به حساب آمده و اقرار ثبت شده در آن نمی تواند به عنوان اقرار موثق و در مقام ادله اثباتی مورداستناد قرار بگیرد. افزون بر این، کسی که اقرار به حقی برای دیگری و به زیان خود می کند باید از شایستگی حقوقی برای اقرار بهره مند باشد. به عنوان مثال فردی که مبادرت به اقرار می کند باید عاقل، رشید و مختار باشد. بر این اساس اقرار کسی که محجور( ورشکسته) است یا به اجبار چیزی را اقرار می کند موثق نیست.
اقرار به فروختن ملک چیست؟
یکی از اقسام اقرارنامه ملکی که رونق بسیاری دارد، اقرارنامه است که شامل اقرار به فروختن ملک است. هنگامی که شما مبادرت به منعقد کردن سند می کنید، متعهد کردن فروشنده به تنسیق اقرارنامه ای حاکی از فروختن ملک یا ضمانت اجرای حقوقی کارآمد به حساب می آید که می تواند از فروختن ملک از طریق دارنده به فردی غیر از شما ممانعت کند. بر این اساس در زمان بسته شدن سند و یا حتی پس از آن می توانید از فروشنده بخواهید در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و به شیوه ی قانونی در قالب اقرارنامه ملکی اقرار به فروختن ملک خود به شما نماید. در این حالت در صورتی که فروشنده در آتیه ملک خود را به جای شما به فرد ثالثی انتقال دهد شما می توانید با اتکا به این اقرارنامه علیه او طرح دعوا نمایید. پیش از منعقد کردن سند حتما در مطلب دانستنی های مهم قولنامه را بررسی کنید.
تنسیق اقرارنامه با کمک وکیل دعاوی ملکی
همیشه پیشنهاد می شود جهت اجرای کوچک ترین امور حقوقی خود نیز با یک وکیل پایه یک باتجربه و متخصص در آن امر رایزنی کرده و از بینش او برای امتناع از مسائل آینده بهره گیری نمایید. تنسیق اقرارنامه کتبی هم یکی از همین امور حقوقی است که شایسته تر است تحت نظر یک وکیل متخصص ملکی اجرا شود. وکیل دعاوی ملکی می تواند مضمون و شکل نگارش اقرارنامه را به نحو پسندیده به شما توصیه نماید و در تمامی مراحل آن شما را هدایت کند. برای بهره گیری از بهترین وکیل ملکی در تهران و مشاوره با او برای تنسیق اقرارنامه ملکی کافی است با گروه وکلای مریم نصراللهی تماس بگیرید متخصصان ما با نگرش به موضوع حقوقی شما و نیازتان شما را به بهترین وکیل ملکی ارجاع می دهند.
اقرارنامه فروختن ملک یا اقرارنامه واگذاری ملک چیست؟
یکی از ادله های اصلی نظیر سوگند، شهادت و قولنامه اقرار است که در دفتر اسناد رسمی به ثبت قانونی می رسد. اقرار به شیوه ی کتبی، شفاهی، عملی و اشاره عرضه می شود. در ضمن در محاکم قضایی امکان تایید آن وجود دارد. مطابق ماده ۱۲۵۹ قانون مدنی، اقرار بیانیه ای کتبی یا شفاهی است که شخص به نفع دیگری و به ضرر خود عرضه می کند. با نگرش به ماده ۱۲۸۳ قانون مدنی، اقرار در سه دسته مقید، مرکب و ساده قرار می گیرد. دادرس با نگرش به مدارک و اسناد موجود می تواند به درستی یا عدم درستی اقرار آگاه شود.
اقرارنامه واگذاری یا فروختن ملک، قولنامه ای است که در صورتی که دارنده از واگذاری ملک خود به بایع، خودداری کند، در دادسرا مورد بهره گیری قرار می گیرد. به بیان دیگر گاهی اتفاق می افتد که بایع مبلغ کامل ملک را تادیه می کند و فروشنده هم وکالتنامه ای به بایع می دهد.
ولی به جهت امتناع ورزیدن فروشنده از اجرای تعهدات قانونی خود، بایع با مسائل حقوقی و قانونی روبرو خواهد شد. در چنین شرایطی اقرارنامه محضری واگذاری ملک که هنگام تنسیق سند در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شده است، مورد بهره گیری قرار می گیرد. سرانجام اقرارنامه فروختن ملک و واگذاری آن مانع نابود شدن حق بایع می شود.
اقسام اقرارنامه
اقرارنامه به دو گونه دستی ( معمولی) و قانونی( محضری) تقسیم بندی می شود. نوع معمولی هم تماماً در محاکم قانونی تصویب می شود. ولی چنانچه که مورد تردید و انکار قرار نگیرد. نوع قانونی، اقرارنامه فروختن یا واگذاری ملک است که در دفترخانه به ثبت می رسد. این اقرارنامه در صورتی که شرایط لازم برای تنسیق را داشته باشد، مورد تایید دادرس قرار خواهد گرفت.
اقرارنامه قانونی چه شرایطی دارد؟
اقرارنامه فروختن ملک شرایطی دارد که در صورتی که مراعات شوند می توان در محاکم قضایی به آن ها اتکا کرد. این شرایط عبارتند از:
- اقرار دهنده باید عاقل و رشید باشد.
- شخص از روی اکراه و به اجبار اقرار نکرده باشد. در غیر این صورت دادرس آن را فسخ می کند.
- اقرار به رغبت و خواست باطنی ثبت شود. حتی زمان ثبت در محضر باید به الفاظ اراده و اختیار اشاره شود.
- اقرار نباید مشروط به شروط دیگری باشد.
- شخصی که اقرار برای او مندرج می شود، شرایط ضروری را برای اجرای اقرار داشته باشد.
- اقرارنامه باید عیان بوده و در دفتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد.
- اقرارنامه باید توشیح، اثرانگشت یا مهر طرفین قرارداد را داشته باشد.
- در صورتی که میسر بود دو گواه نیز زیر اقرارنامه را توشیح کنند.
- سکوت نشانه اقرار محسوب نمی شود.
- مقرله ( شخصی که اقرار به سود اوست) باید وجود خارجی داشته باشد.
افزون بر حالات فوق، اقرار در مجموع نیز شرایطی دارد که دقت به آنها مهم است. هر کدام از این شرایط مطابق مواد قوانین متعدد هستند. برپایه
- ماده ۱۶۷ قانون مجازات《 اقرار باید منجز باشد و اقرار معلق و مشروط اعتبار ندارد.》
- تبصره ماده ۱۶۵ قانون مجازات اسلامی《 اقرار به ارتکاب جرم قابل توکیل نیست.》
- ماده ۱۶۹ قانون مجازات اسلامی《 اقراری که تحت اکراه، اجبار، شکنجه، اذیت و آزار روحی یا جسمی گرفته شود، اعتبار ندارد. دادگاه در این صورت باید از متهم مجدداً تحقیق کند.》
- ماده ۱۶۶ قانون مجازات اسلامی اقرار باید کتبی یا شفاهی( با لفظ) باشد. آنچه اهمیت دارد، بدون ابهام و روشن بودن قانون است.
- در صورتی که مالک حکم ورشکستگی داشته باشد، اقرار نباید به نحوی تنسیق شود که به زیان بستانکاران او باشد.
- در صورتی که مقرله فوت شده باشد، اقرار شخص اقرارکننده( مقر) در سهمی که از ملک به بازماندگان می رسد، تاثیرگذار خواهد بود.
اعتبار اقرارنامه در دادسرا
باید دقت داشت که در صورتی که اقرارنامه در دفتر اسناد رسمی تنسیق شود دارای اهمیت بوده و ارزش قانونی خواهد داشت. این مسئله در مورد اقرارنامه فروختن یا واگذاری ملک هم صدق می کند. بنابراین ارزش اقرارنامه قانونی با نگرش به تنسیق آن در مراجع قانونی منوط است. ولی نباید از یاد برد که نمایندگی بلاعزل بایع و اقرارنامه قولنامه قطعی نیست و بایع در اسرع وقت باید واگذاری قانونی قولنامه را انجام دهد.
بعضی مواقع اشخاص فکر می کنند که دارا بودن اقرارنامه برای اجرای کارهای قانونی و حقوقی بس است. ولی اقرار واگذاری ملک همواره بس نیست. فی الواقع این قولنامه از نظر دادسرا ارزش دارد و قابل قبول است، ولی نمی توان با آن فروشنده را ملزم به واگذاری تملک ملک موردنظر کرد. در حقیقت سفارش می شود که افزون بر اقرارنامه واگذاری ملک، مبایعه نامه را هم تنسیق کرد.
اقدامات بایع پس از اخذ اقرارنامه فروختن ملک
بایع پس از اخذ اقرارنامه فروختن ملک می تواند سه کار متعدد را انجام دهد.
۱- برای تادیه سند تسویه حساب به شهرداری رجوع کرده و قولنامه ای مرتبط به این حساب و کتاب ها اخذ کند.
۲- مراحل استعلام های ثبتی را در یکی از دفاتر اسناد رسمی و سازمان ثبت اسناد و املاک کامل کند.
۳- چنانچه که ملک در گرو بانک باشد، برای تسویه آن قرض به بانک برود و اقدامات قانونی آن را به انتها برساند.
نحوه تنسیق اقرارنامه فروختن ملک
به منظور ثبت اقرارنامه واگذاری ملک، باید مدارک ضروری را گردآوری نمود و به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرد. در این دفتر، باید نمایندگی بلاعزل به بایع داده شود. در ضمن مدارک اخذ شده و اظهارنامه ای در این راستا از طرف محضر تنسیق می شود. پس از آن این اظهارنامه از طرف اقراردهنده تکمیل و توشیح می شود.
در این مضمون جملات آخر( کل بهای خرید و فروش را به شیوه ی نقدی و کامل و یکجا اخذ کردم و هر گونه اعتراض و ادعایی را در این مورد از خود سلب و ساقط می کنم.) از ارزش بسیاری بهره مند است. در پایان اثرانگشت اقراردهنده درج شده و کنار آن مهر می زنند تا به رسمیت شناخته شود.
نکته مهم درباره اقرارنامه
از هنگام درج اقرارنامه در دفتر اسناد رسمی، اقرارنامه ارزش ضروری را برای بهره گیری در محاکم قضایی دارد. این ارزش با مرگ اقرارکننده( مقر) ضایع نخواهد شد. در ضمن شخص مقر نمی تواند اقرار خود را بعد از درج انکار کند.
وکیل اقرارنامه فروختن ملک
وکیل باتجربه زمان تنسیق اقرارنامه قانونی و صحیح، وظیفه مهمی اجرا می کند. هر چند دقت به این مسئله که اقرارکننده باید شرایط ضروری را برای درج اقرار داشته باشد، تاثیر فراوانی دارد. به این ترتیب افزون بر اینکه اقرارنامه متنی بدیهی و بدون ایراد است. اقرارکننده در رویدادهای مناسبی این ادله را مهیا می کند.
چنانچه که به وکیل برای اقرارنامه فروختن املاک احتیاج دارید می توانید با کارشناسان مریم نصراللهی در ارتباط باشید. وکلای ملکی مریم نصراللهی به خوبی می توانند شما را برای تنسیق اقرارنامه فروختن زمین راهنمایی کنند.
اقرارنامه ابطال قرارداد اجاره
در اقرارنامه ابطال قرارداد اجاره، مالک و اجاره نشین قولنامه از طرف دیگر ضمن اظهار رضامندی و سازش مبنی بر ابطال اجاره نامه و ضمن اقرار به اجرای کلیه تعهدات طرف مقابل، اجاره نامه را برای بقیه مدت ابطال می نماید و بسته به موضوع مورد ابطال حق هر گونه ادعا در آتیه را نیز از خود سلب و ساقط می کند.
وکیل دعاوی اقرارنامه ملکی
این روزها با نگرش به زیاد شدن داد و ستدها و گاها عدم بسته شدن قرارداد صحیح میان دو طرف بحث اثبات و وجود داد و ستد نیاز به مراجعه به یک وکیل پایه یک دادگستری که تخصص خود را بعد از پایان کارشناسی در مقطع ارشد و یا دکتری در گرایش حقوق خصوصی سپری کرده باشد الزامی می گردد. وکیل دعاوی ملکی، وکیلی است که برای تنسیق اقرارنامه کتبی محتوا، شکل نگارش را به موکلین خود توصیه می کند و در تمامی مراحل ایشان را ارشاد می نماید.
اقسام اقرارنامه از حیث موضوع
۱- اقرارهای حقوقی
در این گونه اقرار، اشخاص و موسسه ها به شیوه ی کتبی اقرار می کنند که در ازای یک مسئله حقوقی خاص، قانوناً متعهدند. این اسناد حقوقی شامل اقرار خود در حالات گوناگونی کاربرد دارند. در ادامه به مطالعه ی چند اقرار پرکاربرد در حقوق ایران می پردازیم.
الف – اقرار ابراء یا بذل صداق( مهریه): به سبب این اقرار، زوجه حق خود را مبنی بر اخذ صداق سلب می کند و نمی تواند ادعایی پیرامون آن داشته باشد.
ب – اقرار شامل واگذاری املاک و مستغلات: طبق این قولنامه قانونی، مقر اقرار می کند که ملکی را به بایع فروخته است. اثر حقوقی این اقرار این است که از این به بعد دارنده نمی تواند ادعایی درباب ملک فروخته شده موردبحث قرار دهد. وی همچنین حق تعرض را از خود سلب می نماید.
پ – اقرار به ارتکاب جرم: در صورتی که فردی مرتکب یک جرم شده است و در دادگاه یا دادسرا کتبا به جرم خود اقرار کند، از تخفیف کیفر به صلاحدید دادرس برخوردار می شود.
ت – اقرار زوجیت و اقرار به ولدیت فرزند: اقرار زوجیت در حالاتی کاربرد دارد که ازدواج به شیوه ی قانونی درج نشده باشد. در این حالت مطابق ماده ۲۳ قانون ثبت احوال زوجین می توانند با چنین اقراری مشخصات رسمی خود را در دفاتر ازدواج ثبت کند. همچنین در صورتی که پدری اقرار کند که فرزند متولد شده از زوجه اش فرزند اوست نمی تواند بعدا نفی ولد کند.
۲ – اقرارهای مالی
این گونه اقرار مرتبط به موضوعات پولی و مالی است در این گونه اقرار، اشخاص و موسسه ها به شیوه‌ی کتبی اقرار می کنند که در برابر موضوعات مالی خاص، تعهد و مسئولیت دارند. برای نمونه می توان به اقرار مالیاتی، اقرار مرتبط به تادیه بدهی های مالی، و اقرار مرتبط به حسابداری و گزارشگری مالی می باشد.
۳ – اقرارهای زیست محیطی
در این گونه اقرار، اشخاص و موسسه ها به شیوه ی کتبی اقرار می کنند که در برابر حراست از محیط زیست و تضمین به تقلیل تاثیرات زیست محیطی خود، تعهد دارند. نظیر اقرار مرتبط به تضمین به تقلیل گازهای گلخانه ای یا حراست از منابع طبیعی.
شرایط ابطال اقرارنامه
مطابق ماده ۱۲۷۷ قانون مدنی ” انکار بعد از اقرار مسموع نیست”. بر این اساس، در مجموع در صورتی که کسی برعلیه خود اقرار قانونی تنسیق کرده باشد نمی تواند آن را انکار کند. هر چند اقرار معمولی را می توان با ادعای انکار باطل کرد ولی آن هم مشکل بوده و حاجتمند بازبینی کارشناس است. پیرامون اقرار قانونی اما در صورتی که مقر برای انکار اقرار خود بهانه ای ذکر کند که پذیرفتنی باشد، اقرار ابطال شده از دلایل حذف می شود. برای این منظور مقر باید اثبات کند که در هنگام اقرار شرایط ضروری را نداشته است. به عنوان مثال باید ثابت کند که اکراه شده و قاصد نبوده است یا در شرایط خواب یا جنون ادواری یا مستی قرار داشته است.
پیشنهاد می کنیم که در تنسیق اقرارنامه توجه بسیاری داشته باشید. زیرا، اقرار چه به شیوه ی قانونی و چه به شیوه ی معمولی و دستی تنسیق شده باشد حتی پس از مرگ یک طرف ابطال نخواهد شد و حق مکتسبه برای مقرله که ذینفع است، پدید می آورد.
مطالب مرتبط:
اخذ سند مالکیت رسمی برای ساختمان بدون سند
دیدگاهتان را بنویسید