اخذ سند مالکیت رسمی برای ساختمان بدون سند

سند مالکیت یکی از مهم‌ترین اسناد قانونی است که مالکیت افراد بر املاک و ساختمان‌ها را تثبیت می‌کند. در بسیاری از موارد، به‌ویژه در مناطق قدیمی یا روستاها، ممکن است ساختمان‌ها بدون سند رسمی ساخته شده باشند. این موضوع می‌تواند مشکلات زیادی برای مالکان ایجاد کند، از جمله عدم امکان فروش، انتقال مالکیت و حتی دریافت وام‌های بانکی.

 اخذ سند مالکیت رسمی برای ساختمان بدون سند

اخذ سند مالکیت رسمی برای ساختمان‌های بدون سند، فرآیندی است که می‌تواند به مالکان کمک کند تا به حقوق قانونی خود دست یابند. این فرآیند شامل مراحل مختلفی است که باید با دقت و رعایت قوانین و مقررات مربوطه انجام شود. نخستین گام، جمع‌آوری مدارک و مستندات مرتبط با ساختمان است. این مستندات می‌تواند شامل نقشه‌کشی، فاکتورهای ساخت و ساز، و گواهی‌های همسایگان باشد.

پس از جمع‌آوری مدارک، مالکان باید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کنند و درخواست صدور سند مالکیت را ثبت نمایند. در این مرحله، ممکن است نیاز به کارشناسی و ارزیابی ساختمان باشد تا ارزش واقعی آن مشخص شود.

پس از طی مراحل قانونی و تأیید مدارک، سند مالکیت رسمی برای ساختمان صادر می‌شود. این سند نه تنها به مالکان اجازه می‌دهد تا به راحتی ملک خود را بفروشند یا منتقل کنند، بلکه می‌تواند به عنوان یک مدرک معتبر در معاملات بانکی و حقوقی نیز مورد استفاده قرار گیرد.

اخذ سند مالکیت رسمی برای ساختمان‌های بدون سند، فرآیندی ضروری است که می‌تواند امنیت حقوقی مالکان را تضمین کند و به آنها کمک کند تا از مزایای قانونی و اقتصادی مالکیت خود بهره‌مند شوند.

نحوه سند گرفتن برای املاک بدون قولنامه تملک چگونه است؟

نکات مهمی را در رابطه با سند گرفتن برای املاک بدون قولنامه اظهار خواهیم نمود با ما همراه باشید تا از این نکات به شدت کاربردی برخوردار شوید. سرزمین های بدون قولنامه افزون بر شهر تهران در سایر شهرهای ایران هم دیده می شود، عدم وجود قولنامه برای ملک، زمینه را برای اشخاص شیاد و سودجو مهیا کرده تا از این راه کلاهبرداری ملکی را که خیلی هم سودمند است انتشار دهند، بارها دیده شده که ملک بدون قولنامه به چندین و چند نفر واگذار شده و این حجم پرونده های کلاهبرداری از راه خرید و فروش املاک بدون قولنامه را افزایش داده است.

 اخذ سند مالکیت رسمی برای ساختمان بدون سند

در صورتی که شما هم جزو اشخاصی هستید که مبادرت به معامله املاک بدون قولنامه کرده اید باید بدین مسئله دقت کنید که معامله املاک بدون قولنامه غیر رسمی است. ما در این بخش به تحقیق نحوه قولنامه گرفتن برای املاک بدون قولنامه تملک خواهیم پرداخت. در سال ۱۳۹۶ قانونی با نام الزام به تنسیق قولنامه مصوب شد. این قانون به گونه ای است که اشخاص می توانند برای ملک خود، در سرزمین هایی که دارای پیشینه ثبتی است و یا چنانچه که مالکیت فرد در ملک به شیوه ی قانونی و رسمی باشد، قولنامه تملک اخذ کند.

در چه مواردی برای ملک قولنامه صادر نمی شود:

۱- چنانچه ملک خلافی داشته باشد نظیر تاسیس کردن یک طبقه غیرمجاز یا ساختن مسکن در مسیر احداث جاده و راه روستایی یا شهری، در چنین حالاتی اذن صدور قولنامه برای ملک وجود نخواهد داشت.

۲- تاسیس و ساختن ملک در مکان و زمینی غیر مسکونی نظیر تاسیس باغ و خانه های غیرقانونی، خانه ها یا ویلاهایی که بدون جواز و به شیوه غیررسمی در وسط باغ ساخته شده اند امکان صدور قولنامه تملک وجود ندارد.

۳- آشکار نبودن دارنده، به گونه ای که هیچ گونه دسترسی به دارنده نداشته و از توقفگاه او آگاهی نداشته باشید.

۴- زمانی که نتوان به دارنده ملک مشاع که تصاحب وی در ملک به شیوه مفروز می باشد دسترسی داشت.

مرجع‌ صالح صدور سند برای املاک بدون قولنامه کجاست؟

در مقاله نحوه قولنامه گرفتن برای املاک بدون قولنامه تملک باید به این مسئله اشاره داشت که چنانچه داد و ستدی کرده اید و ملکی را خریداری کرده اید که قولنامه نداشته است اکنون برای اخذ قولنامه باید به همراه مدارکی که در ادامه بیان خواهد شد به حیطه یا سازمان ثبتی که ملک در آن قرار دارد رجوع کنید. در این حیطه ها هیئت هایی هست که به املاک بدون قولنامه رسیدگی کرده و در این حیطه تصمیم گیری می نمایند.

اعضای تشکیل دهنده حیطه ی رسیدگی به صدور سند املاک بدون قولنامه:

همانگونه که در مقاله نحوه سند گرفتن برای املاک بدون قولنامه اظهار شد برای صدور سند برای املاک بدون قولنامه باید هیئتی که در حیطه ثبتی ملک قرار دارد در رابطه با ملک شما اراده کرده و پس از رسیدگی در حالت تایید حکم را صادر کند. این هیئت تشکیل شده از: دادرس که از طریق قوه قضائیه تعیین شده و رئیس سازمان ثبت یا قائم مقام وی به همراه رئیس سازمان شهرسازی و جهاد کشاورزی یا قائم مقامان آنها.

این هیئت دلایل و اظهارات شما را برای اینکه چرا این ملک قولنامه نداشته است، استماع نموده و پس از رسیدگی اسناد و تحقیقات ضروری در این عرصه، رای و نظر خودش را اظهار می نماید:

چنانچه که رای به سود شما باشد:

در صورتی که هیئت رسیدگی کننده به صدور قولنامه املاک، به سود شما رای صادر کند و تصمیم بر صدور قولنامه برای آن ملک گرفته شود، در ادامه، نحوه سند گرفتن برای املاک بدون قولنامه تملک، اداره اسناد و املاک کشور این تصمیم گرفته شده و رای را ۲ بار، آن هم در فاصله ۱۵ روز از یکدیگر در نشریه چاپ می کند تا از این طریق آگاهی رسانی عمومی کرده باشند تا در صورتی که احیاناً شخصی ادعای جدیدی در ملک داشت یه به رای صادره تعرض داشته، به سرعت در طی ۲ ماه تعرض خود را موردبحث قرار دهد.

مدارک مورد نیاز برای نحوه سند گرفتن برای املاک بدون قولنامه:

• در صورتی که برای ملکی که می خواهید قولنامه بگیرید دارای سند ملک قولنامه ای است:

۱- یک رونوشت از قولنامه اولیه ملک‌.

۲- قولنامه ای که اماره ای برای واگذاری تملک ملک می باشد.

• چنانچه ملکی که می خواهید برای آن قولنامه بگیرید یک ملک مشاعی باشد باید اسناد زیر را تدوین نمایید:

۱- در صورتی که قولنامه ملک مشاعی به نام متقاضی نباشد حداقل یک مرقومه ای در اختیار آن شخص باشد تحت عنوان نمایندگی نامه مربوطه.

۲- وجود قولنامه ای که نشان دهنده مشترک بودن ملک است.

 تدوین الگو از ملک بدون قولنامه

متن : مسئله جالب در نحوه سند گرفتن برای املاک بدون قولنامه تملک آن است که شخص تقاضاکننده قولنامه، ضروری است الگویی تحت عنوان الگوی ( یو تی ام ) از ملک تدوین نماید. وی می تواند به مهندس نقشه کش رجوع و درخواست تدوین الگو را داشته باشد یا به واسطه ی کارشناس دادگستری مبادرت به تدوین الگو نماید. بعد از آن کارشناس دادگستری یا مهندس نقشه کش مبادرت به تدوین آن الگو در قالب یک فایل می نماید و آن را در اختیار شخص می گذارد که وی می تواند از آن به عنوان یکی از مدارک و اسناد خود به هیئت رسیدگی کننده تسلیم نماید.

مدارک و مراحل نحوه سند گرفتن برای املاک بدون قولنامه تملک:

۱- شناسنامه و کارت ملی متقاضی قولنامه تملک.

۲- یک رونوشت از قولنامه ای که نشان دهنده خرید و فروش و واگذاری تملک است.

و در پایان شخص باید برگه ی پرداختی هزینه به جهت درخواست قولنامه را به همراه داشته باشد.

پس از آن شما می توانید به سایت www. sabtemelk.ir ورود و بعد از تمام نمودن فرم شماره ورود به سامانه را اخذ کنید. در حالت اخذ شماره ورود به سامانه به جهت تمام نمودن تقاضای خود شماره ملی متقاضی قولنامه، همچنین شماره ای را که اخذ کرده اید را در بخش تکمیل تقاضای خود وارد کنید‌. بعد از تمام کردن فرم یک پرینت اخذ کرده به واحد ثبتی به کمک پست محل خود اعزام نمایید و یک کد رهگیری از پست اخذ نمایید کد رهگیری در غالب ۲۰ عدد است. شما می توانید بار دیگر از طریق کد ملی متقاضی، کد رهگیری ۲۰ عددی و شماره ی دریافتی از سیستم، بار دیگر به سامانه وارد شده و درخواست خود را مبنی بر اخذ قولنامه به مرحله ثبت رسانیده و شماره پوشه ی خود را اخذ کنید.

این روزها معامله ملک بدون قولنامه کمتر شده و تقلیل یافته است ولی تاکنون هم معاملات ملکی اعمال می شود که در آن ملک اساساً قولنامه ای ندارد. بر این اساس بعضی از املاک عجالتاً نیز بدون قولنامه باقی مانده است، بهتر است، هر چه سریعتر مالکین مبادرت به اخذ قولنامه نمایند. مالکین عنایت داشته باشند تدوین نمودن اسناد فوق به جهت قولنامه گرفتن واجب است.

مراحل اخذ سند برای املاک بدون قولنامه

برای اخذ سند املاک بدون قولنامه پیش از هر کار باید به چند نکته توجه کنید. ضروری است که پیش از اقدامات قانونی با یک وکیل ملکی به شیوه حضوری و تلفنی با ما ارتباط برقرار کنید.

۱- قانون تعیین تکلیف اراضی و آپارتمان های ثبتی بدون قولنامه، حاوی حالاتی نظیر چهار دیواری ها ( به جز اراضی کشاورزی و باغ ها) و اراضی نمی شود و فقط حاوی آپارتمان های احداثی می باشد.

۲- اراضی کشاورزی و آپارتمان ها و باغ ها باید پیشینه ثبت داشته باشند یعنی باید پلاک ثبتی معین داشته باشد.

۳- اشخاص فقط برای املاکی می توانند تقاضای قولنامه دهند که دسترسی به دارنده یا یکی از ورثه او میسر نباشد چنانچه که شخص تقاضاکننده در طول مدت رسیدگی به درخواست یا استعلام از ثبت احوال قابل تشخیص است و چنانچه که خلاف آن اثبات شود، درخواست آن از سوی هیات نقض می شود.

۴- این قانون محدودیت زمانی ندارد و بر این اساس اگر آپارتمانی ساخته شود که شرایط دریافت قولنامه را داشته باشد، دارنده می تواند برای آن تقاضای قولنامه کند.

تدوین الگوی ملک با مختصات UTM

۱- مطمئن شدن از وجود شرایط قانونی و اسناد

۲- رجوع به مهندسین نقشه کش نظام مهندسی یا کارشناسان نقشه کشی دادگستری یا سازمان ثبت برای بررسی ملک و تدوین الگو با مختصات UTM

۳- فایلی که از سوی اداره ثبت معرفی شده به شما نشان داده می شود که با نام parcelmal.xls از طریق مهندس نقشه کش تدوین و در اختیار شما قرار می گیرد را ارسال کنید ( این کار اجباری نیست).

 نحوه دریافت قولنامه تملک آپارتمان ها و اراضی فاقد قولنامه قانونی

متن : تملک بدون قولنامه قانونی سالیان است که در بعضی روستاها و شهرها باعث شده تا شیادان بتوانند املاک بسیاری را تصاحب کنند. مجلس شورای اسلامی با تصویب قانون تعیین تکلیف موقعیت ثبتی اراضی و آپارتمان های فاقد قولنامه قانونی این تکلیف را به اداره ثبت اسناد و املاک کشور به عنوان صادرکننده سند در کشور داده تا سوءاستفاده کنندگان نتوانند از منابع طبیعی ( منابع ملی) و املاک مردم بهره برداری نمایند.

بنابراین درخواست کنندگانی که املاک خود را به شیوه معمولی خریداری کرده اند و نیز دارندگان قانونی که تملک آنها به نحو مشاعی است و به علت مفقودالاثر بودن یا فوت دارنده ی قانونی و ورثه وی و یا عدم دسترسی به ملک قانونی هم اکنون موفق به گرفتن قولنامه تملک شش دانگ نشده اند می توانند با بهره گیری از این قانون به سایت سازمان به نشانی www.ssaa.ir رجوع و ضمن ثبت نام درخواست خود را به واحد ثبتی مربوطه ارسال کنند تا اداره ثبت ( واحد ثبتی محل) بعد از رسیدگی برحسب اسناد ارسالی و مستندات و پس از تشریفات قانونی قولنامه تک برگی ( کاداستری) شش دانگ برای دارندگان صادر کند. برطبق ماده ۱ این قانون آپارتمان های احداث شده بر روی زمین های باپیشینه ثبتی که منبع تصرفات متصرفان نیز قانونی است و همچنین صدور اسناد تملک برای زمین های کشاورزی و نسق های زراعی و باغاتی که شرایط فوق را دارند اما به علت وجود حداقل یکی از حالات گفته شده صدور قولنامه تملک مفروزی از طریق قوانین جاری برای آنها مقدور نمی باشد.

برطبق ماده ۲ این قانون کسانی که زمین های متعلق به دولت یا موسسات دولتی را در تملک دارند مشمول دستورالعمل های این قانون نمی باشند و بایستی بی واسطه توسط اداره راه و شهرسازی دعوی خود را پیگیری نمایند، ولی املاک موقوفه مشمول دستورالعمل های این قانون خواهند بود و به متصرفان املاک موقوفه قولنامه تملک اعیان داده خواهد شد. همچنین متصرفان املاک مستقلی به موسسات عمومی غیردولتی( نظیر شهرداری) هم مشمول این قانون بوده و می توانند از مزایای این قانون بهره گیری کنند. این قانون برخلاف قانون مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت دائمی است و درخواست کنندگان می توانند در زمان مناسب درخواست خود را عرضه نمایند. برطبق ماده ۱ این قانون در هر حیطه ی ثبتی هیات یا هیات های حل اختلاف با حضور یک دادرس به گزینش رئیس قوه قضائیه، رئیس سازمان ثبت یا جانشین وی و حسب مورد رئیس سازمان راه و شهرسازی یا رئیس جهاد کشاورزی یا جانشین آنها تشکیل می شود هیات مزبور با بازبینی اسناد و دلایل عرضه شده و در حالت اجرای تحقیقات ضروری و جلب نظر کارشناس اقدام به صدور رای می کند. مراعات حدنصاب های مندرج در قانون فوق در رابطه با نسق های زراعتی و خریداران بعدی به میزان حدنصاب واگذاری ضرورتی ندارد ولی اسناد تملک سایر زمین های کشاورزی و باغات با مراعات حدنصاب های مندرج در قانون صادر خواهد شد. مسلماً در حالاتی از قبیل وفات دارنده قانونی و حداقل یک نفر از ورثه وی، عدم دسترسی به دارنده قانونی، مفقودالاثر بودن دارنده قانونی حداقل یک نفر از ورثه وی عدم دسترسی به دارندگان مشاعی در حالاتی که تملک تقاضاکننده مشاعی اما تصرفات وی در ملک مفروزه است. صدور قولنامه انجام نمی گیرد.

نکات ارزشمندی که در این باره باید بدانید آراء هیات در دو نوبت به فاصله ۱۵ روز توسط نشریه های کثیرالانتشار و محل آگهی می گردد و در روستاها افزون بر نشر آگهی رای هیات را با حضور نماینده شورای اسلامی روستا در محل الصاق می نمایند. چنانچه که افراد سودبر به آراء اعلام شده تعرض داشته باشند، بایستی از تاریخ نشر آگهی و در روستاها از تاریخ الصاق در محل تا دو ماه تعرض خود را به سازمان ثبت محل تقدیم و رسید دریافت نمایند. اعتراض کننده باید ظرف یک ماه از تاریخ تقدیم تعرض اقدام به تقدیم شکوائیه به محکمه عمومی محل نماید و تاییدیه تقدیم شکوائیه را به سازمان ثبت محل واگذار کند.

در این حالت اقدامات ثبت، مشروط به عرضه حکم قطعی محکمه است. در صورتی که تصویر مصدق اسناد ۲۰ روز بعد از نام نویسی به دبیرخانه واصل نگردد. دبیرخانه مراتب را به شیوه الکترونیکی به تقاضاکننده اخطار و در صورتی که ظرف مدت ۲۰ روز اسناد به دبیرخانه تقدیم نشود، فایل مزبور بایگانی و به مدت ۳ ماه حفظ و پس از آن در حالت عدم رجوع تقاضاکننده نقض خواهد شد. و چنانچه که اسناد مصدق ارسالی غیرکامل باشد یا با محتوای فایل الکترونیکی ارسالی تناقض داشته باشد. دبیرخانه هیات مراتب نقص یا تناقض را به نحو الکترونیکی در دو نوبت به فاصله ۲۰ روز به تقاضا کننده اظهار می نماید و تقاضاکننده موظف است ظرف ۳۰ روز بسته به برطرف کردن نقص مبادرت والا درخواست وی با عقیده هیات نقض می گردد.

در حالت تعرض تقاضاکننده به گزارش کارشناس برگزیده، هیات می تواند کارشناس دیگری جهت تجدیدنظر کارشناسی انتخاب نماید. در حالت تعرض تقاضاکننده به گزارش کارشناس برگزیده، هیات می تواند کارشناس دیگری جهت تجدیدنظر کارشناسی انتخاب نماید. و باید پیش از آغاز کار از طریق تقاضاکننده به حساب خاص در خزانه داری کل کشور واریز گردد.

 معامله زمین بدون قولنامه در یک نگاه

متن : هنگامی که صحبت از معامله ملک بدون قولنامه می شود، یعنی همه ی روش های موجود از طریق سند دنبال می شود. در شهرهای بزرگتر به طور معمول این دسته از داد و ستدها به سبب تنسیق یک مبایعه نامه در یک موسسه انجام می گیرد تا اعتبار واگذاری ملک به درستی دنبال شود.

نخستین مسئله ای که از وکیل ملک پرسیده می شود رسمی بودن معامله ملک بدون قولنامه است. در جواب به این پرسش باید گفت که معامله زمین و ملک بدون قولنامه از نظر قانونی مسئله ای ندارد ولی از ریسک بالایی بهره مند خواهد بود. نخستین کاری که در معامله ملک بدون قولنامه باید به آن توجه شود اعتبار دفتر املاکی است. بایع لازم است یقین پیدا کند که دفتر املاکی موردنظر دارای جواز کافی خواهد بود. احتیاج به کندو کاو در مورد صحت و سلامت فروشنده است. مسئله دیگر این است که ملکی که تعیین می کنید بهتر است ارثی نباشد. در حالت ارثی بودن مسلماً لازم است تاییدیه انحصار وراثت وجود داشته باشد. وکیل ملکی در این عرصه بسیار دقیق بوده و جوانب را ارزیابی می کند.

بایع لازم است یقین پیدا کند که ملک یا زمین موردنظر توقیف نشده و یا در رهن نیست به این ترتیب می توانید صفر تا صد پروسه معامله ملک بدون قولنامه را بر عهده مریم نصراللهی وکیل پایه یک دادگستری بگذارید.

نکات مهم در معامله ملک بدون قولنامه

چنانچه که آپارتمانی نیمه ساخت، در موقعیت پیش فروش قرار بگیرد و قولنامه نداشته باشد بهترین تشریفات این است که قرارداد پیش فروش در محضر به شیوه قانونی ثبت شود. توجه کنید سهل انگاری در این امر باعث می شود تا آپارتمان مورد نظر به چندین نفر فروخته شود و مسائل حقوقی بسیار بغرنجی ایجاد شود. برای این که واگذاری ملک بدون قولنامه با مسئله ای مواجه نشود می توانید از مبایعه نامه بهره گیری نماید. مسلماً قبل از تنسیق مبایعه نامه لازم است استعلام های ضروری از شهرداری گرفته شود و همینطور چندین فرد به عنوان گواه حضور داشته باشند و امضا بزنند.

چطور آگاه شویم ملک دارای قولنامه است یا خیر؟

امروزه فقط اعتماد به حرف فروشنده و یابنگاه پذیرفتنی نیست. بهترین شیوه برای اطلاعات از موقعیت ملک بدون قولنامه، استعلام توسط شهرداری است. به واسطه ی این استعلام می توانید از میزان بدهی های آپارتمان آگاه شوید. گاه یک ملک حکم به انهدام دارد و یا شرایط وراثتی برای آن موردبحث است. استعلام از شهرداری که از طریق وکیل ملکی مریم نصراللهی صورت می گیرد باعث می شود تا پروسه خرید ملک بدون قولنامه به شیوه ی کاملاً رسمی دنبال شود.

مراقب اراضی های حاشیه شهرهای بزرگ باشید!

به واسطه کمیسیون ماده ۵ قانون شورای عالی شهرسازی محدوده شهر معین می شود. بر این اساس ملکی که در داخل این قلمرو قرار گرفته است قابل استعلام خواهد بود. ملک های خارج از این محدوده، واقع در حاشیه شهر هستند. بسیاری از اشخاص در این راستا معلومات کافی ندارند و مبادرت به ساختمان سازی غیرقانونی می کنند. فی الواقع برای مناطق خارج از قلمرو شهری، از طریق شهرداری هیچ اعتباری در نظر گرفته نشده است و همینگونه خدماتی هم عرضه نمی شود. بر این اساس معامله ملک بدون قولنامه از قلمرو حاشیه شهر میسر است بسیار زیان آور باشد و مسائل بسیاری به همراه داشته باشد. توجه کنید که شما به واسطه نوع زمینی که معامله می کنید باید وضعیت منطقه ای آن را نیز ارزیابی کنید.

معامله ملک بدون قولنامه هیچ منع قانونی ندارد ولی سه مسئله مهم در این راستا باید مراعات شود. مسئله اول استعلام دقیق معلومات ملک یا اراضی از شهرداری است. مسئله دوم وضعیت مکانی ملک یا اراضی بوده که بهتر است در چارچوب قانون قرار گرفته باشد. در پایان لازم است با کمک مریم نصراللهی بتوانید مشاوره حقوقی را پشت سر بگذارید و همینطور از قوانین الزام به تنسیق قولنامه قانونی نیز معلومات جامع داشته باشید. توجه کنید در صورتی که ملکی بدون در نظر گرفتن قوانین مورد نظر معامله شود بعد از مدتی بایع با خسارت بسیاری مواجه می شود و میسر است دارایی او برای همیشه سوخت شود. ملک و اراضی برطبق نوع قولنامه ای که دارد قیمت گذاری خواهد شد.

گروه حقوقی مریم نصراللهی متشکل از تیم وکلای دادگستری مجرب در عرصه دعاوی ملکی آماده عرضه خدمات حقوقی به مراجعین محترم می باشد. برای دریافت مشاوره حقوقی ملک یا اعطای وکالت به وکیل دادگستری با ما تماس حاصل فرمایید.

مطالب مرتبط:

• وکیل ملکی
• بهترین وکیل ملکی در تهران کیست؟
• انواع دعاوی ملکی کیفری
• بهترین وکیل ملکی در سال ۱۴۰۳