خرید ملک بدون سند چه عواقبی دارد؟
خرید ملک بدون سند چه عواقبی دارد؟
معاملات ملکی که بدون قرارداد رسمی انجام میشوند، معمولاً در زمانهایی که بازار مسکن با تورم شدید مواجه است، بیشتر به چشم میخورد. در این شرایط، به دلیل افزایش بیرویه قیمتها، خریداران به دنبال گزینههای متناسب با بودجه خود میگردند و به این ترتیب، ریسک خرید ملک بدون قرارداد را به جان میخرند.
خرید و فروش ملک بدون وجود قرارداد رسمی یکی از چالشهای جدی است که به ویژه در شرایط افزایش قیمت مسکن بیشتر خود را نشان میدهد. در این روزها، افراد به دلیل تمایل به خرید ملکهای ارزانتر، ممکن است به این نوع معاملات روی آورند. در این مطلب، در نظر داریم تا نکات کلیدی که برای خرید ملک بدون قرارداد لازم است، مورد بررسی قرار دهیم. خرید ملک بدون قرارداد میتواند مشکلات و ریسکهای زیادی به همراه داشته باشد و بسیاری از خریداران در شرایط خاص، با هر ترفندی به دنبال داشتن یک خانه هستند. این نوع املاک به خاطر قیمت پایینتر نسبت به ملکهای دارای قرارداد رسمی، جذابیت بیشتری برای خریداران دارند.
به طور کلی، خریداران معمولی و افرادی که تمایلی به انجام معاملات پیچیده ندارند، به دنبال خرید ساختمانهایی هستند که کمترین قیمت و بهترین شرایط را داشته باشند. اغلب، گزینههایی که به آنها ارائه میشود، با نیازها و خواستههای آنها همخوانی دارد. در نگاه اول، ممکن است تصور شود که ملک به دلیل نیاز فوری فروشنده، زیر قیمت عرضه شده است. اما در هنگام انجام معامله یا حتی پس از پرداخت پیشپرداخت، ممکن است متوجه شوند که ملک بدون قرارداد رسمی است و مشاور ملک یا موجر به آنها پیشنهاد خرید به صورت قولنامهای را میدهد.
اکثر معاملات املاک، به ویژه در کلانشهرها، با تنظیم مبایعهنامه در دفاتر مشاورین املاک انجام میشود. این روند به رعایت اصول و قوانین حقوقی مرتبط با خرید و فروش ملک کمک میکند و از بروز مشکلات و کلاهبرداریهای احتمالی در آینده جلوگیری میکند.
نقش قصور در فروش املاک بدون قرارداد رسمی در ساختمانهای تازهساز و واحدهای پیشفروش به وضوح بیشتر دیده میشود. بر اساس قانون جدید، انجام معاملات پیشفروش و پیشخرید ملک تنها با تنظیم یک قرارداد رسمی در دفترخانه اسناد رسمی امکانپذیر است. این قانون از بروز مشکلاتی مانند فروش همزمان یک ملک به چندین خریدار جلوگیری میکند.
برای اینکه این املاک قیمت پایین تری بسته به املاکی که دارای قولنامه تملک هستند دارند.
خرید و فروش قولنامه ای ملک بدون سند
در این که در چه جاهایی ملک به شیوه قولنامه ای معامله و داد و ستد می شود باید گفت در مجموع املاکی که قابل نقل و انتقال به شیوه ی قانونی نیستند قولنامه ای معامله می شوند.
حالاتی که سبب شده ملک قولنامه قانونی نگیرد و نتواند آن را دریافت کند میسر است برآمده از خلافی آپارتمانی باشد مانند اینکه در جاهایی از آپارتمان اصول را مراعات نکرده یا طبقه غیرمجاز ساخته است و یا اینکه پیش روی بیش از حد داشته است که سبب می شود ملک مذکور پایان کار نگیرد و به دنبال آن نتواند قولنامه قانونی بگیرد.
چگونه از سند دار بودن ملک مطمئن شویم؟
بهترین شیوه برای آگاهی از موقعیت ملک بدون سند و ملک قولنامه ای، استعلام از شهرداری است. از طریق این استعلام شما از مبلغ قرض های ملک، آیا احتمال دستور به انهدام ملک وجود دارد یا خیر و سایر معلومات لازم در باب ملک به دست می آورید که با دارا بودن این معلومات اساسی احتمال ضرر و زیان تا حد زیادی تقلیل می یابد. یک مسئله دیگر که در مورد ملک هایی با سند معمولی باید در نظر داشت این است که جداسازی با کمتر از حد قانونی اجرا می شود. در این صورت نیز امکان اخذ مجوز نیست و با رجوع به شهرداری می توانید از صحت ملک مطلع شوید.
نکات خرید و فروش معامله ملک بدون قولنامه
همانگونه که بیان کردیم به این دلیل که معامله ملک بدون قولنامه ریسک بالایی دارد ضروری است احتیاط هایی را به کار ببرد از جمله این که :
- بایع آسوده خاطر باشد دفتر املاکی که به آن رجوع کرده مطمئن است و دارای پروانه می باشد.
- ضروری است توجه کند که فروشنده در سلامت و صحت به سر ببرد و ورشکسته نباشد.
- مسئله دیگر این که در صورتی که ملک یا زمین موروثی و ارثی باشد بایع از تاییدیه انحصار وراثت و وجود آن یقین پیدا کند.
- بایع باید خاطرجمع شود که ملک یا زمین مذکور ضبط نشده باشد یا اینکه در رهن نباشد.
- مسئله دیگر که ضروری است مراعات شود این است که بایع باید کد رهگیری زمین را بازبینی کند که مبادا به کسی دیگر فروخته شود.
- بایع باید خاطرجمع شود که زمین مشاع نباشد و مشترک نباشد یعنی چند موجر نداشته باشد.
- بایع باید از نوع کاربری زمین خاطرجمع شود و اینکه باز هم مطمئن شود این زمین خواهان خصوصی نداشته باشد.
مبادرت برای سند دار کردن ملک معامله ای
برای اخذ قولنامه برای ملک بدون قولنامه باید به هیئت حل اختلاف سازمان ثبت رجوع کرد و از آنجا با طرح مسئله موضوع را مورد بحث قرار دهد.
مرجع مربوطه آن را بازبینی می کند و در صورتی که نظر او بر صدور قولنامه باشد طی ۲ بار آن را اطلاع رسانی عمومی می کند تا در صورتی که کسی ادعایی دارد طی ۲ ماه بازخواست خود را اظهار دارد.
در مراحل بعدی تهیه کردن اسناد و سایر تشریفات باید مراعات شود. در حالاتی که ملک قولنامه ندارد خریداران به یک دسته مکتوب بسنده می کنند و توشیح ۲ نفر گواه هم به آن پیوست می کنند که آنچنان اعتباری نزد مرجع قضایی نخواهد داشت، همین سبب پیدایش مشکلاتی برای بایع می شود.
در شهرهای بزرگ هم بیشتر داد و ستدهایی که اجرا می شود به همین شکل است و سبب ایجاد مسائل و مشکلات حقوقی می شود.
مطابق آنچه در قانون پیش فروش ملک آمده است در پیش فروش و پیش خرید ملک بدون قولنامه تنها با تنسیق قولنامه قانونی در دفتر اسناد رسمی میسر است که این مسئله سبب می شود دیگر یک ملک به چند نفر فروخته نشود.
ملک بدون قولنامه را چگونه بخریم یا چگونه معامله کنیم؟
در شرایطی زمانی قولنامه قانونی برای ملک وجود نداشت و ملک هم دارای شرایط مطلوب و مناسب بایع بود باید با اجرای احتیاط های بایسته مانند استعلام و … قولنامه یا مبایعه نامه را با مراعات نکات حقوقی آن ثبت کنید و در این عرصه از وکیلان و مشاوران مربوطه مشاوره بخواهید بسیار معقول خواهد بود و ریسک داد و ستد را پایین می آورد.
آیا معامله ملک بدون قولنامه امکان پذیر است؟
معامله ملک بدون قولنامه در بسیاری از مواقع میسر است امکان پذیر باشد ولی این روند با کشمکش ها و ریسک خاص خود همگام است. بسیاری از اشخاصی که در پی معامله ملک بدون قولنامه هستند، میسر است به علت قیمت پایین تر و یا جایگاه مکانی مساعدتر به این نوع املاک کشش پیدا کنند.
ولی باید دقت داشت که نبود قولنامه تملک قانونی، مسائل قانونی و حقوقی بسیاری را به همراه دارد. یکی از اساسی ترین مسائل معامله ملک بدون قولنامه، عدم قطعیت در تملک ملک است. بدون قولنامه، نمی توان به طور قطعی اثبات کرد که فروشنده حقیقتا موجر ملک است و این مطلب می تواند در آتیه به مسائل حقوقی منتهی شود. افزون بر این، احتمال وجود معاندین حقوقی و مسائل ارثی نیز فزونی می یابد که میسر است بایع را با دعاوی قانونی مواجه کند. در برخی مواقع املاک بدون قولنامه میسر است به علت مسائل اداری و یا عدم پایان کار آپارتمان، قولنامه نداشته باشند. در این حالات، توانایی پیگیری و اخذ قولنامه پس از معامله وجود دارد، ولی این روند می تواند پیچیده و زمان بر باشد.
بر این اساس پیش از مبادرت به معامله ملک بدون قولنامه، ضروری است همه ی جوانب قانونی و حقوقی این عمل به دقت بازبینی شود. برای این منظور، مشورت با وکیل ملکی و یا وکیل مستغلات و املاک بسیار حیاتی است. وکیل می تواند با بازبینی موقعیت حقوقی ملک و عرضه راهنمایی های ضروری، بایع را در این جریان مساعدت کند. به این ترتیب احتمال بروز مسائل حقوقی و از دست دادن دارایی تقلیل می یابد و بایع می تواند با اعتماد بیشتری مبادرت به معامله ملک بدون قولنامه نماید.
راه تمییز قولنامه نداشتن یک ملک
تمییز قولنامه نداشتن یک ملک از ارزش بالایی بهره مند است، برای اینکه معامله ملک بدون قولنامه می تواند مسائل حقوقی بسیاری را به همراه داشته باشد. در این راستا به بازبینی شیوه ی متعدد تمییز قولنامه نداشتن یک ملک می پردازیم:
استعلام از ثبت اسناد و املاک: یکی از بهترین روش ها برای یقین از وجود یا عدم وجود قولنامه تملک، استعلام از سازمان ثبت اسناد و املاک است. این استعلام می تواند به شیوه حضوری و یا آنلاین اجرا شود و معلومات دقیق و به روزی درباره موقعیت حقوقی ملک عرضه کند.
مطالعه مدارکعرضه شده توسط فروشنده: در حالت معامله ملک بدون قولنامه، ضروری است تمامی مستندات و مدارک عرضه شده توسط فروشنده به دقت بازبینی شود. این اسناد می تواند حاوی قولنامه، اسناد شناسایی و هر گونه سند دیگری باشد که نشان دهنده تملک فروشنده است.
مشورت با وکیل ملکی: مشورت با یک وکیل متخصص در امور ملکی می تواند همراهی بزرگی در تمییز موقعیت قولنامه ملک باشد. وکیل می تواند با مطالعه اسناد و اجرای تحقیقات ضروری، موقعیت حقوقی ملک را معین کند و بایع را از وجود یا عدم وجود قولنامه تملک مطلع سازد. با بهره گیری از این شیوه ها، خریداران می توانند از موقعیت حقوقی ملک آگاه شوند و از مسائل برآمده از معامله ملک بدون قولنامه پیشگیری کنند. دقت به این نکات می تواند ریسک های احتمالی را تقلیل داده و بایع را در انتخابی آگاهانه تر مساعدت کند.
روش های معامله ملک بدون قولنامه
معامله ملک بدون قولنامه به علت مسائل حقوقی و قانونی که میسر است به همراه داشته باشد، حاجتمند آگاهی و دقت بیشتری است. در ادامه به بازبینی بعضی از روش های موجود برای معامله ملک بدون قولنامه می پردازیم:
بهره گیری از قولنامه: یکی از شایع ترین شیوه ها برای معامله ملک بدون قولنامه، بهره گیری از قولنامه است. قولنامه یک توافقنامه کتبی است که میان بایع و فروشنده برقرار می شود و در آن شرایط و جزئیات داد و ستد ذکر می شود. با این وجود قولنامه هم باید به دقت تنسیق شود و از طریق دو گواه معتمد توشیح گردد تا از لحاظ حقوقی موثق باشد.
اخذ نمایندگی نامه قانونی: در بعضی حالات فروشنده میسر است به بایع نمایندگی نامه قانونی برای اجرای امور مرتبط به ملک عرضه کند. این نمایندگی نامه باید در دفاتر اسناد رسمی تنسیق شود و به بایع اذن اجرای اقدامات اداری و قانونی مرتبط به ملک را بدهد.
مشاوره با وکیل: وکیل ملکی مجرب می تواند با بازبینی اسناد و معلومات ملک، به بایع در تمییز وجود یا عدم وجود قولنامه تملک مساعدت کند و مشاوره های ضروری را عرضه کند.
قولنامه برای معامله ملک بدون سند
یکی از ابزارهای اصلی در معامله ملک بدون سند قولنامه است. این سند که به شیوه قانونی و با حضور گواهان تنسیق می شود، می تواند تعهدات دو طرف را به شیوه کتبی نگارش و مستندسازی کند. در قولنامه به طور معمول جزئیات ملک، شرایط تادیه، تعهدات فروشنده و بایع و زمان بندی واگذاری ملک قید می شود.
ولی بهره گیری از قولنامه به تنهایی نمی تواند ضمانت کننده حقوق بایع باشد. برای تقلیل ریسک ها، پیشنهاد می شود که قولنامه از طریق وکیل ملکی تنسیق و بازبینی شود تا تمامی نکات قانونی و حقوقی در آن ملاحظه شود.
آیا ملک قولنامه ای بخریم؟
معامله ملک قولنامه ای دارای مزیت ها و کاستی های مخصوص خود است. از مزیت های این نوع معامله می توان به تعجیل بیشتر در اجرای معامله و مخارج های کمتر بسته به خرید ملک با قولنامه قانونی اشاره کرد. ولی کاستی های آن هم حاوی ریسک های حقوقی بالا و احتمال پیدایش مسائل در تایید تملک است. بر این اساس پیش از خرید ملک قولنامه ای، بایع باید بادقت تمامی جوانب را بازبینی کرده و از مشورت حقوقی با وکلای ملکی مریم نصراللهی بهره مند شوند تا از بروز مسائل حقوقی پیشگیری کنند.
نحوه تنسیق قولنامه برای معامله ملک بدون سند
تنسیق قولنامه برای معامله ملک بدون سند باید بادقت و ملاحظه ی خاصی انجام گیرد. در تنسیق این سند، نکات زیر باید موردتوجه قرارگیرد:
ویژگی های دقیق دو طرف: معلومات جامع فروشنده و بایع حاوی نام، کدملی و آدرس باید به دقت قید شود.
جزئیات ملک: ویژگی های دقیق ملک حاوی نشانی، مساحت و ویژگی های فنی باید به شکل جامع ذکر شود.
شرایط تادیه: نحوه و موعد تادیه مبلغ معامله به دقت معین شود.
تعهدات دو طرف: تعهدات و مسئولیت های هر یک از دو طرف به شیوه بدیهی قید شود.
گواهان: حضور و توشیح گواهان در قولنامه ضروری است.
چند نکته مهم در رابطه با معامله املاک بدون قولنامه
در صورتی که اشخاص قصد معامله املاک یا معامله باغ و ویلایی بدون قولنامه را داشته باشند باید نکات مهمی را در نظر بگیرند تا بعدها با هیچ مسئله ای روبهرو نگردند. بعضی از این نکات عبارتند از:
• به دست آوردن شناخت کافی از فروشنده یا سازنده ملک:
به طور معمول این گزینه بیشتر در ارتباط با آن دسته از املاکی است که فروشنده آن ها را پیش فروش می کند. در این هنگام بعضی از شیادان به بهانه های متعددی نظیر پیش فروش کردن با قیمتی پایین تر، مبادرت به فروختن ملک به چند شخص خواهند کرد. بنابراین بهتر است پیش از این که ملکی را پیش خرید کنید با مالک کامل مانوس شوید.
• از داشتن قولنامه ملک یقین حاصل نمایید:
تمامی واحدهای مسکونی مسلما باید از قولنامه موثقی به نام موجر بهره مند باشند. همچنین باید تمامی مراحل نقل و انتقالات و خریداری ملک در دفترخانه ثبت اسناد رسمی پشت سر گذاشته شوند. حکما مسئله ای در این میان وجود داشته آن هم این است که در بعضی از حالات ملکی که قصد خریداری آن را داریم قولنامه قانونی داشته؛ ولی پس از خریداری معین خواهد شد که موجر واقعی کسی دیگر است. بنابراین پیش از اجرای هر گونه معامله ای باید در ارتباط با تمامی مطالب مرتبط به ملک تحقیقات ضروری را انجام دهید.
• آزاد بودن قولنامه ملک:
قبل از خریداری ویلا و باغ یا ملک حتما از آزاد بودن قولنامه آن یقین حاصل نمایید. در صورتی که قولنامه ملک در رهن بانک و یا به عنوان تضمین در گرو باشد؛ به مفهوم آزاد نبودن قولنامه ملک است.
• تاییدیه مرتبط به عوارض یا انحصار وراثت را بازبینی نمایید:
در صورتی که ملک مورد نظر شما موروثی باشد باید در هنگام خریداری، تاییدیه انحصار وراثت را بازبینی نمایید. همچنین پیش از خریداری ملک از شهرداری استعلام عوارض ملک را اخذ کنید.
- از نظر معارضه و ثبت، ملک را مورد بازبینی قرار دهید:
در هنگام استعلام از شهرداری حتما از عدم مسئله دار بودن قولنامه ملک یقین حاصل نمایید. ملک نباید در رابطه با معارضه و ثبت مسئله ای داشته باشد.
آیا معامله ملک بدون قولنامه رسمی است؟
معاملات املاک و خریداری باغ و ویلا بدون قولنامه از لحاظ قانونی مسئله ای ندارد. مسلما باید گفت که خریداری این دسته از املاک بدون قولنامه، بایع را با مسائلی روبه رو خواهد ساخت و همچنین از ریسک بالایی بهره مند است. بنابراین بهتر است پیش از اجرای هر نوع معامله ای در ارتباط با خریداری ملک های بدون قولنامه، جوانب را ارزیابی کنید و سپس برای خرید آن مبادرت نمایید. اگرچه مشورت با اشخاص متخصص و مشاورین در این عرصه نیز بسیار اثربخش و کمک کننده خواهد بود.
چه ملک هایی بی سند یا قولنامه ای خرید و فروش می شوند؟
زمین های باغ، ساختمان، ویلا و … می توانند بدون قولنامه باشند و داد و ستد نیز بشوند که به این عمل خرید و فروش قولنامه ای می گویند. همچنین املاکی هم هستند که در رهن بانک بوده اما مالکان آن با رعایت قوانینی مبادرت به فروختن ملک خود می کنند. املاکی که این شرایط را دارند به علت هایی نظیر خلافی ساختمان داشتن یعنی ساخت ملک در جای غیر مجاز یا مراعات نکردن اصول و یا اینکه از حق خود تعرض کردن و بیشتر از چیزی که قانونی بوده است ساختمان سازی انجام دهد؛ در چنین شرایطی قولنامه به آن ملک تعلق نمی گیرد.
چگونه بفهمیم ملک قولنامه دارد؟
برای اینکه ملتفت شویم ملکی قولنامه دارد یا قولنامه ای است؛ بهترین گزینه رجوع به شهرداری بوده که در آنجا استعلام می گیرند و آگاه می شوند که این ملک چگونه است. مطابق این استعلام شما از مقدار بدهی قبوض آپارتمان، اینکه این آپارتمان در طرح انهدام وجود دارد یا خیر آگاه می شوید. همچنین می توانید از یک وکیل نیز مساعدت بگیرید تا برای شما معلومات ضروری راجع به ملک را کسب کند.
در کجاها خطر خرید زمین بدون ملک زیاد است؟
حاشیه شهرهای بزرگ، پرخطرترین جا برای معامله زمین و ملک بدون قولنامه هستند. اینکه قلمرو محدوده یک شهر کجا می شود را کمیسیون ماده ۵ قانون شورای عالی شهرسازی مشخص می کند. پس مطابق این قانون هر زمین و ملکی که در این قلمرو قرار گیرد شهر محسوب شده و هر چه خارج این قلمرو است حاشیه شهر محسوب می شود. هستند اشخاصی که از این امور چشم پوشی می کنند و در جاهای غیرقانونی ساختمان سازی می کنند و شهرداری برای این نواحی هیچ گونه اعتباری تادیه نمی کند. بنابراین ملک بدون سند و قولنامه ای می شود که گرفتاری های خودش را به همراه دارد.
برای اخذ قولنامه برای املاک قولنامه ای به کجا رجوع کنیم؟
پس از آنکه مراحل قانونی و حقوقی را گذراندید و از درستی معلوماتی که فروشنده در اختیارتان قرار داده بود آگاه شدید و مبادرت به معامله کردن ملک یا زمین کردید برای سند دار کردن آن لازم است به شورای حل اختلاف سازمان ثبت بروید و مشکلی که دارید را بازگو کنید تا عمل شما را به شیوه قانونی انجام دهند.
زمانی به مرجع مرتبط بروید اول از همه مبایعه نامه را مطالعه می کنند و از درستی مالک زمین معلوماتی کسب می کنند. در صورتی که تقاضای شما صدور قولنامه است به مدت ۲ بار آگاهی رسانی عمومی می شود تا در صورتی که کسی ادعایی برای ملک دارد ضمن دو ماه تعرض خود را اظهار کند. مرحله پس از آن مهیا کردن اسناد و سایر چیزهایی که ضرورت است و پس از اجرای آن قولنامه زمین یا ملک صادر می گردد.
مطالب مرتبط:
دیدگاهتان را بنویسید