مشاوره سند ملک

مشاوره سند ملک توسط وکیل مریم نصراللهی با بالاترین سابقه فعالیت و موفقیت در پرونده های ملکی در تهران

اگر به دنبال دریافت سند ملک خود هستید و یا میخواهید از اصالت سند ملکی که در حال خرید آن میباشید مطمئن شوید ،و یا در مورد اثبات و یا اصالت سندی دچار اختلافات قانونی شده اید مریم نصراللهی وکیل پایه یک دادگستری اینجاست تا به شما کمک کند که تمام مراحل کار خود را به صورت قانونی و آنگونه که شایسته است انجام دهید ،فقط کافیست با ما تماس بگیرید.

مراحل انجام معامله ملک در ایران:

توافق

.دریافت کد رهگیری

مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی

سند زدن ملک: انتقال سند

مشاوره سند ملک

مرحله اول توافق:

در این مرحله از معامله فروشنده و خریدار فی مابین خود در مورد معامله توافق میکنند و هر دو رضایت خود را از معامله اعلام میکنند و به همین منظور نیز توافق خود را در قالب قولنامه ،کتبی میکنند.

هم فروشنده و هم خریدار در این مرحله میتوانند قبل از هرگونه اقدامی توسط یک وکیل خبره و کاربلد مشاوره سند ملک دریافت کنند که مریم نصراللهی با بالاترین سابقه و میزان موفقیت بهترین وکیلی است که میتواند به شما مشاوره سند ملک بدهد.

قول ‌نامه و مبایعه‌ نامه با هم چه تفاوتی دارند؟

قولنامه که در گذشته توسط طرفین معامله به صورت دست نویس تنظیم میشد تا صحت قول و حرف خود را تایید کنند امروزه به مبایعه نامه تغیر نام داده است و همان اعتبار قولنامه را دارد و به دلیل عدم بار حقوقی آن هنگام بروز دعوا بین طرفین در دادگاه نمیتوان به عنوان دلیلی محکمه پسند به آن استناد کرد.

با اینکه امروزه قول ‌نامه و مبایعه ‌نامه را باهم یکی میدانند اما تفاوتهایی دارند که بهتر از آنها را بدانید .

برخی مواقع هنگام توافقات بر سر یک معامله ملکی ممکن است به دفترخانه دسترسی نداشته باشید و یا در ایام تعطیل به سر ببرید و هیچ دفتر خانه ای باز نباشد در اینگونه مواقع مجبور خواهید بود که قبل از سند زدن ملک یک مبایعه نامه تنظیم کنید ،که در بسیاری از مواقع این مورد پیش می آید که در این صورت بهتر است که بدانید در مبایعه نامه بایستی چه چیزهایی بنویسید که در زیر به شما خواهیم گفت تا از این اطلاعات بهره مند شوید.همچنان توصیه میشود قبل از انجام هرگونه اقدام یک مشاوره سند ملک از مریم نصراللهی دریافت کنید تا با کمک وکیل سند ملک بهترین تصمیمات را به لحاظ قانونی بگیرید.

چه چیزهایی باید در مبایعه ‌نامه نوشته شود؟

در مبایعه ‌نامه بایستی موارد زیر به طور دقیق و واضح ذکر شود تا جای هیچ شک و شبهه ای باقی نماند و با کمک مریم نصراللهی میتوانید تمام نکات قانونی را بکار ببرید:

  • مشخصات دقیق فروشنده از قبیل اطلاعات شناسنامه ای، آدرس و تلفن ثابت و موبایل .
  • مشخصات دقیق خریدار از قبیل اطلاعات شناسنامه ای ، آدرس و تلفن ثابت و موبایل .
  • قید کردن موضوع مورد معامله: مشخصات کامل جغرافیایی ملک، مشخصات ثبتی آن، مشخصات هندسی ملک و مساحت آن .
  • ارزش ملک:که شامل قیمت واحد ملک و قیمت کل ملک به وجه رایج کشوری، ریال یا معادل تومان میباشد.
  • تعیین زمان مورد معامله: بهتر است زمان معامله و نحوه پرداختی که تعیین کرده اید به طور دقیق در مبایعه نامه نوشته شود، زمان را جهت حضور در دفترخانه و تنظیم سند را تعیین کنید.
  • تعیین مبلغ و نحوه پرداخت آن:حتما در مبایعه نامه خود نحوه پرداخت را مشخص کنید همچنین اینکه خریدار چه مبلغی را در چه زمان و تاریخی و با چه شرایطی بایستی به فروشنده بدهد .

اگر موارد بالا را به طور دقیق در مبایعه نامه قید نکنید مبایعه نامه هیچ ارزشی نخواهد داشت .این مواردی است که نوشتن آنها ضرورت دارد ،اما موارد دیگری نیز وجود دارد که جهت شفاف سازی بیشتر میتوانید به مبایعه نامه اضافه کنید ،در زیر به برخی از این موارد اشاره خواهیم کرد.

شرط پشیمانی طرفین:

در هر معامله ای ممکن است به هر دلیلی پشیمانی وجود داشته باشد پس بهتر است این مورد را ارقبل پیش بینی کرده و برای آن شرط تعیین کنید که در صورت پشیمانی طرفین چه اتفاقی خواهد افتاد .شما در این مورد میتوانید شرط تعیین کنید که طرفین میتوانند ضرف 24 ساعت پس از امضای مبایعه نامه میتوانند معامله را بر هم بزنند و یا در صورت پشیمانی بایستی مبلغی را که از قبل تعیین شده است بابات برهم زدن معامله بپردازند.

شرط گول خوردن طرفین:

در معاملات حقوقی اصطلاحی به خیارات وجود دارد که به طرفین معامله این اختیار را میدهد که در صورت به وجود آمدن هر یک از ان شروط ،معامله را برهم بزنند. برخی از این خیارات عبارتند از خیار غبن،خیار مجلس،خیار تدلیس و …

معمولا در حین معامله طرفین با قید اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش حق برهم زدن معامله را تحت هر شرایطی از خود سلب میکنند.بنابراین حواستان را جمع کنید که چه اختیاراتی را از خود سلب میکنید.

تعیین منصوبات و ملزومات ملک مورد معامله :

برخی از وسایل همراه ملک میباشد که فروشنده نمیتواند آن ها را بردارد و بایستی به همراه ملک به خریدار تحویل داده شود

به طور مثال بنویسید که من این خانه را به همراه مبلمان، کولر و یا شوفاژ، موتورخانه، کابینت ها و نهار خوری، فرش، خط تلفن ثابت و لوستر خریداری کرده ام . هنگام نوشتن منصوبات و ملزومات تمام دقت خود را به کار ببرید که  هیچگونه ابهامی وجود نداشته باشد زیرا ممکن است فروشنده برخی از وسایل خانه مانند شیرآلات و آبگرمکن و یا کابینت و شوفاژ را هنگام تخلیه با خود ببرد.

همیشه توصیه میشود هنگام انجام معاملات افرادی را به شهادت بگیرید و از آنها بخواهید که به عنوان شاهد مبایعه نامه را امضا بزنند.

نحوه پرداخت هزینه های انتقال سند را مشخص کنید برخی از پرداختی ها به عهده خریدار و برخی دیگر بر عهده  فروشنده است .

توجه داشته باشید که فروشنده بایستی بدهی های ملک خود را تا قبل از تحویل پرداخت کرده باشد.

مرحله دوم ، سند زدن ملک: دریافت کد رهگیری

نوشتن مبایعه نامه نمیتواند شما را مالک ملک کند زیرا گاها پیش آمده که فروشنده ملک را به چند خریدار فروخته است بنابراین بایستی تمام حواس خود را به کار بگیرید و در این مرحله با مراجعه به بنگاههای املاک رسمی از املاکی بخواهید که مبایعه نامه را در سیستم نرم افزاری جامع ثبت نمیاد تا از صحت این معامله اطمینان خاطر پیدا کنید.این رحله حساس ترین مرحله ای است که با دریافت مشاوره سند ملک از یک وکیل خوب مانند مریم نصراللهی میتوانید از صحت معامله خود اطمینان پیدا کنید.

سند زدن خانه در دفتر اسناد

پس از ثبت مبایعه نامه در سیستم جامع کد رهگیری دریافت خواهید کرد که در صورت اینکه فروشنده قبلا ملک را به فرد دیگری نیز فروخته باشد سیستم کد ارسال نخواهد کرد و این موضع شما را متوجه اشکال در معامله خواهد کرد

اما صدور کد رهگیری به منزله صحت معامله بوده و از مراحل ضروری جهت سند زدن ملک میباشد.

مرحله سوم ، سند زدن ملک: مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی

فروشنده بایستی با در دست داشتن مدارک شناسایی خود و همچنین اصل سند، به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید. دفتر اسناد نیز در این مرحله لیستی از تمام مدارک مورد نیاز جهت تشکیل پرونده به فروشنده تحویل می‌دهد تا آنها را مهیا نماید. که این مدارک عبارتند از:

  • اصل و تصویر سند مالکیت
  • اصل و تصویر بنچاق
  • تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
  • اصل و تصویر وکالت‌نامه
  • اصل و تصویر پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری
  • صورت‌مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان
  • اصل و تصویر حصر وراثت(در مورد سندهای ورثه‌ای)
  • اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث(در مورد سندهای ورثه‌ای)

بنچاق چیست؟

در ایران هنگامی که ملکی خریداری میکنید سندی را به شما میدهند که در آن سند تمامی مشخصات ملک از قبیل : مکان جغرافیایی(کجای ایران قرار دارد)، ثبتی(پلاک ثبتی ملک چند است) و شکل هندسی ملک (مساحت ملک چقدر است) در آن وجود دارد.

بنچاق ورقی کاغذی است که سایز آن A2 بوده و مشخصات کامل فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه‌هایی رد و بدل شده هنگام معامله، در آن ذکر شده است و پیوست و پیش‌نیاز سند میباشد.

هنگام سند زدن دفتر اسناد به ‌صورت اینترنتی استعلام میگیرد که سند در گرو یا رهن جایی نباشد و یا ملک مورد معامله در طرح ساخت ‌وساز شهرداری قرار نگرفته باشد.

انتقال سند در دفتر اسناد

فروشنده پس از دریافت نامه‌ از دفتر اسناد ، بایستی مراحل زیر را جهت به‌ نام زدن سند ملک طی ‌کند:

شهرداری یا بخشداری:

فروشنده با در دست داشتن نامه‌ای که از دفترخانه دریافت کرده به شهرداری مراجعه نموده و شهرداری بایستی بررسی کند که ساختمان را طبق پروانه ساخته است یا نه، اگر طبق پروانه ساخته نشده باشد فروشنده بایستی جریمه این کار را بپردازد.

عوارض نوسازی ساختمان جزیی از هزینه انتقال سند میباشد که بایستی پرداخته شود.

دارایی:

دارایی %4 از قیمت ملک را به عنوان، مالیات نقل‌ وانتقال دریافت میکند. ممکن است با دیدن ۴% تعجب کنید و از این کار منصرف شوید اما بایست بدانید که ارزشی که دارایی بر روی ملک شما می‌گذارد با قیمت واقعی متفاوت بوده یعنی قیمتی مازاد بر قیمت واقعی را برای آن تعیین خواهد کرد که به هزینه های این راه می ارزد.

مرحله چهارم ،سند زدن ملک: انتقال سند

مطابق تاریخ درج شده در مبایعه‌نامه بایستی خریدار و فروشنده برای سند زدن ملک به دفترخانه مراجعه ‌کنند.

اگر یکی از طرفین در روز قرار در دفترخانه حاضر نشود، و طرف دیگر نتواند به او تماس بگیرد بایتس تا آخرین تایم اداری منتظر بماند تا او خود را برساند .به طور مثال اگر فروشنده نیاید خریدار میتواند گواهی عدم حضور بگیرد .

در هنگام سند زدن فروشنده بایستی تمام مدارک ذکر شده و جواب تمام استعلامات دارایی و بیمه و شهرداری که در بالا ذکر شده است را با خود داشته باشد.

هزینه سند زدن ملک چقدر است؟

در تمامی معاملاتی که در قالب مبایعه نامه صورت گرفته و میخواهند به ثبت در سیستم سراسری اقدام کنند ،دفتر معاملات املاک 5 درصد از کل ارزش ملک را از طرفین معمله میگیرد.

فروشنده بایستی هزینه‌ های خلافی و نوسازی و پسماند را به شهرداری بپردازد.

همچنین هزینه نقل ‌وانتقال بایستی به دارایی پرداخت شود و اگر ملک قبلا اجاره داده شده است، دارایی مالیات ‌براجاره را نیز می‌گیرد.

هزینه های دفترخانه نیز به طور مساوی مابین فروشنده و خریدار تقسیم خواهد شد.

مهمترین نکات سند ملک:

  • همیشه در خاطر داشته باشید که هنگام سند زدن بایستی تمام هوش و حواس خود را به کار بگیرید.
  • بی حوصلگی به خرج ندهید و تمام مراحل را به صبر و حوصله و دقت فراوان انجام دهید.
  • هر بندی که در مبایعه‌نامه ذکر میشود، می‌تواند به نفع یا ضرر شما باشد پس هنگام عمل مراقب عواقب آن باشید.
  • برای اعتبار یافتن مبایعه‌نامه، گرفتن کد رهگیری حتما از بنگاه معاملات ملکی که در آن معامله را انجام داده اید ضروریاست تا به مبایعه نامه خود اعتبار ببخشید.
  • اگر فروشنده هستید حتما تمام ثمن معامله را دریافت کنید سپس سند ملک را به نام طرف معامله بزنید.

اگر قصد دریافت مشاوره سند ملکی را دارید حتما با ما تماس بگیرید.

3/5 - (3 امتیاز)