روشهای اثبات مالکیت
در زمینه مالکیت، دعاوی متعددی ممکن است به وجود آید که شامل مسائل مربوط به اسناد یا درخواست ابطال یا تأیید حق مالکیت میشود. به عبارت دیگر، مالکیت به معنای داشتن حقوق نسبت به یک شیء است که در حقوق، به عنوان حقی شناخته میشود که فرد میتواند نسبت به آن اقدام کند، مگر در مواردی که قانون استثنا قائل شده است. در قوانین کشور ما، بخشهایی از قانون به موضوعاتی چون مالکیت، میزان تصرفات مالک و روشهای اثبات مالکیت اختصاص یافته است.
اثبات مالکیت چیست؟
به طور کلی، این رابطه به ارتباط بین یک فرد و داراییاش اشاره دارد، به طوری که دیگران قادر به تصرف آن مال نباشند و در عوض، مالک بتواند بر اساس این ارتباط، از دارایی خود به هر نحوی که خواست بهرهبرداری کند.
سؤالی که مطرح میشود این است که چگونه میتوان مالکیت را تأیید کرد؟ چرا که در بسیاری از موارد، این موضوع به شکایتهای متعدد از سوی افراد در نهادهای قضایی منجر میگردد.
مدارک مربوط به اثبات مالکیت یکی از کلیدیترین اسناد به شمار میروند که مالکیت فرد بر داراییهای خاص را به نمایش میگذارند. به همین دلیل، قانون مدنی این مدارک را به دو نوع عادی و رسمی تقسیم کرده و همچنین بنا بر موضوع این اسناد، اعتبار متفاوتی برای آنها قائل است.
مدارک رسمی نسبت به مدارک اعتباری از مزایای بیشتری برخوردارند. یکی از این مزایا، قابلیت اجرایی آنهاست. در حالی که در مدارک عادی، فقدان این قابلیت به عنوان ویژگی اصلی شناخته میشود، در مورد مدارک رسمی تنها ادعای جعل میتواند مطرح شود.
مالکیت ملک با چه دلایلی ثابت میشود؟
به هنگام مطرح شدن دعوای اثبات مالکیت، کسی که مدعی مالکیت ملک میشود باید با استفاده از دلایل اثبات، همچون سند، شهادت شهود و یا تصرف و … ادعای خود را اثبات کند.
برای اثبات مالکیت نیازی به وجود مبایعهنامه یا قرارداد نیست، چرا که انتقال مالکیت ممکن است به روشهای گوناگون صورت گرفته باشد. به عنوان مثال، ممکن است مالکیت یک ملک به صورت قهری یا از طریق ارث به شخصی منتقل شود. در صورت بروز اختلاف در اثبات مالکیت، فردی که ادعای مالکیت دارد باید با استفاده از شواهدی نظیر سند، شهادت شهود یا تصرفات خاص، ادعای خود را مستدل کند.
سند مالکیت:مدارک مالکیت از اصلیترین دلایل اثبات حق مالکیت به شمار میآیند. در دنیای کنونی، املاک و وسایل نقلیه بر اساس قوانین موجود در دفاتر اسناد رسمی ثبت میشوند و به همین دلیل، دولت تنها فردی را که نامش در این مدارک درج شده به عنوان صاحب مال شناسایی میکند.
شهادت شهود: یکی از روشهای دیگر برای اثبات مالکیت، شهادت شهود است. به عنوان مثال، فرد مدعی میتواند با ارائه شهادت شهود نشان دهد که از قبل مالک مال بوده و سپس متصرف با استفاده از زور یا نیرنگ آن را از وی گرفته است. همچنین میتواند اثبات کند که مال به طور قانونی از سوی متصرف به او منتقل شده است. لازم به ذکر است که شاهدان باید شرایط قانونی لازم را داشته باشند و شهادت تمامی افراد مورد قبول دادگاه نیست.
تصرف ملک (اماره ید): براساس بند ۳۵ قانون مدنی «مالکیت به وسیله تصرف نشان داده میشود، مگر اینکه مدارک مخالف آن ارائه شود».
نحوه طرح دعوای اثبات مالکیت
در روند دعوای اثبات مالکیت، خواهان فردی است که ادعای حق مالکیت را دارد و خوانده کسی است که ملکی که به ثبت نرسیده را به خواهان منتقل کرده است. اگر ملک دارای مالکیتهای قبلی باشد، علاوه بر فروشنده، تمامی مالکین پیشین نیز باید به عنوان طرف دعوی در نظر گرفته شوند. غالباً، عدم توجه به این جزئیات منجر به صدور قرار رد دعوا خواهد شد.
شرایط دعوای اثبات مالکیت
وجود قرارداد کتبی یا شفاهی
یکی از اختلافات معمول در حوزه املاک، دعوای اثبات مالکیت است که افراد به منظور احقاق حقوق خود در زمینه مالکیت آن را مطرح میکنند. این دعوا نیز شرایط خاصی دارد که از مهمترین آنها میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
وجود توافقنامهای مکتوب یا گفتوگویی.
در این حوزه، خواهان باید ابتدا مدارکی را برای اثبات وجود قرارداد یا شواهدی که نشاندهنده انتقال مالکیت باشد، ارائه کند. معمولاً، خواهان با ارائه سند عادی به دنبال اثبات وجود قرارداد میباشد. این به این دلیل است که او غالباً دارای سند عادی یا قراردادی شفاهی است که میتواند به عنوان دلیل مطرح کند. اما برای اقامه دعوای اثبات مالکیت، صرف وجود چنین مدارکی یا قراردادهایی و یا شواهدی از قرارداد شفاهی کفایت نمیکند.
اثبات اعتبار قرارداد
با اثبات وجود قرارداد یا تأیید قانونی انتقال مالکیت، فرایند خواهان برای طرح دعوی مالکیت به پایان میرسد. در این مرحله، خوانده موظف است با ارجاع به اعتبار سند عادی، از خود دفاع کند و باید دلیلی را برای رد اعتبار قرارداد ارائه دهد که از سوی خواهان به اثبات رسیده است. لازم به ذکر است که وظیفه اثبات اعتبار قرارداد به عهده خواهان است که ادعای اعتبار آن را دارد. بنابراین، ممکن است قراردادی به درستی تنظیم شده باشد، ولی به دلیل تغییرات قانونی، پس از تنظیم، باطل یا فسخ گردد. در نتیجه، در صورت ارائه دفاع مؤثر از سوی خوانده، خواهان باید توانایی خود را در اثبات اعتبار قرارداد ثابت کند.
الزام به تنظیم سند
به خصوص در زمانی که دارنده سند عادی در مقابل دارنده سند رسمی قصد اثبات مالکیت داشته باشد، زیرا معمولاً در دادگاه در چنین مواردی دعوای اثبات مالکیت را با استناد به بند ۷ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی رد مینماید، با این اعتقاد که دعوا بر فرض ثبوت دارای اثر قانونی نمیباشد.یکی از شرایط مهم در دعوای اثبات مالکیت، درخواست الزام به تنظیم سند بهموازات اثبات مالکیت است. این موضوع به ویژه زمانی اهمیت مییابد که صاحب سند عادی در تلاش است تا مالکیت خود را در برابر دارنده سند رسمی ثابت کند. زیرا در دادگاهها، معمولاً در چنین شرایطی دعوای اثبات مالکیت بر اساس بند ۷ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی رد میشود، با این استدلال که حتی در صورت اثبات، دعوا اثر قانونی نخواهد داشت.
مرجع صالح جهت اثبات مالکیت
دعوا برای اثبات مالکیت باید در دادگاهی مطرح شود که ملک در آن واقع است، حتی اگر خوانده در آن منطقه سکونت نداشته باشد. همچنین تمامی مستندات و مدارک لازم باید به همراه دادخواست ارائه شوند. پس از ارجاع پرونده به شعبه مربوطه، جلسهای برای بررسی مدارک و مستندات خواهان تشکیل خواهد شد. اگر حقانیت خواهان تأیید شود، دادگاه حکم به اثبات مالکیت او صادر خواهد کرد.
این حکم به صدور اجرائیه احتیاج ندارد و پس از اینکه رأی به قطعیت برسد، شخصی که به نفعش حکم صادر شده، به عنوان مالک قانونی ملک شناخته میشود و قادر خواهد بود از حقوق مالکیت خود بهرهبرداری کند.
مطالب مرتبط:
