راهکار جلوگیری از فروش ملک به چند نفر
و فروش ملک به چند نفر
راهکار جلوگیری از فروش ملک به چند نفر :بهترین راهکار جهت جلوگیری از فروش یک ملک به چند نفر را در این مقاله از سایت مریم نصراللهی وکیل پایه یک دادگستری به شما خواهیم گفت با ما در این مقاله از سایت نصراللهی همراه باشید…
فروش یک ملک به چندین نفر از عواقب انجام دادن معاملات در بنگاه های املاکی هست که به صورت غیر رسمی دایر شده اند و افرادی در آنها به فعالیت میپردازند که اطلاعات قانونی درستی از حقوق ملکی ندارند ، و همین موضوع عامل اصلی بسیاری از پرونده های موجود در دستگاه قضایی تحت عنوان فروش یک ملک به چندین نفر هستند
از کجا بفهمیم ملک به چند نفر فروخته شده
بهترین راهکاری که میتوان برای برطرف کردن مشکلات ناشی از فروش ملک به چند نفر به کار برد،ترکیب نمودن سازوکار سامانه کد رهگیری و ثبت رسمی است ملک است تا از مواجهه با مشکلات احتمالی جلوگیری نمود.
یکی از مشکلات اصلی که در پرونده هایی که در رابطه با فروش ملک به چند نفر در دستگاه قضایی مطرح شده است عدم انجام تعهدات طرفین معامله و همچنین اقدام به انجام دادن معاملات غیر رسمی میباشد که افراد آنها را به صورت دستی و یا اینکه در قالب مبایعهنامه در بنگاه های املاک انجام داده و نسبت به ثبت رسمی معاملات خود اقدام نمی نمایند.
و همین امر توسط مسئولین قوه قضائیه به خصوص رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مطرح شده است و از جمله راهکارهایی که توسط مسئولین قوه قضائیه جهت جلوگیری از تشکیل این پرونده ها مطرح شده است ، ابتدا جلوگیری از به وجود آمدناین گونه پرونده ها اس و همچنین ، اصلاح نمودن جایگاه مشاوره های املاک در زمینه ی تدوین قراردادهاست.
راهکار جلوگیری از فروش ملک به چند نفر
بارها مسئولین ما اشاره میکنند که باتوجه به جایگاه مشاورین املاک که در ماده ۳۳۵ق.ت آمده آنها را تحت عنوان دلال و واسطه معاملات،معرفی کرده ، توصیه میکنند که با توجه به اینکه مشاورین املاک علاوه بر عدم آشنایی به قانون و نداشتن دانش کافی در این زمینه و همچنین عدم دسترسی آنها به بانک اطلاعاتی املاک و سوابق اشخاص جهت تنظیم قرارداد، بایستی پس از ایجاد توافق بین طرفین معامله، آنها را جهت مراجعه به دفاتر ثبت رسمی راهنمایی نمایند.
اگر بخواهیم به در یک نگاه به این قضیه نگاه کنیم یک راهکار درست و منطقی جهت جلوگیری کردن از بسیاری از پروندههای قضایی میباشد، اما این راهکار به دلیل توجه نکردن به منافع مشاورین املاک و همچنین تدارک ندیدن سازوکارهای واسطهگری ، نقاط ضعفی را به همراه دارد که دست یافتن به نتیجه های مطلوب را غیر ممکن میکند.
جایگاه مشاورین املاک به وجود آوردن تفاهم الزامآور مابین دو طرف قرارداد است که از طریق نوشتن مبایعهنامه صورت میگیرد و همین موضوع تنها راه حل موجود جهت پایبند نمودن طرفین به معامله ای است که انججام شده، بنابراین کنارگذاشتن این سازوکار بدون اینکه جایگزین مناسبی برای آن در نظر گرفته شود، راه حلی منطقی به نظر نمی آید.
از جمله دلایل طرح این پیشنهادها جهت کم کردن مشکلات ناشی از انجام دادن معاملات غیر رسمی در بنگاه های املاک، ناکامی سامانه کد رهگیری در حل و فصل مشکلات مربوط به این بخش بود.
راهکار جلوگیری از فروش ملک به چند نفر
وزارت مسکن و شهرسازی در سال ۸۷ سامانه املاک و مستغلات را که همان سامانه کد رهگیری است را با هدف مدیریت کردن معاملات مسکن و از جلوگیری از فروش یک ملک به چندین نفر(معاملات معارض) ، طراحی و راه اندازی کرد.
پس از راه اندازی شدن سامانه، برای بنگاه های مشاوره املاک درگاه ارتباطی تعریف شد که برای هر مبایعه نامه ای که بین خریدار و فروشنده نوشته شده بود یک کد رهگیری با ثبت مشخصات ملک مورد نظر صادر میشد که با استفاده از کد رهگیری در این سامانه ملک مورد معامله ممنوع فروش میشد و به با این روش از انجام معاملات معارض جلوگیری میشد.
باوجودی که عملیاتی شدن سامانه ی کد رهگیری در آن زمان باعث فراهم شدن زیرساخت های اطلاعاتی مناسب و شناسایی نمودن نقاط ضعف سیستم نقل و انتقالات اموال غیرمنقول شده بود اما این سامانه به دلایلی همچون همکاری نکردن دیگر دستگاهها مانند سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و همچنین آماده نبودن بستر فرهنگی و از هم مهمتر اعتباری بود که دادگاه به بیع نامه های بدون کد رهگیری و بیرون از این سامانه میداد، این سیستم پس از مدتی ناکارآمد محسوب شد و پس ازآن در بهمن94 با رأی دیوان عدالت اداری کشور به طور کلی ملغی شد.
با این وجود این سوال مطرح است که :
جهت کم کردن معضلات ناشی ازانجام معاملات غیر رسمی در بنگاه های املاک چه باید کرد؟
بهترین راهکار کاهش معضلات ناشی از انجام معاملات غیر رسمی
بهترین راه کار جهت پایین آوردن معضلات به وجود آمده در پی انجام دادن معاملات غیر رسمی در بنگاه های املاک، ترکیب نمودن سازوکار سامانه کد رهگیری و ثبت رسمی میباشد که با حمایت بسیاری از حقوقدانان و متخصصین حوزه مشاوره و معاملات املاک روبه رو شده است، که به این نحوه اجرا می شود که مشاورین املاک پس از آن که بین طرفین معامله تفاهم لازم را ایجاد کردند سپس از طریق دسترسی به سامانه جامع کد رهگیری، جهت جلوگیری از سوء استفاده های احتمالی با قفل کردن پلاک ثبتی ملک مورد معامله تا مدت زمان مشخص ، جلوگیری میکنند و اینگونه احتمال معامله معارض را از بین خواهند برد.
و تفاهم بین خریدار و فروشنده در قالب یک قولنامه با فرمت استاندارد تدوین میکنند ،به این منظورکه تفاهم طرفین در بنگاه املاک به معنی معامله نبوده و فقط یک قول مابین خریدار و فروشنده است تاپس از عمل به تعهدات خود ، نسبت به ثبت معامله خود در دفترخانه اقدام نمایند.
در قولنامه ای که توسط مشاورین املاک تهیه میشود ذکر می شود که مالکیت پس از ثبت رسمی معامله در دفاتر ثبت،صورت می گیرد.
و در این صورت هر زمان که تعهدی مابین طرفین انجام شود، دیگر این امکان وجود ندارد که ملک به شخص ثالث فروخته شود. در صورتی که این راهکار اجرایی شود ،ساماندهی مشاورین املاک صورت گرفته و همچنین میتوان از به وجود آمدن بسیاری از پروندهها که به دلیل فروش مال غیر و دعاوی الزام به تنظیم سند تشکیل میشود جلوگیری نمود.
در خصوص سامانه ثبت رسمی رعایت نمودن این موارد الزامی است:
- طراحی و مدیریت کردن این سامانه توسط سازمان ثبت انجام شود و بنگاهها و دفاتر ثبت رسمی نیز با سطح دسترسی مشخص به سامانه دسترسی داشته باشند .
- اجباری کردن مرحله ی احراز هویت طرفین معامله از طریق فینگر پرینت در هنگام ثبت نیمه رسمی در بنگاه املاک جهت جلوگیری از جعل عنوان و مدارک اشخاص الزامی شود .
- طرح و تصویب نمودن قوانین لازم جهت اجبار کردن طرفین معامله به انجام تعهداتی که در بنگاه املاک ثبت نیمه رسمی کردهاند.(لازم به ذکر است که این راهکار فقط میتواند برای اموال غیرمنقولی که دارای شماره ثبتی هستند اعمال شود بنابراین بایستی برای اموالی فاقد پلاک ثبتی هستند راه حل مناسبی اندیشیده شود.
امیدواریم که مسئولین قضایی سریعتر نسبت به ایجاد راهکارهای مناسب جهت کم کردن معضلات ناشی از معاملات غیر رسمی در بنگاه های املاک اقدام نمایند و به راه حل هایی مانند ترکیب کردن سازوکار سامانه کد رهگیری و ثبت رسمی توجه ویژه داشته باشند و به مرحله اجرا بگذارند که با این راهکار علاوه بر کاهش مشکلات مردم در این زمینه از افزایش بی رویه پرونده های قضایی نیز جلوگیری خواهد شد.ط
مطالب مرتبط:
2 دیدگاه
به گفتگوی ما بپیوندید و دیدگاه خود را با ما در میان بگذارید.
ممنون لطفا هزینه وکیل ملکی رو هم بفرمایید
با سلام
جناب اسدی جهت اعلام قیمت بایستی پرونده شما بررسی بشه و یا موضوع مربوطه رو به ما اعلام بفرمایید.میتونید از طریق راههای ارتباطی به صورت تلفنی تماس بگیرید تا به صورت دقیق پاسخگوی شما باشیم.