دعوای تخلیه ملک چیست و مراحل آن

دعوای تخلیه ملک چیست و مراحل آن

مراحل گرفتن حکم تخلیه، امروزه قرارداد اجاره نوعی از قراردادهاست که بسیار با آن ارتباط دارند. اجاره عقد و سازشی است که اجاره نشین می تواند به واسطه آن از مزایا یک ملک( مسکن، دکان، غرفه) تا زمان فرجام قرارداد مشابه دارنده بهره گیری نماید. و برای این بهره گیری از ملک اجاره به دارنده آن تادیه نماید. برحسب قرارداد فی‌مابین اجاره نشین و دارنده در برابر هم تضمینات و تکالیف قانونی دارند. در حالت اجرا نشدن آن توسط اجاره نشین، دارنده ملک می تواند حکم تخلیه را اخذ کند.

حکم تخلیه اساسا چیست؟

حکم تخلیه یعنی در مفهوم لغت به معنای خالی کردن می باشد اما در مفهوم حقوقی عبارتند از اخذ ملک از تصرف کننده به طریقی که دارنده آن بتواند بدون مشکلی، هر نوع مزایا از ملک خودش ببرد.

به طور معمول تخلیه ملک میان رابطه های موجر و اجاره نشین مورد بحث قرار می گیرد. به طور مثال در موردی که قرارداد اجاره به شیوه شفاهی یا عریضه وجود داشته و اجاره نشین پس از پایان مدت اجاره یا سایر حالات که سبب نقض قرارداد میشود، از واگذاری ملک اجتناب کند، مالک یا دارنده قانونی می تواند با رجوع و دادنامه دستور تخلیه ملک خود را از دادسرا اخذ کند.

دستور تخلیه یا حکم تخلیه مغایرت در چیست؟

برای اجرای تخلیه ملک مسکونی یا مغازه از دو روش می توان مبادرت کرد:

° درخواست برای دستور تخلیه ملک

° درخواست برای صدور حکم تخلیه ملک

درخواست برای دستور تخلیه ملک:

هنگامی می تواند دستور تخلیه ملک صادر شود که مدت زمان اجاره خاتمه یافته باشد تنها در این حالات می توان درخواست برای صدور تخلیه ملک نمود:

° تنها درباره قرارداد ملک مسکونی باشد و در حالات دیگر دستور تخلیه صادر نمی شود.

° اجاره تنها قرارداد موردبحث باشد و در سایر حالات دستور تخلیه صادر نمی شود.

° قرارداد مورد دعوا قولنامه معمولی باشد( اجاره نامه معمولی بنگاه و …)

° زمان اجاره معین باشد.

° دو رونوشت از اجاره وجود داشته باشد و هر دو رونوشت به توشیح دو طرف رسیده باشد.

° دو نفر ناظر توشیح کننده اجاره نامه باشند.

° زمان اجاره قطعاً باید پایان یافته باشد.

در حالت دارا بودن این شرایط و با رجوع و دادن دادنامه تخلیه ملک به یکی از مراکز شورای حل اختلاف موقعیت ملک مسکونی یا دکان، در زمان کوتاهی دستور تخلیه خواهید گرفت. به طور معمول اخذ دستور تخلیه ضرورت به اجراییه ندارد و طبق معمول تا یک هفته صادر و در صورتی که پس از ابلاغ تا ۳ روز تخلیه صورت نگیرد دستور تخلیه در روز و ساعت معین توسط کارگزار اجرا اعمال خواهد شد.

درخواست حکم تخلیه

حکم تخلیه حکمی است که دادسرا آن را صادر می کند، ولی درباب املاک مسکونی برحسب قانون مرجع ذیصلاح شورای حل اختلاف موقعیت وقوع ملک است. گرفتن حکم تخلیه متضمن تعیین جلسه رسیدگی، صدور حکم تخلیه از طریق مرجع قضایی، تجدیدنظر و درخواست صدور اجرائیه خواهد بود و بسته به دستور تخلیه فرصت زیادتری خواهد برد.

اختلاف اساسی حکم تخلیه با دستور تخلیه این است که در حالاتی که ضرورت به صدور حکم تخلیه باشد، قطعاً باید جلسه رسیدگی برپا و دفاعیات دو طرف استماع شود، ولی در مورد دستور تخلیه ضرورتی به برپایی جلسه دادسرا نبوده و فقط با تقاضای دارنده و با تکیه بر قرارداد اجاره صادر می شود.

مراجع صدور دستور تخلیه و حکم تخلیه

با نگرش به نوع اجاره، مرجع صدور حکم تخلیه و صدور دستور تخلیه گوناگون است:

در صورتی که قرارداد اجاره املاک مسکونی قانونی بوده و در دفاتر اسناد رسمی تنسیق شده باشد، باید از واحد اجرای مفاد اسناد رسمی اداره ثبت موقعیت وقوع ملک، تخلیه ملک مورد اجاره را درخواست کرد.

جریان تخلیه از راه واحد اجرای اسناد رسمی، محدودتر از دادسرا است. در قراردادهای اجاره املاک مسکونی که با قولنامه معمولی اجرا شده باشد، شورای حل اختلاف موقعیت وقوع ملک، مبادرت به صدور دستور تخلیه می کند که به آن ” دستور تخلیه شورای حل اختلاف ” می گویند.

چنانچه قرارداد اجاره املاک مسکونی دارای شرایط بالا نباشد، نمی توان درخواست صدور دستور تخلیه آنی را کرد، علاوه بر این باید درخواست صدور حکم تخلیه کرد که مرجع ذیصلاح بررسی به این دعوا دادسرای عمومی حقوقی موقعیت وقوع ملک است.

در صورتی که قرارداد اجاره درباب اجاره املاک تجاری، چه قرارداد قانونی و چه معمولی باشد، مرجع ذیصلاح بررسی به درخواست تخلیه، دادسرای عمومی حقوقی موقعیت وقوع ملک است.

مراحل گرفتن دستور تخلیه

در هنگام پایان مدت زمان اجاره ملک مسکونی، موجر با رفتن به شورای حل اختلاف محل تقاضای صدور حکم تخلیه می کند.

° از لحاظ قانونی، دستور تخلیه همچون دستور بوده و حکم قضایی به حساب نمی آید، بنابراین نیازی به تشریفات قضایی نیست ضرورتی به دادن دادنامه به شیوه قانونی و واریز هزینه نیست و بالعکس روند قضایی که فرآیند طولانی دارد.

° پس از آن که پرونده به شورای حل اختلاف احاله شد، موجر با رجوع به شعبه بسته به واریز سپرده یا پول پیش به حساب دادسرا نموده و تقاضای گرفتن دستور تخلیه می نماید.

° این دستور از طریق واحد اجرای احکام واجب می شود.

مدارک ضروری برای حکم تخلیه

قرارداد اجاره نامه اعم از قرارداد دستی یا قانونی

° رونوشت از کارت ملی و سجل مالک( صاحب ملک)

° رونوشت از کارت ملی و سجل اجاره نشین( در حالت وجود)

° قبض تادیه اجاره ها

° در حالت وجود صورتجلسه واگذاری ملک

° تفسیر کارشناسی چنانچه ملک مسئله دارد.

نحوه‌ی اجرای حکم تخلیه

موجر بعد از اینکه با مستندات و مدارک ثابت کرد که مورد اجاره را اجاره نشین باید تخلیه کند، حکم صادر می شود. تقریباً به مدت ۲۴ ساعت بعد از صدور رای و ابلاغ آن به اجاره نشین باید پس از ۷۲ ساعت مبادرت به تخلیه کند.

وجه سپرده یا پول پیش که نزد موجر است باید به اجاره نشین اعاده گردد و رسید آن به دادسرا انتقال داده شود. فی الواقع حکم تخلیه هنگامی صادر خواهد شد که سپرده نزد صاحب خانه به اجاره نشین بازگردانده شده باشد.

چه زمانی می توان حکم تخلیه گرفت؟

در حالات ذیل موجر می تواند به دادسرا یا شورای حل اختلاف موقعیت وقوع ملک رجوع کند و حکم تخلیه را اخذ کند:

۱- اتمام مدت اجاره

در صورتی که مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد و تمدید نشده باشد، مالک می تواند به شورای حل اختلاف موقعیت وقوع ملک رجوع و تقاضای صدور حکم تخلیه کند.

۲- عدم تادیه اجاره بها به مدت ۲ ماه یا هر چند روزی که در قرارداد سازش گردد. در صورتی که اجاره نشین به مدت ۳ ماه اجاره بها را تادیه نکند، مالک می تواند پس از گذشت ۱۰ روز از ماه سوم که اجاره نشین اجاره بها را تادیه نکرده، با رجوع به شورای حل اختلاف موقعیت وقوع ملک، صدور حکم تخلیه ملک را تقاضا کند.

۳- انتقال مورد اجاره به دیگری

در صورتی که اجاره نشین بدون اذن موجر، ملک را به فرد دیگری اجاره دهد، موجر می تواند مبادرت به گرفتن حکم تخلیه ملک کند.

۴- بهره گیری از ملک در موارد غیر قانونی و نامشروع

به عنوان مثال بهره گیری از ملک به عنوان کازینو( قمارخانه)، مصرف مواد مخدر، استقرار بیش از اندازه قید شده در قرارداد، بهره گیری از ملک مسکونی به عنوان دفتر یا خزانه

اگر به دلیل وقوع حوادث غیر مترقبه، مستاجر قادر به تخلیه ملک نباشد، تکلیف چیست؟

در صورتی که در ضمن انجام دستور تخلیه، حادثه غیر مترقبه ای برای اجاره نشین رخ دهد و نتواند ملک را تخلیه کند و درخواست فرصت کند، مرجع قضایی حداکثر یک ماه به او فرصت می دهد.

آیا دستور تخلیه قابل اعتراض است؟

خیر، دستور تخلیه که از طرف شورای حل اختلاف صادر شده، قابل انتقاد و تجدیدنظرخواهی نیست.

مراحل گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف

موجر برای گذراندن موفقیت آمیز مراحل اخذ حکم تخلیه از شورای حل اختلاف، باید به شعبه حل اختلاف رجوع کند و وجه سپرده ملک را به حساب محکمه واریز کند.‌ در این مرحله، باید برگه دادنامه مالک، قولنامه مالکیت یا سند ملک، و اصل قرارداد اجاره ملک میان مالک و اجاره نشین را به مراجع موردنظر نشان داده دستور تخلیه به عنوان یک دستور ضروری از واحد اجرای احکام صادر می شود و امکان تعرض برای اجاره نشین نیست. با این وجود، در صورتی که اجاره نشین بتواند به مراجع قضایی ثابت کند که قرارداد اجاره را تمدید کرده است یا مدارک عرضه شده توسط موجر اصالت واضح ندارند، می تواند حکم تخلیه را به سود خود متوقف کند. در انتها، در این جریان تخلیه ملک، شورای حل اختلاف و اجرای احکام وظیفه خطیری دارند.

عرف تخلیه اجاره نشین

عرف تخلیه اجاره نشین به معنای قواعد و روش های مرسوم و رایج جامعه در باب روند تخلیه اجاره نشین از ملک مسکونی اشاره دارد. این عرف ها بر پایه آموخته های مردم و پیوندهای اجتماعی شکل گرفته اند و در فیصله اختلافات اجاره نامه بکار می روند. عرف تخلیه اجاره نشین می تواند حاوی زمان تخلیه، تنسیق میزان سپرده و تعهدات اجاره نشین و موجر باشد در معمول، فرصت تخلیه ملک مسکونی تا انتهای ماه های شمسی به عنوان عرفی عمومی پذیرفته می شود.

همچنین، عرف تخلیه اجاره نشین بسته به اجرای تعهدات مانند تعمیرات معمولی و بعضی هزینه ها هم موثر است. به عنوان مثال بعضی از عرف ها شاید معین کنند که تخلیه ملک باید با حداقل صدمه به ملک اجرا شود و موقعیت عمومی ملک به حالت قبلی برگردانده شود بهره گیری از عبارت های ” تخلیه ملک مسکونی” و ” عرف تخلیه اجاره نشین” نشان می دهد که عرف مربوط با روند تخلیه اجاره نشینان از ملک های مسکونی به عنوان یک موضوع حقوقی و اجتماعی کلیدی در این حیطه موردبحث قرار می گیرد.

وکیل متخصص برای گرفتن دستور تخلیه

براساس قانون شوراهای حل اختلاف، در مسائل موجر و اجاره نشین، دعاوی می توانند در اهلیت شورا باشند. از این رو، دستور ” تخلیه ملک مسکونی” به وسیله وکیل در شورای حل اختلاف موردبحث قرار می گیرد.

مطالب مرتبط: وکیل ملکی

به موجب قانون روابط موجر و اجاره نشین ۱۳۷۶، قرارداد اجاره باید قانوناً تنسیق یا با دو گواه منعقد گردد. در صورتی که شرایط قانونی تطابق نداشته باشد، شورا مقدور است دستور تخلیه را بپذیرد وگرنه، موجر باید دادنامه حکم تخلیه را تسلیم کند. پس از مطرح کردن دادنامه، موجر سپرده را به صندوق محکمه واریز کرده و شورا با رسیدگی به اسناد، دستور تخلیه را توشیح می کند. در انتها، انجام دستور تخلیه و تقدیم ملک به موجر صورت می گیرد. در ضمن اعمال قانون، موجر می تواند خسارات و هزینه ها را از سپرده کم کرده و بعد از حکم محکومیت، از اجاره نشین وصول کند.

وظیفه وکیل ملکی در تخلیه ملک مسکونی

وکیل ملکی وظیفه بسیار خطیری در تخلیه ملک اجرا می کند. او به عنوان کارشناس حقوقی در عرصه امور مستغلات و املاک، به دارندگان کمک می کند تا فرآیند تخلیه اجاره نشینان را به شیوه تاثیرگذار و قانونی پیش ببرند. وکیل ملکی با رسیدگی به اسناد، تهیه برگه دادنامه مالک، انجام مراحل قانونی و دفاع در دادسراها به سرعت بخشیدن حکم تخلیه مساعدت می کند.

همچنین، او به اجاره نشینان مشاوره های ضروری را عرضه کرده و تعهدات و حقوق آن ها را ضمانت می کند. با همراهی با وکیل ملکی، تخلیه ملک مسکونی به شیوه حرفه ای و قابل اطمینان صورت می گیرد، و این سبب می شود تا تشویش ها و اختلافات حقوقی در این مسئله کاهش یابند. گروه وکلای کیفری مریم نصراللهی راهنمای شما در این خصوص نیز هستند.

منظور از گرفتن حکم تخلیه به واسطه تعدی و تفریط چیست؟

نخست مفهوم کلمات تعدی و تفریط را شرح می دهیم. بر طبق ماده ۹۵۱ قانون مدنی، تعدی یعنی تعرض نسبت به مال یا حق دیگری، بیش از حد عرف یا بیش از حدی که توسط صاحب مال اجازه داده شده است. به طور مثال خرابی قسمتی از ملک از مصادیق تعدی است. همینگونه اجرای هر گونه ساخت و سازی که به ملک آسیب وارد کرده یا از ارزش آن کم کند. مانند تیغه کشیدن میان دکان.

مطالب مرتبط: مزاحمت ملکی چیست ؟ انواع مزاحمت ملکی

مطابق ماده ۹۵۲ قانون مدنی، تفریط به مفهوم ترک یا تاخیر در اجرای عملی است که یا به موجب قرارداد یا به شیوه عرفی، اجرای آن وظیفه ما بوده است. برای مثال از مصادیق تفریط می تواند پارو نکردن برف بام خانه در زمستان را نام برد. چنانچه تعلل در اجرای این عمل باعث آسیب به ملک شود، مصداق تفریط بوده و موجر می تواند با تکیه بر آن از مراجع وابسته، با پیمودن مراحل، حکم تخلیه ملک را بگیرد.

منظور از گرفتن حکم تخلیه در صورت استعمال عین مستاجره خارج از توافق چیست؟

یکی از موضوعات اصلی در هر قراردادی از جمله قرارداد اجاره، توافقات دو طرف است. در صورتی که اجاره نشین از ملک مورد نظر خارج از توافقات اجرا شده بهره گیری کند و ممانعت از آن میسر نباشد، موجر بر طبق ماده ۴۹۲ قانون مدنی، حق لغو قرارداد اجاره را دارد.

برای استنباط بهتر این مورد چند مورد از مصادیق آن را عنوان می کنیم. تصور کنید که در اجاره نامه مکتوب شده باشد، ملک تنها به یک شخص آقای مجرد اجاره داده می شود. در صورتی که معلوم شود یک خانواده در ملک اقامت دارند یا این شخص مجرد، به همراه یک شخص دیگر در حال زندگی است، می تواند با تکیه بر ماده ۴۹۲ قانون مدنی، حکم تخلیه را اخذ کرد.

مطالب مرتبط: وکیل ملکی متخصص خلع ید چه کسی است؟

برای مثالی دیگر، تصور کنید مالک یک ملک تجاری را برای کار و کاسبی معینی به اجاره نشین اجاره داده است. در صورتی که اجاره نشین کار و کاسبی گوناگونی در آن شروع کند، مصداق استعمال عین مستاجره خارج از توافق است. جز اینکه حرفه جدید، شبیه کسب قبلی باشد.

برای استنباط بهتر مثال دیگری می زنیم که این مسئله را از ابعاد دیگری روشن می کند. تصور کنید فردی ملکی را برای تشکیل کانون حمایت از حیوانات اجاره داده است. اکنون اجاره نشین از این ملک به عنوان محلی برای داد و ستد حیوانات بهره گیری کند‌. هر چند ظاهر هر دو عمل همانند است. ولی ماهیت گوناگون آن سبب می شود مالک بتواند در این باره مبادرت به گرفتن حکم تخلیه کند.

مرجع صدور حکم تخلیه برای اجاره نامه های رسمی

در صورتی که اجاره نامه شما قانونی باشد، باید به واحد اجرای مفاد اسناد رسمی اداره ثبت موقعیت ملک موردنظر رجوع کنید. در این حالت برای گرفتن حکم تخلیه دیگر ضرورتی برای رجوع به محکمه ندارید. هر چند در این شرایط مشکلی هم برای رجوع به محکمه نیست. ولی مبادرت از طریق واحد وابسته در دفاتر ثبت اسناد، سریعتر از محکمه به نتیجه می رسد.

مرجع دریافت حکم تخلیه برای اجاره نامه های عادی

در صورتی که اجاره نامه شما معمولی است، ۲ حالت پیش رو دارید:

۱• توانایی گرفتن حکم تخلیه سریع ( دستور تخلیه) وجود داشته باشد.

۲• تنها توانایی گرفتن حکم تخلیه وجود داشته باشد.

در وضعیتی که توانایی گرفتن حکم تخلیه سریع یا همان دستور تخلیه هست، مرجع صادر کننده دستور تخلیه، شورای حل اختلاف است. در این حالت شورای حل اختلاف دستور تخلیه( همان حکم تخلیه سریع) را صادر می کند. این حکم میان مردم به دستور تخلیه شورای حل اختلاف هم مشهور است. فراموش نکنید که این حکم قابل تعرض نیست. برای اینکه اصل صدور آن پایان فرصت قرارداد است، بر این اساس امکان تعرض به آن بیهوده است.

ولی در صورتی که توانایی گرفتن دستور تخلیه نباشد، یعنی علت شما برای تخلیه ملک، چیزی جز اتمام فرصت قرارداد باشد، مرجع صادر کننده حکم تخلیه، محکمه است. در محکمه هماهنگ با دلایل و اسناد موجود یا حکم تخلیه صادر شده یا مورد باز هم به شورای حل اختلاف فرستاده می شود. در هر حال در این حالت باید خویشتن دار باشید تا مراحل اداری و رسیدگی های ضروری ( که می تواند زمان گیر باشد) اجرا شود. توصیه ما در این حالت این است که مشاور املاک در نقش واسطه عیان شده و با اطلاعی که به موضوعات حقوقی و شرایط دو طرف دارد، سعی کند دعوا و اختلافات طرفین معامله را به گونه ای برطرف کند تا کار به محکمه کشیده نشود. به این ترتیب هم مسئله دو طرف برطرف شده و هم مشاور املاک بر ارزش خود می افزاید.

مطالب مرتبط: دعوای ملکی چیست؟