خرید و فروش ملک ورثه ای یا مشاع
خرید و فروش ملک ورثه ای یا مشاع
خرید و فروش ملک ورثه ای یا مشاع یکی از موارد مهم و حساس در حوزه معاملات ملکی است. وراثت یک ملک یعنی انتقال مالکیت آن به ورثه ها و افراد مورد نظر. در این صورت، ورثه ها می توانند ملک را به صورت مشترک و مشاع به ارث ببرند و برای فروش یا تقسیم آن تصمیم بگیرند.
در فرایند خرید و فروش ملک ورثه ای یا مشاع، اهمیت اصلی به دقت و صحت مدارک حقوقی و مالکیت ملک میباشد. همچنین، تعیین نقش و مسئولیت هر یک از ورثه ها و توافقات مشترک برای حفظ حقوق هر کدام از طرفین از اهمیت بالایی برخوردار است.
بنابراین، قبل از هرگونه معامله، توصیه میشود که اطلاعات کامل و دقیق در مورد وراثت ملک، حقوق و تعهدات ورثه ها و مدارک مالکیت ملک جمعآوری و بررسی شود تا از وقوع هرگونه ابهام یا مشکلات در آینده جلوگیری شود.
ملک ورثه ای یا موروثی چیست؟
ملک ورثه ای ملکی است که مالک آن وفات کرده است و مطابق قانون به تملک بازماندگان در آمده است. چنانچه بازماندگان بیشتر از یک نفر باشند ملک موروثی به تملک مشاع( مشترک) آنان در می آید. هنگامی که مالک وفات می کند تمام مایملک او به فوت شده می رسد جز اینکه وصیت نامه ای قانونی در میان باشد.
مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای
ملک ورثه ای منتسب به همه بازماندگان است و فی الواقع مشاع می باشد. معامله ملک ورثه ای توسط بازماندگان ممانعت قانونی ندارد ولی باید برای چنین داد و ستدی به نکاتی دقت کرد. برای اینکه یک ملک ورثه ای را معامله نمایید نخست دقت کنید که مالک ملک چه شخصی است. مالک ملک در اینجا لازم است فرد فوت شده باشد بر این اساس در صورتی که مالک ملک همسر یا فرزندان شخص فوت شده باشند ملک مورد نظر موروثی نمی باشد. برای یقین از این جریان قولنامه تملک را مورد نگرش قرار دهید که به درستی بنام چه کسی است. در قدم بعدی از فروشنده تاییدیه انحصار وراثت را طلب کنید. این تاییدیه به شما معاضدت می کند که آگاه شوید که حصه( سهم) فروشنده چقدر بوده و آیا جزو بازماندگان می باشد یا خیر. بعد از اینکه یقین حاصل کردید که ملک به نام فوت شده بوده و طرف قرارداد با شما ورثه می باشد در قدم بعدی لازم است به این مسئله توجه کنید که آیا همه بازماندگان متفق با فروختن ملک ورثه ای می باشند یا خیر. پس در صورتی که در میان بازماندگان، میراث خوار معارضی وجود داشته باشد، برای معامله دچار مسئله می شوید.
چنانچه بازماندگان دارای وکیل می باشند حتما در حین خرید و فروش نمایندگی نامه آن ها را مورد عنایت قرار دهید که موثق باشد. در پایان پس از اینکه یقین حاصل کردید که جهت معامله با مسئله ای مواجه نیستید سند تسویه حساب مالیاتی فوت شده را بازبینی نمایید. که بدهی های مالیاتی فوت شده در آن اظهار شده است. از کلیه گفته های فوق می توان به این عملکرد رسید که برای معامله یک ملک ورثه ای لازم است به این نکات دقت کرد:
• احراز مالکیت
در هنگام خرید و فروش لازم است به این مسئله دقت داشته باشیم که ملک مورد داد و ستد مرتبط به خود دارنده باشد. بر این اساس در صورتی که ملک مورد داد و ستد مرتبط به بازماندگان باشد لازم است قولنامه به نام فوت شده باشد برای یقین از این جریان از فروشنده تقاضای تاییدیه انحصار وراثت بنمایید. تاییدیه انحصار وراثت از طرف شورای حل اختلاف صادر می شود که حاوی نام ورثه و مقدار حصه هر یک از آنان می باشد.
• تاییدیه انحصار وراثت
تاییدیه انحصار وراثت که از طرف شورای حل اختلاف صادر می شود اصلی ترین سند حاکی بر تملک بازماندگان می باشد. در این تاییدیه نام ورثه و حصه هر یک از آن ها معین می شود. تاییدیه انحصار وراثت از طرف دیگر نشان دهنده گمان وجود بازمانده ی دیگری غیر از معامله کنندگان می باشد.
• بررسی وصیت نامه فوت شده
وصیت دو گونه می باشد که حاوی وصیت عهدی و تملیکی است. وصیت عهدی به این مفهوم است که فوت شده یک یا چند نفر را برای اجرای امر یا رویداد هایی یا تصرفات دیگری بگمارد و وصیت تملیکی به این معناست که فوت شده عین یا منفعتی از ثروتش را پس از مرگ خود به دیگری به رایگان تملیک کند. مطابق قانون هر شخصی می تواند تا یک سوم اموال خود را وصیت کند. چنانچه شخصی به شیوه قانونی یا معمولی وصیت نامه ای را تنسیق نموده باشد، این جریان می تواند سبب تغییر در معاملات بازماندگان گردد.
• بررسی بازماندگان خردسال
در حین داد و ستد چنانچه دقت داشته باشید که آیا در میان بازماندگان میراث خوار خردسال نیز وجود دارد یا خیر. منظور از خردسال اشخاص زیر ۱۵ سال می باشد. در صورتی که در میان بازماندگان خردسالی وجود داشته باشد خود خردسال قدرت داد و ستد را ندارد و قیم یا ولی او بنابر خیر خواهی او لازم است داد و ستد را انجام دهد. برای این امر قیم باید فروختن سهم الارث خردسال را به سازمان سرپرستی قوه قضائیه خبر داده و در حالت توافق قاضی حصه خردسال را به فروش برساند.
• بررسی نمایندگی نامه
چنانچه بازماندگان در کشور حاضر نبوده و یا اینکه در شهر محل سکونت فوت شده مستقر نباشند میسر است که برای اجرای امور خود از وکلا بهره گیری نمایند. در زمان داد وستد حتما توجه نمایید که نمایندگی نامه عرضه شده به شیوه قانونی تنسیق شده باشد بر این اساس محض بیان شفاهی برای معرفی وکیل بسنده نمی کند. برای اینکه نمایندگی نامه جهت قانونی پیدا کند باید در دفاتر اسناد رسمی و یا کنسولگری برای اشخاص خارج از کشور تنسیق گردد. مسئله بسیار با اهمیت تر این می باشد که محدوده اختیارات وکیل را نیز بازبینی نمایید که آیا وکیل مورد نظر اذن فروش را دارد یا خیر. از این جهت شاید وکالت او محصور به رویداد های مخصوصی باشد.
• توافق همه بازماندگان
یکی از نکات اصلی پیش از داد و ستد ملک موروثی توجه ب
ه این مسئله است که حتما همه بازماندگان متفق باشند در حالت عدم توافق داد و ستد دچار اختلال خواهد شد.
• تادیه مبلغ معامله شده به همه بازماندگان
به طور معمول بعد از اجرای داد و ستد بایع تمام مبلغ را به یکی از بازماندگان می دهد تا بین همه بازماندگان قسمت کند. ولی روش صحیح این است که بایع به موجب حصه هر یک از آن ها و به شیوه جداگانه مبلغ را به آن ها تادیه کند تا بعدا کسی خواهان تباه شدن حق خود نشود.
• بررسی سند تسویه حساب مالیاتی فوت شده
بررسی سند تسویه حساب مالیات بر ارث از جمله موارد اصلی در داد و ستد املاک موروثی است دلیل دقت به سند تسویه حساب این است که بدانید ملک معامله شده در فهرست دارایی فوت شده قرار دارد یا خیر و در صورتی که ملک در فهرست دارایی فوت شده نبود از اجرای چنین داد و ستدی اجتناب کنید.
برای فروختن یک ملک ورثه ای نیز نکاتی چند شایسته است:
- بازماندگان باید یقین حاصل نمایند که ملک مورد نظر مرتبط به فوت شده می باشد.
- تمام بازماندگان برای فروش باید توافق کنند و عدم توافق یکی از بازماندگان مانع فروش و یا انتقال به دادسرا برای فیصله این اختلاف می باشد.
- تادیه مبلغ معامله شده به فرد فرد ورثه بر حسب حصه آن ها.
- بررسی سند تسویه حساب مالیاتی فوت شده که حداکثر تا ۶ ماه باید توسط بازماندگان عرضه شود و مطابق آن بدهی های مالیاتی فوت شده معین شده و از سهم الارث بازماندگان کم خواهد شد.
- دقت به وصیت نامه فوت شده؛ در صورتی که فوت شده وصیت نامه ای داشته باشد پس از فروختن باید حصه موصی له( یعنی شخصی که به نفع او وصیت صورت گرفته است) کنار گذاشته شود.
- پس از فروختن ملک ورثه ای حصه بازماندگان خردسال به ولی، قیم یا وصی آن ها داده می شود.
قوانین حراج ملک ورثه ای
پیش از پرداختن به قوانین حراج ملک ورثه ای شایسته تر است که با لفظ مزایده و مفهوم آن آشنا شوید. مزایده به مفهوم فروش یا حراج چیزی به بیشترین نرخ پیشنهادی می باشد. پیش از پرداختن به حراج باید ملک از طریق کارشناس دادگستری رسیدگی شده و کارشناس مقدار حداقلی را معین نماید سپس ملک مورد نظر به حراج گذاشته می شود و در پایان ملک مال شخصی می شود که بالاترین نرخ را پیشنهاد بدهد.
زمانی ملک ورثه ای به حراج گذاشته می شود که میان بازماندگان دعوا باشد و دادسرا برای برطرف کردن این دعوا ملک را به حراج می گذارد تا با مقدار به دست آمده حصه هر یک از بازماندگان به آنها داده شود.
در باب حراج ملک موروثی نکات ذیل را مورد توجه قرار دهید:
- برای حراج اول و دوم مقدار پیشنهادی نباید کمتر از مقدار کارشناسی باشد.
- بابت حراج فروش ملک ورثه ای غیر از مخارج اطلاعیه مخارج دیگری را نباید تادیه کرد.
- در صورتی که یکی از بازماندگان بخواهد ملک حراج شده را بخرد باید از دادسرا در این عرصه رخصت بگیرد.
- پس از معامله ملک ورثه ای در حراج باید حصه هر کدام از بازماندگان را به خود آنها یا نماینده آنها داد.
- در صورتی که یکی از بازماندگان در خارج اقامت داشته باشد، حراج با حضور نماینده او اجرا می شود.
- در حالت خردسال بودن یکی از بازماندگان، قیم او در حراج شرکت می کند.
نکات مهم در خرید و فروش ملک ورثه ای
- ورثه بدون اذن و توافق سایر بازماندگان حق فروش ندارند.
- دادسرای حقوقی شایستگی رسیدگی به تفکیک املاک مشاع( مشترک) موروثی را دارا می باشد.
- تادیه دیون فوت شده پیش از تقسیم ارثیه ما بین ورثه.
- قتل عمد مانع از ارثیه بردن می گردد بر این اساس در صورتی که در بین بازماندگان کسی با چنین خصوصیتی باشد از ارثیه بی نصیب می گردد. منظور از قاتل در اینجا کسی است که ارث گذار خود را به قتل رسانده است.
انتقال سند در ملک ورثه ای یا موروثی چگونه انجام می شود؟
پس از انجام داد و ستد میان بایع و فروشنده، لازم است فروشنده قولنامه تملک را به نام بایع بزند. ولی در صورتی که در این هنگام فروشنده وفات کند تکلیف بایع چیست؟
بدینگونه باید بایع به شورای حل اختلاف رجوع کند و مطابق تاییدیه انحصار وراثت از بازماندگان درخواست کند که قولنامه ملک را به نام او بزنند و در حالت عدم توافق آنها شکوائیه الزام به تنسیق قولنامه قانونی را مورد بحث قرار دهد. در خصوص دادسرای ذیصلاح برای رسیدگی به این جریان مطابق اصول کلی، دادسرایی ذیصلاح است که ملک در حیطه قضایی آن واقع شده است.
مسئله ای که در اینجا وجود دارد این است که اگر رای دادسرا به سود مدعی علیه باشد بازماندگان باید ظرف ۱۰ روز ملک را به نام او بزنند و چنانچه از این امر اجتناب کنند به درخواست سردفتر، وکیل دادسرا به جای بازماندگان این انتقال را انجام می دهد.
آیا یکی از ورثه می تواند مال ورثه ای را بدون رضایت سایرین بفروشد؟
خیر با آگاهی به اینکه ملک ورثه ای مال مشاع به حساب می آید فروختن سهم الارث بقیه ی بازماندگان بدون اذن آن ها ممکن نمی باشد و معامله ملک بدون اجازه سایر بازماندگان جرم و کلاهبرداری می باشد. در حالت واگذاری و فروش ملک ورثه ای شما می توانید بسته به فسخ معامله مبادرت نمائید.
مراحل تقسیم ملک ورثه ای
پیش از هر نوع مبادرت برای فروختن ملک ورثه ای، لازم است عملیات تقسیم ترکه به فرجام برسد. مقصود از تقسیم ترکه صدور تاییدیه انحصار وراثت موافق با آیین نامه های قانونی و همچنین تقسیم ترکه است. برای تقسیم ترکه به صورت ذیل عمل می شود:
- نخست مخارج دفن و کفن متوفا از ترکه برداشته می شود.
- سپس دیون فوت شده شامل صداق همسر او و اجرت خدمتکارانش برداشت می شود.
- بعد از این در صورتی که وصیت نامه ای موجود باشد تا یک سوم اموال فوت شده؛ انجام می گیرد.
- در واپسین مرحله باقیمانده ترکه فوت شده بسته به سهم الارث بازماندگان میان ایشان تقسیم می گردد.
- بعد از این هر کدام از بازماندگان می تواند به شیوه مشاع یا مفروز (جدا)، بسته به فروختن حصه خود مبادرت نماید.
مراحل فروختن ملک ورثه ای
۱- تنظیم ضمانت فروش: بازبینی مراحل تنظیم ضمانت فروختن ملک ورثه ای حاوی تنظیم قرارداد فروش و دیگر اسناد وابسته
۲- تبلیغ و انتشار معلومات ملک: تفسیر در مورد مراحل تبلیغ و انتشار معلومات ملک ورثه ای برای جذب خریداران
۳- مناظره و توشیح قرارداد فروش: تعریف در مورد مراحل مناظره با خریداران و توشیح قرارداد فروش ملک ورثه ای
۴- تسویه حساب و واگذاری تملک: بازبینی مراحل تسویه حساب و واگذاری تملک ملک ورثه ای به بایع
وظیفه وکیل ملکی در فروختن ملک ورثه ای
ملک ورثه ای یک روند حقوقی و مالی سخت است که حاجتمند علم و کارشناسی حقوقی در عرصه مستغلات و املاک است. در این فصل، به بررسی وظیفه وکیل ملکی در معاملات ملک می پردازیم و اصرار می کنیم که چرا همراهی با وکیل ملکی در این روند بسیار شایسته است.
مطالب مرتبط:
وکیل ملکی متخصص خلع ید چه کسی است؟
راهکار جلوگیری از فروش ملک به چند نفر
اگر برای مطالبه سهم الارث وکیل گرفته شود:
:black_small_square:︎تقسیم ارثیه مدت زمانش خیلی کمتر می باشد.
:black_small_square:︎وکیل می تواند تاییدیه انحصار وراثت را نیز بگیرد.
:black_small_square:︎چنانچه بین بازماندگان دعوا باشد وکیل با اطلاع به قوانین مشاجرات را رفع و رجوع می کند.
:black_small_square:︎وکیل می تواند مالیات بر ارث را به سازمان دارایی پرداخت کند.
:black_small_square:︎ضرورتی به حضور هیچ یک از بازماندگان در شورای حل اختلاف و یا سازمان دارایی نمی باشد.
:black_small_square:︎حصه هر یک از ورثه را وکیل می تواند به ورثه دیگر واگذار کند و یا بفروشد.
توصیه ما موسسه حقوقی مریم نصراللهی می باشد که با بیش از یک دهه سابقه فعالیت درخشان و موفق در عرصه وکالت و همچنین با در اختیار داشتن وکیلان پایه یک دادگستری و متخصص و کاربلد تمام سعی خود را برای به نتیجه رساندن پرونده شما انجام می دهد و این جریان بسیار حائز اهمیت برای یک موسسه حقوقی قابل اعتماد و معتبر می باشد.
وظیفه وکیل ملکی در بررسی حقوقی ملک ورثه ای
۱- مطالعه و ارزیابی حقوقی ملک:
– تعریف در مورد وظیفه وکیل ملکی در مطالعه حقوقی ملک ورثه ای حاوی مطالعه و ارزیابی مدارک و اسناد تملک، مطالعه بدهی ها و تنگناهای حقوقی ملک و عرضه مشاوره حقوقی مربوطه
۲- تدوین و مطالعه قرارداد فروش:
– وظیفه وکیل ملکی در تدوین و مطالعه قرارداد فروش ملک ورثه ای حاوی مطالعه شرایط قرارداد، جزئیات و شرایط تسویه حساب و عرضه مشاوره قانونی
وظیفه وکیل ملکی در حفاظت از حقوق مشتری
۱- مشاوره در مورد تعهدات و حقوق مشتری: تعریف در مورد وظیفه وکیل ملکی در راهنمایی و مشاوره مشتری پیرامون تعهدات و حقوقش در روند فروختن ملک ورثه ای
۲- حراست از منافع مالی مشتری: تعریف در مورد وظیفه وکیل ملکی در حراست از منافع مالی مشتری در مناظره با سایر طرف ها، تسویه حساب و اجرای داد و ستد به گونه ای که سود مشتری حفظ شود.
۳- برطرف کردن پیچیدگی ها و اختلافات حقوقی: وظیفه وکیل ملکی در برطرف کردن پیچیدگی ها و اختلافات حقوقی شاید درباره تملک ملک، بدهی ها یا سایر مشکلات برآمده از فروختن ملک ورثه ای صورت گیرد.
وکیل با علم و مهارت خود در عرصه مستغلات و حقوق، وظیفه بسیار خطیری را اجرا می کند. او می تواند در مطالعه حقوقی ملک، تدوین و مطالعه قرارداد فروش، مشاوره در مورد تعهدات و حقوق مشتری، حراست از منافع مالی مشتری و برطرف کردن پیچیدگی ها و اختلافات حقوقی وظیفه تاثیرگذاری داشته باشد.
فروختن ملک ورثه ای بدون انحصار وراثت
چنانچه بازماندگان بیش از یک نفر باشند و جنسیت آن ها گوناگون باشد، هر شخص دارای سهم الارث معینی از دارایی به جا مانده از فوت شده خواهد بود. برای تعیین سهم الارث هر کدام از بازماندگان، ضروری است که این اشخاص یا وکیلان آن ها به شورای حل اختلاف آخرین محل زندگی فوت شده رجوع کرده و تاییدیه انحصار وراثت را بگیرد.
در صورتی که بین بازماندگان شخص محجوری وجود نداشته باشد و تمام بازماندگان برای فروختن ملک رضامندی داشته باشند، بایع می تواند بدون گرفتن قولنامه قانونی معامله ملک ورثه ای را انجام دهد. در این صورت به طور معمول تاییدیه انحصار وراثت از طریق بازماندگان وصول نمی شود و همین مسئله سبب می شود که داد و ستد اجرا شده رسمیت نداشته باشد.
در شرایطی که میان بازماندگان شخص محجوری باشد، برای فروختن ارثیه ضروری است که رضامندی قاضی از طریق سایر بازماندگان جلب شود و قاضی اذن فروختن ارثیه را بدهد همچنین در مواقعی که بایع قولنامه قانونی بخواهد، یا بازماندگان قصد داشته باشند برای فروختن ملک به یک وکیل ملکی نمایندگی بدهند، حتماً باید بازماندگان تاییدیه انحصار وراثت را وصول کنند.
دیدگاهتان را بنویسید