موجر در چه شرایطی می تواند مستاجر را از ملکش اخراج کند؟

موجر در چه شرایطی می تواند مستاجر را از ملکش اخراج کند؟

پس از پایان مدت قرارداد، در صورتی که موجر قصد تمدید نداشته باشد، می‌تواند از مستاجر بخواهد تا ملک را تخلیه کند. با این حال، قانون‌گذار مطابق با مقررات مربوط به روابط موجر و مستاجر در مواردی غیر از پایان مدت قرارداد، از جمله نیاز شخصی موجر به ملک، نوسازی ملک مسکونی، تخلفات مستاجر، عدم پرداخت اجاره و… این حق را به او داده است که پیش از پایان مدت قرارداد درخواست تخلیه کند. بنابراین، در ابتدا لازم است مشخص شود که قرارداد شما تحت کدام قانون موجر و مستاجر قرار دارد. برای مثال، اگر قرارداد اجاره شما بر اساس قانون سال ۱۳۷۶ و بعد از آن تنظیم شده باشد، پس از انقضای مدت تخلیه ذکر شده در قرارداد، می‌توانید از مستاجر بخواهید که ملک را تخلیه کند. اما در قراردادهایی که قبل از سال ۷۶ تنظیم شده‌اند، تخلیه ملک مسکونی به پایان مدت قرارداد مربوط نمی‌شود و موجر باید طبق مواد ۱۴ و ۱۵ قانون ۵۶ دلیل موجهی برای درخواست تخلیه ارائه دهد تا دادگاه به درخواست او رسیدگی کند.

موجر باید دادخواست خود را کجا مطرح کند؟

اگر بتوانید در دادگاه ثابت کنید که به دلیل انقضای مدت قرارداد یا به واسطه دلایل قانونی معتبر که در قراردادهای قبل از سال ۷۶ ذکر شده است، درخواست تخلیه ملک خود و جلوگیری از استفاده مستاجر از آن را دارید، در این صورت دادگاه ممکن است به صدور حکم تخلیه یا دستور فوری تخلیه پرداخته و به مأموران دادگستری دستور دهد که مستاجری که از تخلیه خودداری می‌کند را اخراج کرده و ملک را به مالک تحویل دهند. قبل از پاسخ به این پرسش، لازم است توضیح دهیم که حکم تخلیه و دستور تخلیه چیستند و چه تفاوتی بین این دو وجود دارد.

تفکیک حکم تخلیه و دستور فوری تخلیه

وکیل ملکی : طبق معنای موجود، شما توانسته‌اید با استفاده از دستور تخلیه فوری، درخواست اخراج مستأجر از ملک خود را مطرح کنید، بدون اینکه نیاز به طی مراحل دادرسی و اجرای حکم داشته باشید. با این حال، در حکم تخلیه، بر خلاف دستور شما، تا زمانی که حکم به صورت قطعی صادر نشده است، نمی‌توانید دادورز یا ضابط را به انجام تخلیه ملک موظف کنید. همچنین، صدور این دستور به وجود برخی شرایط بستگی دارد و در صورت عدم وجود این شرایط، ناچار خواهید بود که درخواست تخلیه خود را از طریق دادگاه مطرح کنید.

تفکیک حکم تخلیه و دستور فوری تخلیه

شروطی که به موجب آن می توان به فوریت دستور تخلیه را گرفت

اگر قرارداد اجاره شما از سال ۷۶ به بعد منعقد شده و به صورت مکتوب و با امضای دو شاهد تنظیم گردیده باشد و همچنین این قرارداد مربوط به اماکن مسکونی باشد نه تجاری، شما به عنوان موجر می‌توانید پس از پایان مدت قرارداد، در صورتی که ودیعه مستأجر را که نزد شما به امانت بوده، بازگردانده‌اید و اظهارنامه قانونی را ارسال کرده‌اید، از مرجع ذی‌صلاح درخواست صدور دستور تخلیه نمایید. در غیر این صورت، نمی‌توانید به استناد ماده ۳ قانون موجر و مستأجر ۷۶، اقدام به دریافت دستور فوری تخلیه کنید و باید از مرجع ذی‌صلاح، که شورای حل اختلاف است، درخواست حکم تخلیه ملک خود را داشته باشید.

اجرای حکم تخلیه

در ادامه‌ی بحث درباره‌ی حقوق موجر، به حق مالکیت او بر منافع ملک و امکان دریافت حکم تخلیه از دادگاه برای مستاجر اشاره کردیم. با این حال، این موضوع به‌طور یک‌طرفه نیست. مستاجر نیز باید پس از پایان قرارداد، به حقوق خود که شامل دریافت ودیعه در مکان‌های مسکونی و حق سرقفلی در مکان‌های تجاری از موجر است، دست یابد. در غیر این صورت، حکم تخلیه قابلیت اجرا نخواهد داشت و مستاجر می‌تواند از تخلیه ملک جلوگیری کند.

توقف اجرای حکم تخلیه

به عنوان موجر، شما درخواست خود را برای تخلیه ملک و اخراج مستاجر به دادگاه ارائه می‌دهید و در صورتی که لازم باشد، تقاضای صدور دستور یا حکم تخلیه را نیز مطرح می‌کنید. در این مرحله، تمامی شواهد موجود به نفع ادعای شما است و باید حکمی یا دستوری به سود شما صادر گردد. با این حال، مستاجر با ارائه مدارک و شواهدی مانع از اجرای حکم می‌شود.

در صورتی که مستاجر توانسته باشد در دادگاه نشان دهد که زمان قرارداد هنوز به پایان نرسیده و موجر با استفاده از یک قرارداد تقلبی ادعای خود را در دادگاه ثابت کرده و موفق به دریافت حکم تخلیه شده است.

فرض دوم:در شرایطی که مستاجر بتواند ثابت کند قرارداد اجاره تمدید گردیده و به موجب توافق با مالک، اجازه استفاده از منافع مربوط به عین مستاجره به او اعطا شده است.

مستاجر باید در چه زمانی ادعای خود مبنی بر توقف دستور تخلیه را به دادگاه ارائه دهد؟

دادخواست ارائه شده توسط موجر می‌تواند به دو شکل دستور تخلیه یا حکم تخلیه باشد که هر یک ویژگی‌های خاص خود را دارند. در مورد دستور تخلیه، به دلیل این‌که تخلیه ملک به‌طور فوری و از طریق مامور اجرا یا ضابط دادگستری انجام می‌شود، مستاجر باید بلافاصله پس از ابلاغ دستور، اقدام کند و دلایل خود را ارائه دهد تا از دادگاه درخواست توقف اجرای آن را نماید. اما در مورد حکم تخلیه، بر خلاف دستور، اجرای آن نیاز به قطعیت دارد و مستاجر این فرصت را دارد که دلایل و مستندات خود را در طی فرآیند اعتراض به رای ابتدایی ارائه کند.

تخلیه ملک مسکونی چقدر زمان می برد؟

در صورتی که شما به عنوان موجر، درخواست صدور دستور تخلیه را داشته باشید، پس از ابلاغ این دستور و در صورت عدم اعتراض مستاجر، تخلیه ملک ظرف مدت سه روز توسط ضابطین به انجام خواهد رسید. اما در مواقعی که اجرای دستور ممکن نباشد و موجر به دادخواست برای اخذ حکم تخلیه متوسل شود، ممکن است روند رسیدگی قضایی باعث تأخیر در اجرای حکم شود و اقدام فوری انجام نگیرد.

نتیجه گیری

دعوی تخلیه یک ملک مسکونی از سوی موجر، که در واقع مالک منافع آن ملک است، زمانی آغاز می‌شود که مدت قرارداد اجاره بین او و مستاجر به پایان رسیده باشد. همچنین ممکن است بر اساس شرایطی مانند نیاز شخصی موجر، تعمیر و نوسازی ملک و موارد مشابه که در ماده ۵۶ قانون موجر و مستاجر ذکر شده، این اقدام صورت گیرد. قانون‌گذار به موجر این امکان را داده است که بتواند از مستاجر بخواهد ملک را تخلیه کند. برای جلوگیری از تضییع حقوق خود، ضروری است که به عنوان موجر یا مستاجر، با قوانین اجاره آشنایی کامل داشته باشید تا از حقوق خود آگاه باشید. به منظور افزایش دانش حقوقی درباره این موضوع، می‌توانید به مقاله‌ای در خصوص نکات حقوقی قرارداد اجاره مراجعه کنید.

تخلیه ملک مسکونی با گروه حقوقی نصراللهی

در مجموعه حقوقی نصراللهی، هدف ما ارائه بهترین خدمات به شما عزیزانی است که با چالش‌های حقوقی روبرو هستید و به وکیل و مشاور حقوقی با تجربه و متخصص نیاز دارید. ما متعهدیم که در سریع‌ترین زمان ممکن به درخواست‌های شما پاسخ دهیم. برای برقراری ارتباط با ما، می‌توانید از راه‌های ارتباطی ذکر شده در وب‌سایت بهره‌برداری کنید.

برخی از سوالات متداول

در چه شرایطی موجر می تواند تخلیه ملک مسکونی خود را از دادگاه خواستار و مستاجر را از ملکش اخراج کند؟

بر اساس قانونی که قرارداد بر آن استوار است، موجر مجاز است با استناد به آن، از حقوق قانونی خود بهره‌برداری کرده و درخواست تخلیه ملک و خارج کردن مستاجر را مطرح نماید.

اگر موجری خواستار تخلیه ملک مسکونی خویش باشد آیا می تواند از دادگاه تقاضای اجرای فوری تخلیه را بخواهد؟

برخلاف مالکیت تجاری، در صورتی که ملک مورد نظر مسکونی باشد، موجر این امکان را دارد که با درخواست صدور حکم تخلیه از دادگاه، به صورت فوری و در مدت زمان سه روز، مستاجر را از ملک خود خارج کند.