کاربری املاک به معنای نوع استفاده از ملکی است که در آن زندگی می‌کنیم یا فعالیت می‌کنیم. در برخی مواقع، به دلایل مختلف مانند افزایش درآمد، به تغییر کاربری ملک خود تمایل پیدا می‌کنیم. این موضوع به‌ویژه در حال حاضر، از تبدیل ملک‌های مسکونی به تجاری یا مختلط، بسیار مشاهده می‌شود، چرا که این نوع املاک ارزش بالاتری دارند و سود حاصل از فروش، اجاره یا رهن آن‌ها نیز بیشتر است. با این حال، بسیاری از شهرداری‌ها به دلیل قوانین موجود، این تغییرات را ممنوع کرده و در کمیسیون ماده ۱۰۰ به این موضوع رسیدگی می‌کنند. با این وجود، در برخی شرایط خاص، قانون‌گذار اجازه می‌دهد که ملک مسکونی به اداری یا تجاری تغییر کاربری یابد.

در فرآیند تبدیل کاربری یک ملک از مسکونی به تجاری، شما باید مراحل خاصی را طی کنید. این مراحل از ثبت درخواست در دفاتر نوسازی آغاز می‌شود و در صورتی که ساختمان از نظر زیرساخت و محیطی مشکلی نداشته باشد، شرایطی برای تکمیل و آماده‌سازی زیرساخت‌های مربوط به ملک تجاری تعیین خواهد شد. اگر سازمان نوسازی امکان تغییر کاربری را نپذیرد، باید ساختمان قدیمی به طور کامل تخریب و ملک مسکونی طبق مقررات دفاتر نوسازی بازسازی شود. اما در صورتی که شرایط لازم برای تبدیل به ملک تجاری وجود داشته باشد، می‌توانید بدون انجام این مراحل، مجوز لازم را دریافت کنید. در این مقاله ابتدا به تشریح انواع کاربری‌ها خواهیم پرداخت و سپس مراحل انتقال کاربری ملک، از جمله تبدیل از مسکونی به تجاری و بالعکس را مورد بررسی قرار خواهیم داد.

انواع کاربری ملک در تغییر کاربری

طبق مقررات جاری در خصوص تغییر کاربری ملک، در شهرهایی که دارای طرح جامع هستند، شهرداری موظف است که بر اساس اصول طراحی نقشه‌های مرتبط، نوع کاربری ساختمان‌ها را در پروانه‌های ساخت مشخص کند. در صورتی که در مکان‌هایی که به عنوان مناطق غیر تجاری شناخته می‌شوند، ساختمانی با کاربری تجاری بنا شود، شهرداری باید نسبت به این موضوع اقدام کند. در ادامه، به تحلیل انواع کاربری‌ها پرداخته و ویژگی‌های ملک‌های مسکونی، تجاری و اداری را بررسی خواهیم کرد.

مطالب مرتبط: وکیل ملکی

کاربری مسکونی یا ملک مسکونی از کاربری ملک

هدف از ایجاد این نوع املاک، فراهم آوردن محل اقامت موقت یا دائمی برای افراد است و دارای ساختاری مشخص شامل اتاق خواب، آشپزخانه، سرویس بهداشتی و… می‌باشد. به همین دلیل، می‌توان گفت ملک مسکونی به جایی اطلاق می‌شود که فضاهای آن به‌گونه‌ای یکپارچه و متصل طراحی شده و برای زندگی خانواده‌ها مناسب است.

کاربری تجاری از کاربری ملک

براساس ضوابط شهری، هر یک از واحدهای تجاری که به منظور فعالیت اقتصادی تأسیس شده‌اند، یا واحدهای صنعتی که تحت نظارت و در چارچوب فعالیت‌های تجاری و صنفی قرار دارند، به عنوان ملک تجاری شناخته می‌شوند. به عبارت دیگر، مکان‌هایی که در آن‌ها افراد فعال در حوزه تجارت به انجام خرید و فروش مشغول هستند، به عنوان اماکن تجاری معرفی می‌شوند. قانون شهرداری به‌طور جامع مصادیق مرتبط با ملک تجاری را تعریف کرده است.

ملک اداری

همه بناهایی که به نهادهای دولتی یا انقلاب اسلامی مرتبط هستند و همچنین سایر ساختمان‌هایی که در چارچوب ملک‌های تجاری یا مسکونی قرار نمی‌گیرند، به عنوان اداری شناخته می‌شوند. بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که ملک اداری یک نوع کاربری است که در آن افراد حقیقی یا حقوقی به انجام فعالیت‌های خود پرداخته و امور مربوط به دولت و بخش خصوصی را در آنجا به انجام می‌رسانند.

مراحل تغییر کاربری ملک چیست؟

تغییر کاربری املاک یکی از چالش‌های اصلی مالکان، به ویژه در کلانشهرها محسوب می‌شود. این تغییر معمولاً از وضعیت مسکونی به تجاری انجام می‌شود، چرا که ارزش ملک‌های تجاری به طور قابل توجهی بیشتر است. پیش از هر گونه اقدام برای احداث بنا، مالک ملزم است مجوز ساخت را از شهرداری دریافت کند، زیرا عدم دریافت این مجوز به معنای غیرقانونی بودن عملیات ساختمانی است. در این مجوز، تمامی ضوابط و مقررات مشخص شده و مالک با نوع کاربری آن موافقت کرده است. اما اگر پس از ساخت، ملک مسکونی به عنوان یک فضای تجاری یا اداری مورد استفاده قرار گیرد، مالک به عنوان متخلف شناخته خواهد شد. در ادامه، مراحل لازم برای تغییر کاربری املاک را بررسی خواهیم کرد.

ثبت درخواست در دفاتر خدمات و نوسازی

برای تغییر کاربری یک ملک، ابتدا نیاز است که فرم درخواست مخصوصی را تکمیل کنید. در این فرم، اطلاعات مربوط به ملک و مالک باید درج شود. همچنین، باید مشخص کنید که به چه نوع کاربری دست می‌زنید؛ آیا قصد دارید ملک را به کاربری تجاری تبدیل کنید یا به مسکونی؟ پس از تکمیل فرم، مدارک مربوطه را به دفاتر خدمات نوسازی تحویل دهید. مراحل انجام کار به صورت آنلاین پیش می‌رود و شما می‌توانید پیگیر وضعیت تغییر کاربری ملک خود از طریق وب‌سایت‌های مربوط به دفاتر نوسازی باشید. اما به‌طور کلی، این فرآیند ممکن است زمان‌بر باشد.

بازرسی از محل و صدور دستور نقشه جدید

در گام بعدی برای تغییر کاربری ملک، لازم است اظهارات مالک با نتایج بازرسی همخوانی داشته باشد و این دو باید با یکدیگر سازگار شوند. در این مرحله، اطلاعاتی که برای تأیید تغییر کاربری جمع‌آوری می‌شود باید شامل جزئیات جامع‌تری باشد؛ از شرایط محیطی اطراف ملک گرفته تا عرض معابر و جنبه‌های دیگر که حتماً باید در حین بازرسی ملک‌های تجاری یا مسکونی مورد توجه قرار گیرد. پس از آن، نقشه جدیدی صادر می‌شود که این فرآیند نیز به عهده دفاتر نوسازی است. در این نقشه جدید، طراحی بر اساس موقعیت ملک، فضای شهری، تعداد طبقات ساختمان و نوع کاربری انجام می‌شود.

پیش از آغاز هرگونه عملیات ساختمانی، مالک موظف است مجوز ساخت را از شهرداری دریافت کند. در غیر این صورت، هرگونه فعالیت در این زمینه به عنوان غیرقانونی محسوب خواهد شد.

مطالب مرتبط: مشاوره با وکیل ملکی

تهیه نقشه توسط مالک و صدرو پروانه برای کاربری جدید ملک

با توجه به مراحل پیشین و بر اساس دستورات مربوط به طراحی نقشه جدید جهت تغییر کاربری ملک، صاحب ملک تجاری یا مسکونی موظف است اقدام به تهیه این نقشه نماید. همچنین نکات ذکر شده در خصوص طراحی نقشه جدید باید به وضوح در آن نمایان باشد. پس از تکمیل، این نقشه توسط مهندسان طراح و مالکان به دفاتر خدمات نوسازی ارسال می‌شود. پس از انجام بررسی‌های دقیق توسط کارشناسان این دفاتر، نقشه مورد تایید یا رد قرار گرفته و مجوز لازم صادر می‌گردد.

در فرآیند صدور نقشه، کارشناسان دفاتر نوسازی به ارزیابی شرایط محیطی و نواقص موجود در ملک‌های تجاری می‌پردازند. چنانچه مالک نسبت به مقررات تعیین‌شده از سوی شهرداری اعتراض داشته باشد، لازم است پیش از اتمام مراحل تغییر کاربری ملک خود، با مراجعه به دفاتر نوسازی اعتراض خود را ثبت کند.

نوسازی ملک با کاربری جدید

پس از دریافت مجوزهای ضروری از دفاتر خدمات نوسازی جهت تغییر کاربری ملک، ساختمان قبلی تخریب می‌شود و به جای آن، سازه‌ای نو با ویژگی‌های جدید ساخته می‌شود. با این حال، در برخی موارد تغییر کاربری نیازی به تخریب بنا ندارد و تنها اخذ مجوز تغییر کافی است.

استثنائات استفاده تجاری از مسکونی

با وجود این که طبق مقررات شهرداری‌ها امکان تغییر کاربری مشخص شده در پروانه ساختمان وجود ندارد و نمی‌توان از ملک به شیوه‌ای متفاوت استفاده کرد، اما استثنائاتی در این قوانین در نظر گرفته شده است. یکی از این استثنائات، امکان بهره‌برداری تجاری از ساختمان‌های مسکونی است که البته مشروط به رعایت شرایط خاصی می‌باشد که در ادامه به آن‌ها خواهیم پرداخت.

• تأسیس دفتر وکالت، کلینیک‌های پزشکی، دفاتر ثبت اسناد رسمی، مراکز ثبت ازدواج و طلاق، نشریات و مجلات، و همچنین دفاتر مهندسی.
• کاربرد املاک مسکونی در فعالیت‌های کسب‌وکار خانگی
• تأسیس دفتر مطبوعات
• فعالیت حرفه‌ای پزشکان و کسب‌وکارهای مرتبط با آن‌ها

هزینه تغییر کاربری ملک

هزینه‌هایی که برای تغییر کاربری یک ملک از مسکونی به تجاری یا تخریب و بازسازی آن در نظر گرفته می‌شود، به چندین بخش تقسیم می‌گردد و تعیین مبلغ دقیق برای آن دشوار است. بخشی از این هزینه‌ها به عوارض و مالیات مربوط می‌شود که بسته به نوع ملک و موقعیت مکانی آن مشخص می‌گردد. همچنین عوامل دیگری مانند متراژ ملک، وضعیت آن در بافت شهری و جغرافیایی نیز بر هزینه‌های تغییر کاربری تأثیرگذار هستند. به عنوان مثال، ممکن است هزینه تغییر کاربری یک ملک در یک خیابان خاص با ملک همجوار آن تفاوت داشته باشد و این موضوع حتی برای دو ساختمان نزدیک به هم نیز صادق است.

هر سال، شهرداری یک نرخ پایه برای هزینه تغییر کاربری املاک تعیین می‌کند که برای آگاهی از آن‌ها باید به شهرداری مراجعه کرد. هزینه تغییر کاربری از نوع اداری یا تجاری در تهران بسته به موقعیت، متغیر است و می‌تواند از متری ۱۰۰ هزار تومان تا ۱۰ میلیون تومان تغییر کند. در صورتی که در یک منطقه، مبلغی کمتر از مقدار تعیین شده توسط شورا از فردی دریافت شود، این موضوع تخلف به حساب می‌آید. چنین مواردی در شهرداری‌ها در زمینه تغییر کاربری املاک بارها رخ داده و با پیگیری‌های لازم و شکایات، هزینه‌های مربوطه از شخص متخلف اخذ شده است.

علاوه بر این موارد، نوع کاربری ملک در پروانه ساخت آن مشخص شده و شهرداری ملزم است که به طور مستمر بر این نوع کاربری نظارت کند. این نهاد باید از تغییرات غیرمجاز کاربری ملک جلوگیری کرده و از تخلفات و نقض قوانین در این زمینه پرهیز نماید. در واقع، ارتکاب به این تخلفات می‌تواند عواقب جدی نظیر جریمه‌های مالی سنگین و حتی حبس را به همراه داشته باشد.

مطالب مرتبط: دریافت سند ملکی

جمع بندی

• کاربری املاک به معنای نوع استفاده از مکان‌هایی است که در آن‌ها زندگی می‌کنیم یا فعالیت‌های شغلی‌مان را انجام می‌دهیم. این کاربری‌ها به دو دسته اصلی تقسیم می‌شوند: کاربری مسکونی که مربوط به محیط‌های زندگی است و کاربری تجاری یا اداری که به فضاهای کسب و کار اشاره دارد.
• برای تغییر کاربری، ابتدا باید فرایند را با تکمیل فرم درخواست در دفاتر نوسازی آغاز کنید و سپس تا مرحله دریافت مجوز ادامه دهید. امروزه، تمامی این مراحل به صورت آنلاین انجام می‌شود.
• طبق مقررات مربوط به تغییر کاربری املاک، در شهرهایی که دارای نقشه جامع هستند، شهرداری موظف است بر اساس اصول طراحی نقشه‌های موجود، نوع کاربری ساختمان‌ها را در پروانه‌های ساختمانی تعیین کند. این کاربری می‌تواند به صورت مسکونی یا تجاری و اداری باشد.
• پیش از اینکه مالک یک ملک تصمیم به شروع فعالیت‌های ساختمانی بگیرد، ضروری است که مجوز ساخت از شهرداری دریافت کند. در غیر این صورت، هرگونه اقدام در زمینه ساخت و ساز به عنوان غیرقانونی تلقی خواهد شد.
• مراحل تبدیل کاربری یک ملک شامل: ارائه درخواست به دفاتر خدمات و نوسازی، بررسی محل و صدور نقشه جدید، تهیه نقشه توسط مالک و دریافت پروانه برای کاربری جدید ملک، و در نهایت نوسازی ملک بر اساس کاربری جدید است.
• برای تبدیل کاربری یک ملک تجاری به مسکونی یا برعکس، هزینه‌هایی وجود دارد که شامل عوارض و مالیات مربوط به آن ملک می‌شود. این هزینه‌ها به موقعیت جغرافیایی و نوع کاربری ملک بستگی دارند.
• عوامل مختلفی مانند اندازه زمین، جایگاه ملک از لحاظ تعامل با محیط شهری و ساختاری و همچنین موقعیت جغرافیایی، در تعیین هزینه‌های مرتبط با تغییر کاربری ملک نقش دارند.
• نقض مقررات شهرداری در خصوص تغییر وضعیت ملک می‌تواند به مجازات‌های جدی از جمله جریمه‌های مالی قابل توجه و حبس منجر شود.