سرقفلی چیست ؟
سرقفلی از پیچیدهترین مفاهیم حقوقی در ایران است؛ مفهومی که اگرچه ریشه در عرف بازار دارد اما در قوانین نیز بهعنوان «حق مالی مستقل و قابل نقلو انتقال» شناخته میشود.
اهمیت سرقفلی از آنجاست که در بسیاری از کسبوکارها ارزش واقعی یک محل تجاری تنها در قیمت ملک خلاصه نمیشود بلکه بخش قابل توجهی از آن وابسته به معیارهایی از جمله:
– اعتبار
– سابقه فعالیت
– موقعیت مکانی و …
که طی سالها ایجاد شدهاند ، است.
درواقع سرقفلی ارزش افزوده و جایگاه تجاری است که میتواند میان مالک و مستأجر مبادله شود ، به دیگری واگذار شود یا حتی به ورثه منتقل گردد.
شناخت دقیق ماهیت سرقفلی، آثار حقوقی آن و قوانین حاکم بر انتقال و دعاوی مرتبط برای جلوگیری از اختلافات و تصمیمگیری صحیح در معاملات املاک تجاری ضروری است.
از این رو، بررسی جامع این موضوع میتواند دیدی روشن و کاربردی نسبت به یکی از مهمترین حقوق مالی در عرصه کسبوکارهای شهری ارائه کند.
سرقفلی در معنای حقوقی و عرفی عبارت است از :
حقی مالی که بهموجب آن، “مستأجر” یا “صاحب کسبوکار” بهواسطه پرداخت مبلغی در ابتدای اجاره و یا ایجاد رونق تجاری، نسبت به ادامه فعالیت یا انتقال منافع محل تجاری، اولویت و امتیازاتی پیدا میکند . سرقفلی حق عینی تبعی نیست بلکه همانطور که در مقدمه اشاره شد یک حق مالی مستقل است. این حق با “مالکیت منافع” یا “مالکیت عرصه و اعیان” تفاوت دارد.و نکته حائز اهمیت اینکه میتواند بدون انتقال ملک ، مستقلاً مورد نقلوانتقال قرار گیرد.
جالب است بدانید که سرقفلی قابلیت نقلوانتقال بهصورت رسمی یا عادی را دارا است و علاوه بر آن در زمره حقوق قابل توقیف و قابل ارث قرار میگیرد.
فرم درخواست
مواردی که سرقفلی به آن اطلاق میشود عبارت است از :
۱- حق تقدم در اجاره محل تجاری
۲- حق ادامه فعالیت و عدم تخلیه بدون پرداخت حقوق قانونی
۳- حق انتقال محل تجاری به غیر
۴- ارزش اعتباری ناشی از موقعیت، مشتریان، شهرت و سابقه فعالیت
۵- حق استیفای منافع حاصل از کسبوکار در محل
نحوه ایجاد سرقفلی :
الف) ایجاد توسط مالک
مالک میتواند در ابتدای عقد اجاره و یا در اثنای آن مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کرده و حق تقدم یا حق انتقال را برای وی ایجاد کند.
ب) ایجاد توسط مستأجر از سه طریق :
– انتقال قانونی
– پرداخت ارزش افزوده تجاری
– توافقات قراردادی
ج) انتقال قهری
– ارث
– فوت
– ورشکستگی
در موارد فوق حق سرقفلی بدون دخالت مالک به ورثه یا مدیر تصفیه منتقل میگردد.
ارزشگذاری و قیمتگذاری سرقفلی
در صورت عدم توافق میان طرفین ، ارزیابی ملک دارای سرقفلی توسط کارشناس رسمی دادگستری بر اساس معیارهای ذیل انجام میپذیرد:
– موقعیت جغرافیایی
– منطقه تجاری
– نوع کسبوکار
– میزان رونق و سابقه فعالیت
– عرض مغازه و متراژ
– کثرت مشتریان دائم
– امکانات فیزیکی
– وضعیت اجارهبها
بدین ترتیب ملاحظه میشود که سرقفلی ارزش ثابت نداشته و ارزش آن تابع شرایط فوق است.
دعاوی مرتبط با سرقفلی
الف) دعوای تخلیه محل تجاری به جهت:
-انتقال غیرمجاز
– عدم پرداخت اجاره
– تغییر شغل
– تعدی و تفریط
ب) دعوای مطالبه سرقفلی
به دلایل زیر :
– مالک هنگام تخلیه باید سرقفلی بپردازد.
– مستأجر حق دریافت قیمت روز دارد.
ج) دعوای اثبات مالکیت سرقفلی
در صورت وجود تعارض مدارک و قراردادها یا بروز اختلاف میان ورثه.
د) دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
مربوط به زمانی که انتقال انجام شده اما طرف مقابل از تنظیم سند امتناع میکند.
ه) دعوای تعدیل اجاره بها
همانگونه که مشخص شد سرقفلی جایگاهی بسیار ویژه در معاملات املاک تجاری دارد و عدم آگاهی از قواعد حقوقی آن علاوه بر بروز اختلافات گسترده میان مالک و مستأجر میتواند منجر به ورود خسارات مالی گردد از این رو پیشنهاد میشود پیش از انعقاد هر قرارداد از وکیل خبره در حوزه معاملات تجاری مشاوره های لازم اخذ گردد.
تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه
سرقفلی حقی قراردادی است که در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ مطرح شده و زمانی ایجاد میشود که طرفین به صراحت بر ایجاد آن توافق کنند و یا مستأجر هنگام شروع اجاره مبلغی را به این عنوان به مالک پرداخت کند. بنابراین، سرقفلی صرفاً با “پرداخت” یا “تراضی” شکل میگیرد و بدون قرارداد قابل ایجاد نیست.
اما حق کسب و پیشه مربوط به قانون وضع شده در سال ۱۳۵۶ است و ویژگی آن این است که بدون پرداخت وجه و صرفاً به واسطه فعالیت مستاجر ایجاد میشود. این حق برخلاف سرقفلی ماهیتی قهری داشته و قانون از استمرار فعالیت مستأجر حمایت میکند بهطوریکه مالک برای تخلیه، ملزم به پرداخت ارزش روز حق کسب و پیشه به مستاجر است.