تغییر کاربری مسکونی به تجاری موقت
تغییر کاربری مسکونی به تجاری
املاک تجاری به لحاظ ارزیابی و درآمدزایی از ارزش بالاتری برخوردار هستند. این موضوع آن‌قدر در تعیین قیمت زمین‌ها مؤثر است که تفاوت قیمت یک متر زمین تجاری با یک متر زمین مسکونی قابل ملاحظه میباشد. با این حال، هزینه‌های تبدیل کاربری از مسکونی به تجاری در کنترل مالک نیست و دریافت مجوزهای ضروری از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
بنابراین، در این مقاله به طور جامع به بررسی فرآیند تغییر کاربری از مسکونی به تجاری خواهیم پرداخت و مراحل آن را برای شما توضیح خواهیم داد. برای دریافت اطلاعات لازم در این زمینه، با ما در ادامه این مطلب همراه باشید.
اصل عدم امکان تغییر کاربری چیست؟
اصل “عدم امکان تغییر کاربری” به معنای عدم قابلیت تغییر نوع استفاده یک ملک طبق کاربری تعیین شده در پروانه ساختمانی است. این اصل در بسیاری از قوانین مربوط به شهرسازی و شهرداری وجود دارد و هدف آن حفظ کاربری صحیح زمین‌ها و بناها و جلوگیری از تغییرات غیرمجاز است. به طور کلی، مالک یا مستأجر یک ملک باید قبل از هرگونه تغییر در کاربری آن، از شهرداری مجوز لازم را دریافت کند.
این مجوز توسط شهرداری صادر می‌شود و در آن نوع کاربری دقیق ملک بر اساس قوانین و مقررات مرتبط تعیین می‌گردد. در صورتی که تغییر کاربری بدون دریافت مجوز یا مغایر با شرایط آن انجام شود، ممکن است عواقب قانونی در پی داشته باشد. مبنای قانونی اصل “عدم امکان تغییر کاربری” در بسیاری از قوانین شهرداری و شهرسازی وجود دارد.
به عنوان نمونه، در تبصره بند ۲۴ از ماده ۵۵ قانون شهرداری که در سال ۱۳۵۲ به تصویب رسیده، شهرداری موظف است بر اساس ضوابط نقشه جامع شهر، نوع استفاده از ساختمان‌ها را در پروانه‌های ساختمانی مشخص کند. اگر استفاده از ساختمان برخلاف پروانه ساختمانی و در مناطق غیرتجاری برای فعالیت‌های اقتصادی انجام گیرد، شهرداری می‌تواند این تخلف را به کمیسیون مربوطه در تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ارجاع دهد.
مطالب مرتبط:
تغییر کاربری مسکونی به تجاری چیست و چرا اهمیت دارد ؟
شاید از این موضوع آگاه نباشید، اما هر پروژه‌ای در فرآیند ساخت نیازمند مجوزهایی است که باید از شهرداری اخذ شود. این مجوزها به طور مشخص نوع کاربری ملک یا بنایی که در حال احداث است را معین می‌کنند و هرگونه فعالیت خارج از این چارچوب به عنوان تخلف شناخته شده و مشمول مجازات‌های خاص خود می‌گردد. در این راستا، هزینه‌های مربوط به تغییر کاربری از مسکونی به تجاری نیز مطرح می‌شود.
اما این به معنای عدم امکان تغییر کاربری نیست! در اینجا، درخواست مجوز برای تغییر کاربری از مسکونی به تجاری می‌تواند به شما این فرصت را بدهد که فعالیت‌های تجاری را در ملک خود آغاز کنید.
مریم نصراللهی
وکیل پایه یک دادگستری تهران
تماس با گروه وکلای نصراللهی
آدرس
تهران، نیاوران،مجتمع تجاری اطلس مال،واحد اداری A1 ،طبق A5 ،واحد 17
فرم درخواست
لطفاً توجه داشته باشید که امکان استفاده از دو نوع کاربری در یک ملک وجود ندارد. به عبارت دیگر، زمانی که نوع کاربری یک ملک از مسکونی به تجاری تغییر یابد، دیگر نمی‌توان آن را به عنوان یک ملک مسکونی در نظر گرفت.
فعالیت هایی که نیاز به تغییر کاربری مسکونی به تجاری ندارند :
قبل از اینکه به تفصیل مراحل و هزینه‌های تبدیل کاربری از مسکونی به تجاری را بیان کنیم، باید اشاره کنیم که برخی فعالیت‌ها در املاک مسکونی طبق قوانین شهرداری بلامانع است و می‌توان آن‌ها را بدون نیاز به مجوز انجام داد. بر اساس این قوانین، استفاده از ملک غیرتجاری برای این نوع فعالیت‌ها مشکلی ایجاد نمی‌کند.
- تاسیس دفتر وکالت
- مطب
- مؤسسه ثبت اسناد رسمی، مربوط به ازدواج و جدایی‌ها
- دفتر روزنامه و مجله
- دفتر مهندسی تحت مالکیت فردی خاص
این پنج مورد ذکر شده تحت تعریف قانون فعالیت‌های تجاری قرار نمی‌گیرند و انجام آن‌ها در املاک غیرتجاری و مسکونی مشکلی ندارد. همچنین، برای فعالیت‌های زیر نیز نیازی به تغییر کاربری از مسکونی به تجاری نیست:
- کاربرد ملک مسکونی در جهت فعالیت‌های شغلی از منزل
- تاسیس دفاتر مطبوعات
هر نوع اقدام اقتصادی در املاک غیرتجاری، به جز موارد ذکر شده، به عنوان تخلف از سوی شهرداری شناخته می‌شود و به تبع آن، مجازات‌های خاص خود را به همراه دارد.
در صورت عدم دریافت مجوز باید منتظر مجازات های نقدی و توقف کسب و کار و همچنین پلمپ ملک باشید.
تغییر کاربری مسکونی به تجاری و شیوه انجام آن
زمانی که به دنبال اخذ مجوز برای تغییر کاربری هستید، به طور طبیعی چند سوال مهم به ذهن شما خطور می‌کند. فرآیند تغییر کاربری چگونه است؟ هزینه تبدیل یک ملک مسکونی به تجاری چه میزان خواهد بود و برای این تغییر به کدام مدارک نیاز داریم؟ برای یافتن پاسخ این پرسش‌ها، ما را همراهی کنید.
مطالب مرتبط: دریافت سند ملکی
مراحل تغییر کاربری مسکونی به تجاری
برای دریافت مجوز تغییر کاربری، نخست باید مشخص گردد که این تغییر چگونه خواهد بود. در این زمینه معمولاً دو گزینه در اختیار شما قرار دارد:
- تبدیل کاربری، نوسازی و تخریب کلی یک ملک مسکونی.
- اخذ مجوز برای انجام فعالیت‌های تجاری در ملکی که به عنوان ملک غیر تجاری شناخته می‌شود.
البته در نوع اول، ملک باید به طور کامل متعلق به شما باشد و اگر به صورت مشترک یا با استفاده دیگران در اختیار قرار گیرد، طبیعی است که نمی‌توان برای فعالیت‌های خود ملک مسکونی افراد دیگر را تغییر داد، مگر با توافق آن‌ها. مراحل لازم برای تبدیل کاربری از مسکونی به تجاری به شرح زیر است:
۱-مراجعه به شهرداری استعلام از ملک و پرداخت عوارض
می‌بایست آگاه باشید که بر اساس قوانین جاری کشور، هیچ فعالیتی بدون تسویه عوارض و جرائم مربوطه آغاز نمی‌شود. در مرحله اول، لازم است با مراجعه به شهرداری، عوارض مربوط به ملک خود را پرداخت نمایید. همچنین، توجه داشته باشید که رسید پرداخت این عوارض باید همراه با مدارک درخواست مجوز تغییر کاربری ارائه گردد؛ در غیر این صورت، روند بررسی پرونده تا زمان تسویه این عوارض متوقف خواهد ماند.
مطالب مرتبط:
۲-درخواست تغییر کاربری در دفاتر نوسازی
شما باید درخواست خود به همراه مدارک لازم برای تغییر کاربری از مسکونی به تجاری را به دفاتر نوسازی تحویل دهید. قابل ذکر است که این فرآیند در حال حاضر به شکل الکترونیکی انجام می‌شود و نیازی به مراجعه حضوری برای ارسال مدارک و ثبت درخواست نیست. در ادامه، مدارک مورد نیاز به تفصیل بیان خواهد شد، اما لازم است اطلاعات دقیقی درباره ملک در این مدارک درج شود و در صورت تمایل به نوسازی، نقشه جدید ملک نیز باید ارائه شود.
مطالب مرتبط: مراحل تغییر کاربری ملک چیست؟
۳-اعزام کارشناس به ملک
در فرم درخواست شما برای تغییر کاربری از مسکونی به تجاری، اطلاعاتی ذکر شده که پیش از بررسی، نیاز به تأیید کامل دارد. به این منظور، کارشناس مرتبط از اداره مربوطه برای تأیید اطلاعات موجود در ملک به محل شما مراجعه کرده و وضعیت آن را با دقت ارزیابی خواهد کرد.
۴- ترسیم نقشه تغییر کاربری زمین
پس از تأیید اطلاعات مورد نظر شما، لازم است نقشه جدیدی برای تغییر کاربری تهیه شود. به طور طبیعی، این نقشه توسط اداره نوسازی طراحی می‌شود و شامل جزئیات مربوط به ملک تجاری جدید خواهد بود. به عنوان مثال، در این نقشه مشخص می‌شود که این ملک چند طبقه دارد، مساحت آن چقدر است، تعداد واحدهای تجاری و پارکینگ‌های آن چه تعداد است و … . این نقشه بر اساس ضوابط و مقررات شهرداری ترسیم می‌شود، اما امکان اعتراض به جزئیات آن نیز وجود دارد.
۵-رسم نقشه اصلی ملک جدید
نقشه‌ای که توسط اداره نوسازی برای شما طراحی می‌شود، به مثابه یک چارچوب عمل می‌کند که طرح اصلی ملک شما باید بر اساس آن شکل بگیرد. در این مرحله، شما بر اساس نقشه ارائه‌شده از سوی این اداره، اقدام به ترسیم طرح اصلی و اجرایی خود خواهید کرد و پس از دریافت تاییدیه، می‌توانید به مرحله اجرایی تغییر کاربری از مسکونی به تجاری وارد شوید.
۶- دریافت مجوز تغییر کاربری و پروانه ساخت
نقشه تازه را به همراه طرح ساختمان آماده کرده و به اداره نوسازی ارائه می‌دهید. در این مرحله، چنانچه نقشه‌ها فاقد هرگونه مشکل باشند، مجوز ساخت صادر خواهد شد. این مجوز به عنوان تأییدیه و اجازه تغییر کاربری از مسکونی به تجاری تلقی می‌شود.
۷- تخریب نوسازی ملک
در این مرحله نهایی، شما اقدام به تخریب ساختمان مسکونی خود کرده و بر اساس طرح تأییدشده، آن را بازسازی می‌کنید.
لطفاً به این نکته توجه کنید که هرگونه نوسازی ملک باید بر مبنای نقشه‌ای که تأیید شده است، انجام شود. در غیر این صورت، امکان اخذ پایان کار وجود نخواهد داشت تا ساخت‌وساز جدید طبق نقشه اولیه اصلاح گردد.
مطالب مرتبط: قوانین تغییر کاربری ملک چه اهمیتی دارند؟
اگر تغییر کاربری از مسکونی به تجاری بدون نیاز به بازسازی و تخریب باشد، مراحل مربوط به ساخت سازه جدید ضروری نخواهد بود. این رویکرد معمولاً سریع‌تر به نتیجه می‌رسد.
تبدیل کاربری مسکونی به تجاری شامل ۷ مرحله مشخص است. لازم به ذکر است که طی این مراحل در عمل چندان ساده نیست و معمولاً با چالش‌ها و موانعی در فرآیند دریافت مجوز روبه‌رو خواهید شد. به همین دلیل، توصیه می‌کنیم برای تسریع در اخذ مجوز تغییر کاربری مسکونی، از خدمات یک وکیل متخصص در این حوزه بهره‌مند شوید تا درخواست شما در کوتاه‌ترین زمان ممکن به نتیجه مطلوب برسد.
مدارک مورد نیاز تغییر کاربری مسکونی به تجاری
- برای درخواست مجوز تغییر کاربری از مسکونی به نوع دیگر، به مدارک زیر احتیاج خواهید داشت:
- اسناد شناسایی (مانند کارت ملی، شناسنامه و غیره) مربوط به مالک اصلی.
- وکالت‌نامه نماینده رسمی دارنده مالکیت (در صورت نیاز)
- وکالت‌نامه از دیگر مالکین (چنانچه ملک اصلی به نام چند نفر ثبت شده باشد)
- سند ملک
- وارد شد و مدارک مربوط به تسویه حساب عوارض و مالیات‌ها را ارائه کرد.
- نقشه املاک تجاری تازه و دلخواه شما
- مجوزهای لازم برای تغییر کاربری که در زمان درخواست به شما اطلاع داده می‌شود.
هزینه تغییر کاربری مسکونی به تجاری
بی‌تردید شما از این موضوع آگاهی دارید که هزینه تبدیل کاربری از مسکونی به تجاری می‌تواند بسته به ارزش ملک شما متفاوت باشد و ممکن است بالا یا پایین باشد. در فرآیند دریافت مجوز، هزینه‌هایی وجود دارد که باید به نکات زیر اشاره کرد:
پرداخت عوارض و مالیات‌های مربوطه پیش از انجام هر گونه اقدامی ضروری است.
هزینه‌های مربوط به طراحی و ترسیم نقشه‌های نوسازی و بازسازی
هزینه‌های مربوط به فرآیندهای اداری بررسی درخواست
بخش عمده‌ای از هزینه‌های شما برای اخذ مجوز تغییر کاربری به سه عنوان اصلی مربوط می‌شود. سایر هزینه‌ها در مقایسه با این موارد چندان قابل توجه نیستند. امیدواریم این اطلاعات برای شما سودمند باشد. برای دریافت مشاوره حقوقی و کسب اطلاعات بیشتر، لطفاً با ما تماس بگیرید.
دیدگاهتان را بنویسید