نحوه محاسبه هزینه تغییر کاربری

نحوه محاسبه هزینه تغییر کاربری

11(در حقوق شهری جاری، عنوان عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری رایج است.)

در قوانین شهری فعلی، اصطلاح عوارض ناشی از افزایش ارزش به دلیل تغییر کاربری به طور گسترده‌ای مورد استفاده قرار می‌گیرد.

پیش از صدور دستورالعمل اجرایی شماره 203726 که در تاریخ 30 آذر 1401 به تصویب رسید و به تبصره یک ماده دو قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری‌ها و دهیاری‌ها مربوط می‌شد، وضعیت به این صورت بود:

1-قبل از صدور رای شماره 367-381 در تاریخ 8 خرداد 1397 توسط هیات عمومی دیوان عدالت اداری، چندین حکم در خصوص غیرقانونی بودن تصمیمات شوراها درباره تعیین عوارض بر تغییر کاربری صادر شده بود.

با صدور حکم جدید، رویه دیوان در زمینه تعیین عوارض ناشی از تغییر کاربری دستخوش تحول شد.

2-با این وجود، در قوانین هیچ اشاره‌ای به مقدار یا شیوه تعیین هزینه‌ها وجود نداشت.

3-قبل از انتشار دستورالعمل مذکور، هیچ سند معتبری در ارتباط با تغییر کاربری اراضی در طرح هادی وجود نداشت.

4- با این حال، در جداول پیوست به دستورالعمل اجرایی مرتبط با تبصره یک ماده دو قانون درآمد پایدار و هزینه‌های شهرداری‌ها و دهیاری‌ها:

نخست اینکه، به شکلی خاص، عوارض یاد شده توصیف گردیده‌اند.

و ثانیاً-علاوه بر این، روش و شرایط محاسبه به همراه حداکثر میزان آن مشخص شده است.

نحوه محاسبه هزینه تغییر کاربری: بر اساس جداول مورد نظر:

1-4  پیامدهای ارزش افزوده ناشی از دگرگونی کاربری زمین در فرآیند اجرای پروژه‌های شهری، معیاری از ارزش افزوده‌ای است که به دلیل تغییر کاربری به وجود آمده است.

در ستون «ضوابط و ترتیبات» این عنوان عوارض آمده است که:

اگر به درخواست صاحب ملک، کاربری ملک که فاقد کاربری مشخص بوده، تعیین گردد یا کاربری پیشین آن دچار تغییر شود و این اقدام باعث افزایش ارزش برای مالک گردد، مشمول پرداخت عوارض مربوطه خواهد بود.

مقدار این عوارض نمی‌تواند از 40 درصد ارزش افزوده تولید شده فراتر رود.

در صورتی که مالک تقاضای تغییر کاربری را ثبت نکرده باشد، تا زمانی که درخواست بهره‌برداری از کاربری جدید را ارائه ندهد، تحت این عنوان عوارض قرار نخواهد گرفت.

در دستورالعمل سال 1402 همان تبصره ذیل عنوان ضوابط و ترتیبات وصول عوارض مذکور آمده است:

درخواست مشاوره

فرم درخواست

• نام و نام خانوادگی :*
• شماره موبایل :*
• نوع درخواست:
  • وکالت
  • مشاوره
• توضیحات

چنانچه مالک درخواست تغییر کاربری ملک را داشته باشد و ملک قبلاً کاربری مشخصی نداشته باشد و با تغییر کاربری، ارزش افزوده‌ای برای آن ایجاد شود، مشمول پرداخت عوارض مربوطه خواهد بود.

میزان این عوارض نباید از ۴۰ درصد ارزش افزوده ایجاد شده فراتر رود. برای باغ‌های خشک و غیرثمرآور، حداکثر این عوارض ۴۰ درصد و برای باغ‌های مثمر و زنده، پس از اخذ مجوزهای لازم، حداکثر ۷۰ درصد ارزش افزوده خواهد بود.

در صورتی که مالک درخواست تغییر کاربری را ثبت نکرده باشد و تا زمانی که تقاضای بهره‌برداری از کاربری جدید را نداشته باشد، مشمول پرداخت این عوارض نخواهد بود.

عوارض تغییر کاربری تنها بر اساس مصوبات کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری یا بر اساس اصلاحات طرح تفصیلی قابل دریافت است و در موارد دیگر، از جمله حفظ زیرساخت‌ها با کاربری مغایر پروانه ساختمانی یا در موارد اجرای ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری، اخذ این عوارض امکان‌پذیر نیست.

تغییرات در عوارض مربوط به تغییر کاربری باغات با در نظر گرفتن محدودیت‌های مشخص و توجه به ویژگی‌های خشک، زنده و باردهی در دستورالعمل تازه، حائز اهمیت است.

بیشتر بدانید: قوانین تغییر کاربری ملک چه اهمیتی دارند؟

نکات مهم:

تعیین نوع کاربری نیز با توجه به شرایط ذکر شده، نیازمند پرداخت عوارض خواهد بود. به عنوان مثال، ملکی که در طرح تفصیلی هیچ نوع کاربری ندارد یا در حریم قرار دارد و کاربری مشخصی ندارد، در صورتی که کاربری آن به مسکونی تغییر کند، مشمول این عوارض می‌شود.

به عنوان مثال، اگر هزینه هر متر از فضای آموزشی ده میلیون تومان باشد، با تبدیل آن به کاربری مسکونی، قیمت هر متر به بیست میلیون تومان افزایش می‌یابد.

در این سناریو، مبلغ ده میلیون تومان به عنوان ارزش افزوده تولید شده است. چهل درصد از این مبلغ، که حداکثر سقف ارزش افزوده به شمار می‌آید، برابر با چهار میلیون تومان است و از مالک بیشتر از این مبلغ نمی‌توان اخذ کرد. با این حال، شوراها این اختیار را دارند که درصد کمتری را تصویب نمایند.

ضروری است که ارزش افزوده تولید گردد.

-درخواست مالک برای تغییر نوع کاربری، منجر به تسویه بدهی مودی خواهد شد و عدم اقدام در این زمینه، تا زمانی که مودی از کاربری جدید بهره‌برداری کند، موجب تاخیر در روند امور خواهد شد.

بیشتر بدانید:  مراحل تغییر کاربری ملک چیست؟

2-4 پیامدهای ارزش افزوده ناشی از تبدیل کاربری زمین در پیاده‌سازی طرح هادی روستایی، معیاری از ارزش افزوده‌ای است که به واسطه این تغییر کاربری به وجود آمده است.

بر اساس راهنمایی‌های سال 1401 در بخش «قوانین و شرایط»، عنوان عوارض ذکر شده است که:

چنانچه به درخواست صاحب ملک، کاربری آن مشخص نباشد یا تغییراتی در کاربری پیشین آن صورت گیرد و این تغییرات منجر به افزایش ارزش برای مالک شود، ملزم به پرداخت این نوع عوارض خواهد بود.

میزان این عوارض نباید از 30 درصد ارزش افزوده تولید شده فراتر رود.

در صورتی که مالک تقاضای تغییر کاربری را ثبت نکرده باشد، تا زمانی که درخواست استفاده از کاربری جدید را ارائه ندهد، مشمول این نوع عوارض نخواهد شد.

در دستورالعمل سال 1402 نیز همین متن تکرار شده است.

موارد اشاره شده درباره عوارض مربوط به شهرها، علاوه بر مسئله میزان این عوارض در این بخش نیز قابل توجه است.

مستندات قانونی خاص در مورد مباحث تفکیک،ورود به محدوده و تغییر کاربری (تکمیلی مورخ دوم مرداد 1404)

برای به‌روزرسانی اطلاعات ارائه شده، سه مستند کلیدی در رابطه با موضوعات ذکرشده در زیر ارائه می‌شود.

قوانین بودجه به صورت سالانه اعتبار دارند. قانون برنامه هفتم نیز تنها در بازه زمانی بین سال‌های 1404 تا 1407 معتبر است. با این وجود، سه مستند اخیر، به‌ویژه نکات تصریح‌شده در قانون برنامه هفتم، بسته به مورد و با در نظر گرفتن محدوده زمانی اعتبارشان، در موارد اختلافی میان مالکین و شهرداری در مسائلی نظیر میزان قدرالسهم ماده 101، ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری و قدرالسهم ورود به محدوده، می‌توانند مورد استناد قرار گیرند.

دلیل عدم تصویب احکام مهم و عادلانه به عنوان قوانین دائمی همچنان مبهم است، در حالی که برخی قوانین با مهلت و اعتبار مشخص به تصویب می‌رسند!

با این حال، این موضوع به نفع صاحبان و شهروندان نیز هست و از این منظر، قدمی سازنده محسوب می‌شود.

به وضوح مشخص است که حداقل در شرایط خاصی همچون وجود سه تعهد مالی، پرداخت سهم تعیین شده در ماده 101، ورود به محدوده و تغییر کاربری، تنها ذکر نام مالکیت باقی می‌ماند!

نحوه محاسبه هزینه تغییر کاربری

مستندات به قرار زیر می باشند:

1-به موجب بند «ف» تبصره 8 قانون بودجه سال ۱۴۰۱ کل کشور مصوب: 1400.12.25

در مواجهه با مالکان زمین‌هایی که در طرح‌های بازنگری یا الحاق به طرح‌های جامع، هادی و تفصیلی شهرها تحت نظارت شورای برنامه‌ریزی و توسعه استان‌ها یا شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، اراضی آن‌ها به محدوده شهری اضافه می‌شود، پس از اعلام طرح تفصیلی شهرها، در صورت عدم نیاز به تفکیک زمین، عوارض آنها بر اساس تبصره (۴) ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مصوب ۲۹ آبان ۱۳۶۷ محاسبه می‌گردد. در صورتی که نیاز به تفکیک زمین وجود داشته باشد، برخورد با مالکان تنها بر اساس ماده (۱۰۱) قانون شهرداری مصوب ۱۱ تیر ۱۳۳۴ به همراه اصلاحات و الحاقات بعدی انجام خواهد شد.

2-در بخش «ر» تبصره 8 قانون بودجه سال ۱۴۰۲ که به تصویب مجلس شورای اسلامی در تاریخ 24 اسفند 1401 رسیده، موارد زیر ذکر شده است:

زمانی که با مالکان زمین‌هایی که در فرآیند بازنگری یا الحاق به طرح‌های جامع، هادی و تفصیلی شهرها قرار دارند، مواجه می‌شویم، این زمین‌ها به محدوده شهری افزوده می‌شوند. پس از اعلام طرح تفصیلی شهرها، در صورتی که نیازی به تفکیک زمین نباشد، عوارض آن‌ها تنها بر اساس تبصره (۴) ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مصوب ۲۹ مرداد ۱۳۶۷ محاسبه خواهد شد. اما در صورت ضرورت تفکیک زمین، نحوه برخورد با مالکان طبق ماده (۱۰۱) قانون شهرداری مصوب ۱۱ تیر ۱۳۳۴ و اصلاحات و الحاقات بعدی انجام می‌شود.

بیشتر بدانید:  شرایط وکالت فروش ملک

مقررات کلیدی «برنامه پنجساله هفتم توسعه جمهوری اسلامی ایران» (1404-1407) که در تاریخ 1 خرداد 1404 تصویب شده، در خصوص مسائل مربوط به تفکیک، تغییر استفاده از اراضی و ورود به محدوده‌ها به شرح زیر است:

طبق بند «ث» ماده 50 قانون مذکور:

۱– محاسبه و دریافت عوارض مربوط به الحاق، تغییر کاربری یا سهم خدمات از مالکانی که اراضی‌شان به‌وسیله طرح‌های بازنگری یا به‌طور موردی به طرح‌های جامع، هادی و تفصیلی شهرها توسط شورای برنامه‌ریزی و توسعه استان‌ها و شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران به محدوده شهرها اضافه می‌شود، به شرح زیر است: در صورتی که زمین تفکیک نشده باشد، این محاسبات تنها بر اساس تبصره (۴) ماده‌واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مصوب ۲۹ آبان ۱۳۶۷ صورت می‌گیرد. اما در صورت تفکیک زمین، محاسبه و وصول عوارض بر اساس ماده (۱۰۱) قانون شهرداری مصوب ۱۱ تیر ۱۳۳۴ و اصلاحات و الحاقات بعدی انجام می‌شود.

در طرح‌های ساماندهی و پروژه‌های خاص شهرداری‌ها که اراضی با کاربری‌های مختلف به کاربری مسکونی تغییر پیدا کرده و تفکیک می‌شوند، عوارض مربوط به تغییر کاربری یا سهم خدمات دریافتی از شهرداری‌ها تنها بر اساس ماده (۱۰۱) قانون شهرداری محاسبه و دریافت می‌گردد.

۲– در صورتی که وزارت راه و شهرسازی تصمیم به استفاده از زمین‌های دولتی متعلق به دیگر نهادها یا زمین‌های کشاورزی و باغی غیر دولتی برای اجرای پروژه‌های مسکن بگیرد، باید پس از دریافت تصویب از شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران، این اراضی را به محدوده شهری وارد کند. در این شرایط و با رعایت تبصره (۲) ماده (۹) قانون جهش تولید مسکن، نیازی به پرداخت عوارض مربوط به تغییر کاربری، سهم خدمات، تفکیک یا ورود به محدوده نیست. تنها لازم است که تمام شبکه‌های معابر و درصدی از مساحت اراضی طبق قوانین موجود به شهرداری منتقل شود. مسئولیت تأمین تمامی خدمات و زیرساخت‌ها بر عهده وزارت راه و شهرسازی و دولت خواهد بود. مالکان اراضی که زمین‌هایشان را برای این پروژه در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار می‌دهند، بسته به تراکم در نظر گرفته شده، سهمی خالص از زمین‌های با کاربری مسکونی خواهند داشت. نحوه اجرای این فرآیند با رعایت حقوق افراد، مطابق آیین‌نامه‌ای که توسط وزارت کشور و با همکاری وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و دادگستری تهیه و به تصویب هیأت وزیران می‌رسد، مشخص خواهد شد. همچنین، اراضی که به محدوده شهرها اضافه می‌شوند، از پرداخت عوارض قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب 1374.3.31 و اصلاحات بعدی معاف خواهند بود.

تبصره ۱- در مورد موقوفات، بر اساس مقررات خاص خود اقدام خواهد شد.

تبصره ۲- افراد در ارتباط با سهم مذکور در این بند امکان دارند به نهادهای قضایی شکایت کنند.

۳– در ارتباط با اضافه کردن اراضی دولتی و غیر دولتی با کاربری‌های گوناگون به محدوده روستاها، عوارض ناشی از قانون حفاظت از کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها دریافت نمی‌شود.

وزارت راه و شهرسازی موظف است هر سال گزارشی از اجرای این ماده را به مجلس ارائه دهد.