املاک وقفی چه نوع املاکی هستند؟ آشنایی با فروش و اجاره آنها
املاک وقفی چه نوع املاکی هستند؟ آشنایی با فروش و اجاره آنها
در صورتی که واژه وقف را تا به حال شنیده باشید، احیاناً این پرسش برایتان پیش آمده باشد که به چه گونه املاکی املاک وقفی گفته می شود. در قانون مدنی املاک وقفی گونه خاصی از املاک هستند که به رسمیت شناخته شده و پیرو قوانین و دستورالعمل های ویژه ای هستند که در ادامه عمده ترین آن ها را اظهار می کنیم. در این بخش به زبان ساده با محتوا و شرایط املاک وقفی مانوس خواهید شد. ولی برای آگاهی دقیق تر با این گونه املاک پیشنهاد می کنیم از یک وکیل متخصص ملکی بهره گیری کنید که بسته به قوانین حاکم بر اقسام و انواع املاک احاطه جامع دارد. گروه وکلای ملکی مریم نصراللهی می توانند بهترین وکیل ملکی را در عرصه املاک وقفی و امور سازمان اوقاف در اختیار شما قرار دهند.
وقف چیست؟
در ماده ۵۵ قانون مدنی وقف یک نوع عقد و عمل حقوقی تعریف شده است. برطبق این ماده، وقف به مفهوم حبس عین مال و تسبیل منافع آن است. مقصود از حبس عین این است که نقل و واگذاری عین مال بعد از بسته شدن عقد وقف میسر نیست و مقصود از تسبیل منافع این است که منافع آن مال در جهتی که واقف در ضمن عقد وقف آن را تعیین کرده است استعمال می شود. بر این اساس مطابق این توصیف، املاک وقفی املاکی هستند که در نتیجه عقد وقف، نقل و واگذاری آن غیرقانونی شده است و منافع آن ها در جهتی که واقف معین کرده است به استعمال می رسد. این املاک بعد از عقد وقف از مایملک وقف کننده مجزا و دارای شخصیت حقوقی خودمختار می شوند. به کسی که دارایی اش را وقف می کند واقف و به شخص یا اشخاصی که منافع دارایی به استعمال آنان می رسد موقوف علیه یا موقوف علیهم گفته می شود. همچنین به کسی که اداره املاک موقوفه را بر ذمه دارد متولی موقوفه می گویند.
اقسام وقف
اموال موقوفه برحسب نوع و تعداد اشخاصی که موقوف علیه عقد وقف هستند به اشکالی تقسیم می شود که حاوی حالات ذیل است:
وقف خاص
مقصود از وقف خاص این است که اشخاصی که موضوع این وقف قرار می گیرند( یعنی همان موقوف علیهم) اشخاص خاصی هستند که مصداق آن ها محدود و واضح است. برای نمونه در صورتی که کسی ملکی را وقف بچه های خود کند چون بچه های این فرد یک مجموعه واضح و محدود هستند، این وقف از نوع وقف خاص خواهد بود.
وقف عام
در وقف عام برعکس وقف خاص، اشخاص موقوف علیهم واضح نیستند و یک مجموعه محدود را تشکیل نمی دهند. به عنوان نمونه در صورتی که کسی ملکی را وقف تمام شاگردان دختر یک شهر کند چون این شاگردان مجموعه محدود و واضحی نیستند آن وقف عام است. همینگونه در صورتی که کسی ملکی را برای بهره گیری همه افراد وقف کند به آن وقف، وقف عام گفته می شود.
شرایط عقد وقف
عقد وقف برای آنکه صحیح باشد و اثرات حقوقی املاک وقفی را بسته به آن ملک یا املاک معین داشته باشد، باید برطبق شرایط ثبت شده در قانون برقرار شود. این شرایط به شرح ذیل هستند:
- واقف، یعنی کسی که ملک را وقف می کند باید دارنده ی آن ملک باشد.
- واقف نمی تواند خودش را در مجموعه موقوف علیهم قرار دهد یا تادیه قرض ها و هزینه خود را از منافع موقوفه شرط کند والا عقد وقف فسخ است.
- واقف می تواند کسی را در ضمن عقد به عنوان متولی املاک وقفی قرار دهد تا امور آن را سامان دهد. همچنین می تواند کسی را به عنوان کارگزار معین کند که بر اعمال متولی مباشرت داشته باشد.
- واقف می تواند خودش را به عنوان متولی موقوفه انتخاب کند.
- وقف اموالی که عین آن ها قابل ابقا و بهره گیری از منافع باشند صحیح است. بر این اساس اموال مصرف شدنی استحقاق وقف ندارند.
- وقف از جمله عقود عینی است. عقود عینی عقودی هستند که تا پیش از تصرف از طریق طرف مقابل یعنی در اختیار گرفتن آن ملک برقرار نمی شوند و تصرف ملک در آن ها شرط صحت عقد است.
- در صورتی که موقوف علیهم غیرمحصور یا وقف درباره مصالح عموم باشد، قبول عقد و تصرف ملک موقوفه چنانچه که متولی نداشته باشد از طریق داور انجام می گیرد.
- در صورتی که جهت وقف غیرقانونی باشد آن عقد لغو است. مثلاً وقف درباره مصرف مشروبات الکلی لغو است.
موارد فروش و اجاره املاک وقفی
اساسا اجاره املاک وقفی درست است و در صورتی که درباره تحصیل سود بیشتر برای املاک وقفی باشد هیچ مانعی ندارد. برای اینکه ممنوعیت مال وقف شده از نقل و واگذاری مرتبط به عین مال است نه منافع آن. ولی فروختن عین املاک وقفی غیرقانونی است جز در حالاتی که قانون ذکر کرده و چاره ای جز فروختن ملک وقفی نیست. این حالات که بیع موقوفه را جایز می کند در ماده ۸۸ قانون مدنی به این صورت اظهار شده است: بیع وقف در صورتی که خراب شود یا خوف آن باشد که منجر به خرابی گردد به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد در صورتی جایز است که عمران آن متعذر باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود.
بر این اساس در صورتی که خرابی املاک وقفی به گونه ای باشد که هیچ راهی برای اصلاح و بهره گیری مجدد از منافع آن ها باقی نماند آن مال به فروش می رسد و برطبق ماده ۹۰ قانون مدنی عواید حاصل از فروش ملک صرف نزدیک ترین مصرف به غرض واقف از عقد وقف می گردد.
موارد عزل متولی املاک وقفی
در مجموع واقف یا داور حق عزل متولی را ندارد جز اینکه این حق در ضمن عقد وقف به شیوه ی واضح ثبت شده باشد. چنانچه که متولی در گرداندن مال موقوفه خیانت در امانت کند، داور شخصی را به عنوان امین به او ضم می کند و در صورتی که معلوم شود متولی فاقد وصف معینی شده است که واقف آن را در عقد وقف شرط کرده است، متولی منعزل می شود. مقصود از منعزل شدن این است که به شیوه ی بی واسطه از منصبش برکنار شده و ضرورتی به عزل کردن از سوی فرد دیگر نیست.
سازمان اوقاف و امور خیریه چیست؟
در سال ۱۳۶۳ سازمان امور اوقاف، که سازمانی شبه دولتی است ایجاد شد. یکی از وظایف این سازمان گرداندن امور املاک وقفی ای است که وقف مصالح عموم شده اند و دارای متولی مشخصی نیستند. در ماده ۸۱ قانون مدنی اداره این املاک به حکومت محول شده که تکلیف اجرای آن برطبق قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه مصوب ۱۳۶۳ برعهده این سازمان قرار داده شده است.
مغایرت قولنامه ملک اوقافی و قولنامه ملک شخصی
یکی از مغایرت های ملک اوقافی با ملک شخصی، در نوع قولنامه ی آنها است. فی الواقع بایع، دارنده ملک وقفی نخواهد بود و به این مفهوم است که اجازه رهن، اجاره، ساخت و ساز و فروش ملک وقفی را به طور خودمختار ندارد. فقط در شرایطی که سازمان اوقاف درخصوص آن تاییدیه داده باشد و شرایط بسیار ویژه و معین باشد، این فرصت وجود دارد؛ براین اساس، نحوه تنسیق قولنامه ملک اوقافی با ملک شخصی مغایرت دارد. در قولنامه ملک وقفی، به وقفی بودن آن اشاره شده و عبارت ” شش دانگ از اعیان” در آن دیده می شود. ولی در قولنامه های ملک شخصی، عبارت ” شش دانگ از عرصه و اعیان” ثبت می شود. چنانچه که ضرورت به معلومات درباره هزینه گرفتن قولنامه اوقافی دارید، می توانید از اداره اوقاف مربوطه ملک تحقیق نمایید.
خرید و فروش ملک موقوفه
《 خرید و فروش در ملک در صورتی که خراب شود یا 《 احتمال》آن وجود داشته باشد که منجر به خرابی شود، به طوری که انتفاع (استفاده) از آن ممکن نباشد، در صورتی جایز است که عمران (استفاده از ملک) آن متعذر ( سخت باشد یا غیرممکن) باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود》
در این حالت و مطابق این قانون فروختن ملک اوقافی صحیح است و از نظر قانونی مسئله ای ندارد.
هر ملک حاوی عرصه و اعیان است. عرصه به مفهوم ارض و اعیان به مفهوم آپارتمان های موجود بر ارض است.
املاک وقفی به مفهوم املاکی هستند که به وقفه داده شده اند. وقف به مفهوم هدیه و اختصاص ملک به سبب عقدی به نیت خیریه است.
در املاک شخصی، عرصه و اعیان مطابق قرارداد خرید و فروش می شوند. ولی در املاک وقفی، به طور معمول عرصه به وقف داده می شود و این به مفهوم این است که امکان واگذاری قولنامه قانونی عرصه از راه فروش نیست.
ولی اعیان در املاک وقفی قابل خرید و فروش هستند و می توان آن ها را به فرد دیگری واگذار کرد. واگذاری قولنامه قانونی زمین ملک وقفی تنها از راه اجاره ممکن است. فردی که عرصه را اجاره کرده، می تواند بنا بر آن اعیانی را که مدنظرش هستند بر روی زمین بنا کند.
هر وقت که اعیان از راه معامله به فرد دیگری انتقال یافته می شود، اجاره نامه عرصه آن ملک وقفی هم باید به نام فرد جدید انتقال یافته شود.
مسئله مهم :
صحیح است که هیچ مغایرت چشمگیری میان معامله املاک شخصی و اوقافی نیست، ولی ضروری است که به یک مسئله مهم دقت کنید. غالباً افراد ذهنیتی منفی بسته به خریدن املاک اوقافی دارند. از همین روی هم در بازار املاک اوقافی به طور معمول تعداد مشتریان و خریداران کمتر است؛ براین اساس در صورتی که شما یک ملک اوقافی داشته باشید و بخواهید آن را بفروشید، باید بدانید که فروش آن پیچیده تر و زمان برتر از فروش آپارتمان های عادی و شخصی خواهد بود.
همچنین باید در هنگام خریداری یک مسکن اوقافی، به جعلی نبودن قولنامه های آن توجه کنی
د. در بعضی مواقع اسناد آپارتمان های اوقافی دست کاری می شوند و حتی میسر است شیادان قولنامه های وقفی را به عنوان اسناد آپارتمان های شخصی جا بزنند؛ براین اساس لازم است که در هنگام خرید و فروش حتماً به این نکات ریز و مهم دقت کافی داشته باشید.
نکاتی درخصوص خرید املاک موقوفی
اشخاصی که در جریانات معامله املاک وقفی قرار می گیرند، ناخودآگاه و از روی ناآگاهی دچار مشکلاتی می شوند که در این فصل سعی بر ذکر چندین مسئله مفید در این باره شده است.
• مالک ملک وقفی خود بایع است
مسئله بسیار مهم این است که در صورتی که آپارتمانی معامله می شود که زمین آن وقفی است، در آتیه افراد دیگر خواهان تملک این زمین ها نشوند. پس اشخاصی که مبادرت به معامله املاک وقفی می کنند باید بدانند که در آتیه کسی خواهان تملک ملک آن ها نمی شود و معامله این املاک به علت پایین بودن قیمت گزینه مناسبی برای اشخاص کم توان محسوب می شود.
دانستن فرق عرصه و اعیان
در مجموع دو اصطلاح عرصه و اعیان در ارتباط با املاک و اسناد آن ها وجود دارد. در معامله املاک وقفی هم، عرصه همان ملکی است که وقف شده است و فرصت معامله مستقیم روی آن وجود ندارد و اعیان همان بنایی است که روی زمین وقفی ایجاد شده و افراد می توانند تملک تمام آن را به نام خود درج کرده و اذن معامله آن را هم داشته باشند. از همین روی این نوع املاک دارای دو قولنامه به نام قولنامه اعیان و قولنامه عرصه هستند و هنگامی که فردی آپارتمان وقفی ای را همراه با قولنامه وقفی معامله می کند فی الواقع زمین ملک را از متولی وقف اجاره کرده است.
• شناخت متولی ضروری است
در صورتی که فردی قصد معامله آپارتمان وقفی را دارد باید به این نکته دقت کند که مالک اصلی زمین چه کسی بوده و زمین به کجا وقف شده است. متولی وقف خاص که فرد خاص، متولی وقف عام، اداره اوقاف و موقوفات مرتبط به آستان قدس هم متولی معینی دارند. این مسئله در معامله املاک وقفی به این علت دارای اهمیت است که افراد برای تادیه اجاره و یا معامله با متولیان تعامل دارند. برای کسب معلومات مفیدتر درخصوص قرارداد اجاره به این لینک رجوع کنید.
• تادیه کردن اجاره به متولی
آپارتمان وقفی را به راحتی می توان فروخت و یا آن را اجاره داد. از این لحاظ هیچ تفاوتی میان ملک وقفی و عادی وجود نخواهد داشت. یقیناً مخارج های دیگری که برای سایر املاک نظیر عوارض شهرداری در مورد این املاک هم ثابت است. فقط اختلافی که آپارتمان های وقفی با آپارتمان های عادی دارند از لحاظ قیمت است و همچنین در اجاره این املاک باید سالانه مبلغی به متولی وقف طی قرارداد پنج ساله تادیه شود.
• تادیه کردن وام
افراد پس از تادیه همه مخارج های مرتبط به املاک وقفی، می توانند از همه تسهیلاتی که اگر همه مخارج ها برای خرید املاک وقفی را تادیه کردید در پایان می توانید از همه تسهیلات برای خرید املاک عادی بهره مند شوید، در این املاک هم بهره گیری کنید. پس می توانید برای این زمین از وام مسکن برای ساخت و ساز هم بهره گیری کنید. البته باید بدانید شما به شیوه ی مطلق مالک این ملک نخواهید بود و فقط قراردادی که دارید اجاره به شرط تملیک است.
• استعلام از متولی
قبل از معامله املاک وقفی، استعلام از سازمان ثبت محل لازم است تا افراد بدین وسیله آگاه شوند که صاحب اصلی زمین چه کسی بوده تا در پایان مشکلاتی از جمله توقیف بودن یا معارض بودن ملک برای آن ها پیش نیاید. افزون بر سازمان ثبت، استعلام از متولی موقوفه هم ضروری است.
نحوه تشخیص املاک اوقافی
- با مطالعه در مورد ملک، معلومات بیشتری درخصوص موقعیت آن به دست می آورید. می توانید از اهالی منطقه و مشاورین املاک منطقه سوال کنید تا معلومات بیشتری درخصوص ملک وقفی اخذ کنید.
- از طریق سازمان اوقاف، می توانید استعلامی در مورد وقفی بودن ملک و دریافت معلومات دقیق تری از آن بگیرید. البته باید دقت داشت که در صورتی که سازمان اوقاف ملک را غیروقفی اظهار کند، این به مفهوم عدم وقفی بودن ملک نیست و متولی آن میسر است در جای دیگری باشد.
- با توجه به بررسی قولنامه ملک، می توانید به وقفی بودن یا نبودن آن پی ببرید. قولنامه ملک وقفی با قولنامه ملک شخصی مغایرت هایی دارد و با دقت در بررسی آن، می توانید به وقفی بودن ملک پی ببرید.
بهره گیری از هر یک از روش های فوق می تواند در تمییز ملک وقفی و اجرای خرید و فروش صحیح موثر باشد، ولی بهترین راه ترکیبی از این روش ها است تا یقین حاصل شود که ملک حقیقتاً وقفی بوده و خرید و فروش به شیوه ی صحیحی انجام گرفته است.
کارهایی که واقف بعد از وقوع وقف نمی تواند انجام دهد
۱- واقف نمی تواند از آن رجوع کند.
۲- واقف نمی تواند در وقف تحولی انجام بدهد.
۳- واقف نمی تواند از موقوف علیهم کسی را بیرون کند.
۴- واقف نمی تواند کسی را در وقف وارد کند.
۵- واقف نمی تواند کسی را با موقوف علیهم سهیم گرداند.
۶- واقف نمی تواند در صورتی که در ضمن عقد وقف متولی تعیین نکرده، پس از آن متولی قرار دهد یا خود به عنوان تولیت مبادرت کند.
۷- واقف نباید محجور باشد. وقف مال از طرف محجور صحیح نیست.
۸- منظور واقف از وقف نباید امور غیرشرعی باشد زیرا در حالت غیرشرعی بودن، عقد وقف ابطال می شود.
۹- واقف مالی را باید به وقف دهد که قبض و اقباض آن میسر باشد وگرنه وقف نادرست است لیکن در صورتی که واقف فقط قادر بر اخذ و اقباض آن نباشد و موقوف علیهم قادر به اخذ آن باشد عقد وقف درست است.
۱۰- واقف در حالت وقف باید هر چیزی را که به طبع و یا برطبق عرف و عادت، جزء یا از توابع و متعلقات عین موقوفه به حساب می آید، داخل در وقف منظور دارد و در صورتی که بخواهد توابع و متعلقات وقف را از اساس آن جدا کند، باید آن را اظهار دارد.
۱۱- واقف نباید خود را موقوف علیهم یا جزء موقوف علیهم نماید یا تادیه دیون یا دیگر هزینه های خود را از منافع موقوفه قرار دهد اعم از اینکه درخصوص حال حیات باشد یا پس از مرگ وگرنه وقف لغو است. ولی در وقف بر مصالح عموم، در صورتی که خود واقف نیز مصداق موقوف علیهم حادث شود، می تواند سودبرنده گردد.
۱۲- واقف نمی‌تواند شرطی به منفعت خود و برذمه سودبرنده قرار دهد و چنین شرطی نادرست است، هرچند موجب باطل شدن عقد وقف نخواهد شد.
۱۳- در صورتی که واقف قسمتی از منافع موقوفه را صرف خود کند، عقد بسته به همان قسمت نادرست است.
۱۴- واقف می تواند بر متولی ناظر قرار دهد که اعمال متولی به تایید( ناظر استصوابی) یا اطلاع او(ناظر اطلاعی) باشد. گفتنی است در حالت عدم انتخاب نوع نظارت، اصل بر نظارت اطلاعی خواهد بود ناظر اطلاعی قصور متولی را می تواند به مقام عمومی خبر دهد. اختلاف متولی با ناظر استصوابی در این است که نوآوری عمل در اختیار متولی است.
۱۵- واقف نباید منافع موقوفه را به تادیه نفقه اشخاص واجب النفقه خود اختصاص دهد و در صورتی که اختصاص دهد وقف نادرست است.
۱۶- واقف مال غیر را نمی تواند وقف کند. برای اینکه وقف مال غیر، تابع قواعد عمومی درخصوص معاملات فضولی و غیرنافذ است.
۱۷- واقف می تواند عهد کند که منافع موقوفه مابین موقوف علیهم به تعادل تقسیم شود یا به اختلاف و یا اینکه اختیار به متولی یا فرد دیگری بدهد که به هرگونه صلاح می داند تقسیم نماید.
عایدی موقوفات متعذرالمصرف و موقوفاتی که منافع آنها به علت قلت هرچند با ذخیره چند سال برای اجرای نظر واقف کافی نباشد، با تمییز بررسی اوقاف در حالات اقرب به غرض واقف در محل به استعمال می رسد. اعم از اینکه وقف عام باشد یا خاص.
براین اساس، هر زمان وقف عام باشد؛ باید به امر خیری که به غرض واقف نزدیک تر است اختصاص پیدا کند.
هر زمان وقف خاص باشد؛ باید آن را به تحصیل سایر منافع موقوف علیهم اختصاص داد.
آن بخش از عایدی موقوفاتی که به دلیل کثرت منافع زائد بر مصرف رایج باشد تا آن جا که ممکن است در حالات اقرب به غرض واقف استعمال گردد و در حالت نبودن مورد اقرب در مطلق امور خیریه به استعمال خواهد رسید.
مقصود از متعذر از مصرف آن است که صرف عایدی موقوفه در مصارف تعیین شده، به دلیل مهیا نبودن وسایل و یا انتفاع مسئله و یا عدم نیاز به مصرف، میسر نباشد.
مطالعه در جمع و خرج درآمدها درخصوص وقف و هم صدور سند تسویه حساب و مقایسه مصارف با مفاد وقف نامه و تمییز متولی و ناظر موقوف علیهم با شعب تحقیق اوقاف است به جز در موقوفات منصوص التولیه چنانچه که مظنه تعدی و تفریط متولی نباشد.
چنانچه که عایدی یک ساله موقوفه و اماکن اسلامی برای نوسازی و تعمیر آن کافی نباشد، عایدی دو یا چند سال در حساب خاصی پس انداز و به موقع به استعمال خواهد رسید.
مطالب مرتبط:
دیدگاهتان را بنویسید