فسخ قرارداد چیست؟
فسخ قرارداد چیست؟
فسخ قرارداد به معنی برهم زدن معامله ای است که پیش تر انجام شده است .هر کدام از طرفین قرارداد در صورت داشتن حق فسخ میتوانند قرارداد را فسخ نمایند و در برخی موارد نیز شخص سوم در صورت داشتن حق قانونی میتواند بر هم زننده معامله باشد.
طرفین هر معامله ای میتوانند در هنگام منعقد کردن قرارداد حق فسخ قرارداد را از خود صلب کنند و یا این حق را برای خود نگه دارند، این حق یکی از بندهای است که در هر قراردادی وجود دارد که در صورت شرایط مربوطه میتواند جهت فسخ قرارداد به آنها استناد کرد.
وکیل ملکی
انواع اختیارات قانونی جهت فسخ قرارداد در قانون مدنی ایران عبارتند از:
- خیار مجلس
- خیار غبن
- خیار تدلیس
- خیار شرط
- خیار عیب
- خیار حیوان
- خیار تاخیر ثمن
- خیار تخلف شرط
- خیار رویت و تخلف وصف
- خیار تبعض صفقه
- خیار شرکت
- خیار تعذر تسلیم
خیار مجلس:
فسخ قرارداد مادامی که طرفین معامله جلسه را ترک نکرده باشند.
خیار غبن:
این خیار برای زمانی است که یکی از طرفین قرارداد مغبون شده باشد یعنی اینکه به دلیل بی اطلاعی از قیمت واقعی مبیع دچار ضرر شده باشد.
خیار تدلیس:
فسخ قرارداد به جهت فریب یکی ازطرفین معامله توسط دیگرطرف معامله
خیار شرط:
برای مانی است که شرطی در معامله ذکر شود .
خیار عیب:
برا زمانی است که عیبی در مبیع بوده و فروشنده آن را پنهان کرده باشد.
خیار حیوان:
مربوط به معامله حیوانات تا 3 روز پس از عقد قرارداد
خیار تاخیر ثمن:
یکی از طرفین معامله به تعهدات خود عمل نکند.
خیار تخلف شرط:یکی
از طرفین قرارداد به شرطی که در قرارداد ذکر شده است عمل نکند
خیار رویت و تخلف شرط:
این خیار در حالی است که فروشنده مورد معامله را درست توصیف نکرده یعنی در واقع بیش ازحد ر توصیف آن اغراق کرده است و خریدار نیز با توجه به تعاریف وی اقدام به انجام معامله نموده است و بعدا متوجه شده است که تعارفی که شنیده است حقیقت ندارد.
خیار تبعض صفقه:
به موجب دو تکه شدن یک قرارداد
خیار شرکت:
به موجب بی اطلاعی از وجود نفر سوم به عنوان مالک و انجام معامله توسط طرف دیگر قرارداد بدون اطلاع مالک سوم.
خیار تعذر تسلیم:
این هنگامی است که فروشنده مالی را که فروخته است به خریدار تحویل نمیدهد.
توضیح هرکدام از خیارت در مقاله زیر آمده است که توصیه میکنیم حتما آن را مطالعه نمایید.
شرایط فسخ قرارداد
توافق طرفین:
یعنی طرفین معامله هنگام قرارداد شرط میکنند که طی مدت زمان مشخصی میتوانند معامله را فسخ نمایند.
حکم مستقیم قانون:
در شرایطی که قانون به جهت جلوگیری از ضرر و زیانی که ناخواسته میتواند به طرفین قرارداد وارد شود به طرفیت حق فسخ داده است.
به طور مثال :
طبق ماده 478 (هر گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.) و 479 (عیبی که موجب فسخ اجاره میشود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.
)ق.م مستاجر این اختیار را دارد که در صورت زیان وارده به او، قرارداد اجاره را فسخ نماید.
نحوه فسخ قرارداد
- تصمیم به فسخ توسط هر دو طرف قرارداد در صلح و آرامش و بدون نیاز به مراجع قانونی
- فسخ قرارداد توسط یکی از طرفین و صدور حکم توسط دادگاه
- موارد مقدور نبودن فسخ
- اطلاع خریدار از عیب و ایراد مورد معامله در هنگام عقد قرارداد
- رضایت خریدار مبنی بر عیوب موجود در مورد معامله
- شرط عدم باز پس دادن و یا باز پس گیری مال در هنگام معامله
فسخ معامله ملک
اگر ضمن قرارداد اسقاط کافه خیارات در آن ذکر نشود،هر کدام از طرفین معامله در صورت داشتن شرایط قانونی این حق را دارند که معامله را فسخ نمایند
ضروری است که طرفین قرارداد تمام متن قرارداد را به طور کامل و با دقت مطالعه کنند
فسخ معامله ی پیش فروش ملک
هرگاه ملک تحویل داده شده با ملکی که قبلا توصیف شده و به موجب آن توصیف معامله صورت گرفته است و در قرارداد پیش فروش نیز این خصوصیات ذکر شده باشد خریدار طبق قانون میتواند این قرارداد را فسخ نماید.
فسخ قرارداد اجاره
موارد فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر:
- مشخص شدن ایرادات ملک بعد از عقد قرارداد
- عدم انجام تعهدات ذکر شده در قرارداد از جانب موجر(برای مثال تعهد بر رفع ایرادات ملک قبل از تحویل)
- بروز اتفاقات بر ملک که منجر به سخت بودن شرایط زندگی در آنجا شود.
موارد فسخ اجاره توسط موجر:
- دیرکرد 4 ماهه در پرداخت اجاره بها توسط مستاجر
- استفاده از ملک اجاره شده متفاوت با توافق انجام شده بین طرفین
- مشخص شدن عدم واجد شرایط بودن مستاجر بنابه شرایط ذکر شده توسط موجر، بعد از عقد قرارداد (برای مثال موجر شرط تاهل مستاجر را داشته باشد و بعد از عقد قرارداد خلاف آن ثابت شود.)
توجه:
اگر موجربه رفع ایرادات مشخص شده ملک پس از عقد قرارداد اقدام نماید، مستاجر نمیتواند قرارداد را فسخ نماید.
موجر تنها زمانی میتواند از مستاجر درخواست تخلیه ملک پیش از موعد مقرر را داشته باشد که در هنگام عقد قرارداد این شرط راذکر کرده باشد که هر زمان که بخواهد مستاجر باید ملک را تخلیه کند.
موجر و مستاجر هر دو بایستی طی 1 تا دوهفته قبل جهت تخلیه به یکدیگر اطلاع دهند.
داشتن اهلیت قانونی اراده و رضایت فسخ کننده، 3 شروط اصلی در فسخ قرارداد میباشد.
اگر طرفین از قبل ضرر و زیان ناشی از فسخ را تعیین نکرده باشند، پرداخت خسارت ناشی از فسخ به طرف دیگر، مطابق با توافق آنها صورت میگیرد.
مطالب مرتبط:
دیدگاهتان را بنویسید