فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت
فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت
در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت کسری مساحت :در اکثر معاملات ملکی متراژ ملک در هنگام فروش در قولنامه نوشته میشود و اگر پس از انجام معامله مشخص شود که ملک فروحته شده دارای متراژی که در قولنامه قید شده نمیباشد ، خریدار میتواند معامله را فسخ نماید و اگر ملک فروخته شده بیشتر از متراژ قید شده در قولنامه باشد فروشنده میتواند جهت فسخ قرارداد اقدام نماید.
هر گاه خریدار یا فروشنده ای که دارای حق فسخ میباشد بخواهد مراتب فسخ قرارداد را به طرف مقابل خود اعلام نماید بایستی از طریق ارسال اظهارنامه و یا هر طریق دیگری، و بعد از آن دادخواست تأیید فسخ قرارداد را تقدیم دادگاه نماید.
لازم به ذکر است که تقدیم دادخواست تأیید فسخ الزامی نمیباشد و صاحب حق فسخ میتواند صبر کند تا طرف مقابل علیه او طرح دعوا نماید و آنگاه جهت دفاع از خود ادعای فسخ را در دادگاه مطرح کند.
بیشتر بخوانید:اگر برای دعاوی خود به وکیل ملکی نیاز دارید کلیک کنید.
در دعاوی فسخ قرارداد، مرجع صالح به رسیدگی جهت کسری یا مازاد مساحت ملک معامله شده ، به جهت غیر منقول بودن ملک دادگاه محل وقوع ملک میباشد و هر گاه متراژ ملک مورد معامله کمتر از متراژی باشد که در قرارداد قید شده است خواهان دعوا فروشنده میباشد وهرگاه متراژ ملک بیشتر باشد فروشنده خواهان دعوا میباشد
پس از صدور رأی مبنی بر تأیید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت و قطعیت آن، رأی صادره جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجراییه نمی باشد.
قابل ذکر است که هرگونه مبلغی که بابت قرارداد پرداخت شده است باید بصورت دادخواستی جداگانه مطالبه گردد.
در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت کسری مساحت
- در دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت، خریدار یا فروشنده حقوندارند هیچگونه ما به تفاوتی را از یکدیگر دریافت نمایند مگر اینکه در این باره موردی را در قرارداد ذکر کرده باشند.
- در صورتی که طرفین معامله هنگام قرارداد، با توافق خود کلیه خیارات را ساقط کرده باشند، پس از آن نمی توانند از حق فسخ استفاده کنند.
- مطابق با ماده ١٤٩ قانون ثبت :هرگاه پس از اینکه ملک خریداری شده به طور رسمی به خریدار منتقل شود، و خریدار پس از آن بفهمد که مساحت ملک بیشتر از مساحت قید شده در سند میباشد، می تواند، با اقدام به اصلاح سند مساحت مازاد را به سند اضافه نماید.
خیار فسخ به جهت کسری و یا مازاد مساحت، فوری نمی باشد.
این موضوع بدین معنی می باشد که خریدار یا فروشنده هر زمانی که متوجه گردیدند ملک دارای کسری یا مازاد مساحت می باشد ملزم نیستند که فوراً اختیار فسخ خود را اعمال نمایند.
اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شود و مساحت آن کمتر باشد، خریدار تنها حق فسخ بیع را دارد و نمیتواند هزینه کسری مساحت را از فروشنده بگیرد.
فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت
در دعاوی مربوط به اعلام فسخ قراردادها، با توجه به اعلام اراده به موجب تقدیم دادخواست، ارسال اظهارنامه اعلام فسخ، مقدمتاً الزامی نیست.
دعوای مطالبه خسارت ناشی از فسخ زمانی قابلیت استماع دارد که مرجع صالح قضائی نسبت به تأیید و تنفیذ فسخ قرارداد، رأی صادر کند.
از آنجا که اعلام کردن فسخ قرارداد و تأیید فسخ قرارداد آثار متفاوتی وجود دارد ، اگر که دادگاه بدوی، در دعوای تأیید فسخ قرارداد،
حکم بر اعلام فسخ قرارداد صادر نماید، رأی صادره به علت صدور رأی خارج از خواسته خواهان در مرحله تجدیدنظر نقض میشود.
داور با توجه به اینکه فسخ قرارداد جزء حقوق طرفین قرارداد و مختص به خود آن ها است نمیتواند در این خصوص اظهارنظر نماید.
به این دلیل که اگر پذیرش فسخ قرارداد صورت بگیرد، موجبی جهت داوری از ناحیه داور مرضی الطرفین باقی نمیماند.
فسخ چیست؟
فسخ یک عمل حقوقی (ایقاع) میباشد و مبتنی بر اراده ذینفع حق فسخ بوده و نه رأی دادگاه.
از آن جهت که رأی دادگاه در خصوص حق فسخ قرارداد تنها جنبه ی اعلامی و کشفی دارد و نه تأسیسی، درخواست فسخ قرارداد از دادگاه قابل شنیدن نخواهد بود.
تایید فسخ قرارداد به جهت کسری مساحت
مواد قانونی مربوط به دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت کسری مساحت در زیر آمده است:
ماده ی ۳۸۵ ق. م
طبق ماده ی ۳۸۵ ق. م اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه ی آن بدون ضرر ممکن نمی شود و به شرط بودن مقدار معین، فروخته شده باشد؛ ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر در آید، در صورت اولی، مشتری و در صورت دوم، بایع حق فسخ خواهد داشت.
ماده ی ۴۴۹ ق . م فسخ ایتگونه تعریف شده است که :
فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن کند، حاصل می شود.
ماده ی ۴۵۱ ق .م
تصرفاتی که نوعا کاشف از به هم زدن معامله باشد، فسخ فعلی است.
ماده ی ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک
نسبت به ملکی که با مساحت معین، مورد معامله قرار گرفته باشد و بعدا معلوم شود که اضافه مساحت دارد، خواهان می تواند، قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق ثبت، تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بکند.
رویه و نظریات قضایی
رأی شماره ی ۴۵۳ – مورخ ۷۲/۹/۱۰ شعبه ی ۲۱ دیوان عالی کشور
با توجه به این که اعلام فسخ هم نظیر اصل قرارداد، نیاز به اظهار اراده داشته و صرف ترک فعل و عدم حضور در دفترخانه در مهلت مقرر با توجه به ماده ی ۴۴۹ قانون مدنی جهت اعلام فسخ، کافی نمی باشد.
رأی شماره ی ۱۹۲۷ مورخ ۸۴/۱۰/۲۸ شعبه ی ۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
در صورتی که شرط مساحت به عنوان وصف ملک، مورد تراضی طرفین قرار گرفته باشد، با کسر یا نقصان مساحت، فقط حق فسخ برای خریدار ایجاد می شود.
رأی شماره ی ۲۰۸۳ مورخ ۸۳/۱۲/۱۵ شعبه ی ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
اگر مبیع بیش از مساحت تعیین شده باشد، بایع می تواند، معامله را فسخ کند. مگر این که طرفین به محاسبه ی زیان، تراضی کنند.
رأی کلاسه ای پرونده ی ۵۹۴/۳۷۱۸۳ مورخ ۸۳/۱۱/۱۸ شعبه ی ۳۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
نظر به ماده ی ۳۵۵ قانون مدنی به شرط داشتن مساحت معین، فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و حکم مندرج در این ماده، نسبت به حکم مندرج در ماده ی ۳۸۴ قانون مدنی، حکم خاص می باشد و در چنین وضعیتی فقط برای مشتری، حق فسخ وجود خواهد داشت و دعوای مطالبه و استرداد بهای ما به التفاوت کسری زمین، دارای وجاهت قانونی نیست.
نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۸۹۴ مورخ ۶۳/۲/۱۲ اداره ی حقوقی
ماده ی ۱۴۹ قانون ثبت، نه تنها تعارضی با ماده ی ۳۵۵ قانون مدنی ندارد، بلکه در جهت تأیید آن، وضع و تصویب شده است؛
زیرا که طبق قسمت اخیر ماده ی ۳۵۵ قانون مدنی در صورتی که ملک به شرط داشتن مساحت معین، فروخته شده باشد و بعد از انجام معامله معلوم شود که مساحت بیشتر از مساحت مورد معامله است، فروشنده می تواند، معامله را فسخ یا با خریدار تراضی کند و مقررات ماده ی ۱۴۹ قیمت در این قبیل معاملات در صورتی اعمال می شود که فروشنده از حق فسخ خود استفاده نکرده است و مقررات ماده ی مذکور، نحوه ی احتساب قیمت مساحت اضافی و چگونگی پرداخت وجه آن و اصلاح سند معامله را تعیین کرده است.
رأی شماره ی ۱۷۸۱ مورخ ۸۴/۱۰/۱۳ شعبه ی ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
تفاوت متراژ زمین و اعیانی مورد معامله با میزان واقعی آن از موجبات فسخ می باشد و مطالبه ی ما به التفاوت، بدون تراضی طرف معامله بر خلاف موازین قانونی و مفاد ماده ی ۳۸۴ قانون مدنی است.
رأی شماره ی ۵۵۵ مورخ ۸۷/۴/۳۱ شعبه ی ۱۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
اگر مبیع به شرط بودن مقدار معینی فروخته شده باشد، ولی در حین تسلیم کمتر از میزان مقرر در قرارداد باشد، خریدار فقط حق فسخ معامله را دارد و نمی تواند، قیمت کسری مبیع را مطالبه کند.
مطالب مرتبط:
دیدگاهتان را بنویسید