دعوای ملکی چیست؟

 دعوای ملکی چیست؟

دعوای ملکی چیست؟در اصطلاح حقوقی که دعاوی که در دادگاه مطرح میشوند و موضوع اصلی آنها ملکی میباشد که به نوعی مورد تعرض قرار گرفته است دعاوی ملکی گفته میشود.

دعاوی ملکی به دعاوی که موضوع آنها اموال غیر منقول است مرتبط میشود و و رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه شهریست که ملک غیر منقول در آن واقع شده است.

در قانون اموال به دو دسته تقسیم میشوند:

اموال منقول: اموالی که قابلیت جابجایی دارند و میتوان آنها را از مکانی به مکان دیگر منتقل کرد. مانند ماشین و…

اموال غیر منقول: اموال غیر منقول به اموالی گفته میشود که قابلیت جابجایی از مکانی به مکان دیگر را ندارند و یا ممکن است براثر جابجایی به خود آنها و یا مکانی که در آن قرار دارند آسیب وارد شود.

هر دعوایی که موضع آن مالی غیر منقول نباشد جر دعاوی منقول محسوب میشود و رسیدگی به ان در صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده میباشد.

به طور مثال دعوای مربوط به اجرت المثل مال غیر منقول جزء دعاوی غیر منقول محسوب می شود.

بیشتر بخوانید:مریم نصراللهی بهترین وکیل ملکی در تهران

دعوای ملکی:

در بالا ذکر شد که دعاوی ملکی به دعاوی گفته میشود که موضوع اصلی آنها ملک است مانند:ساختمان ،زمین ،آپارتمان ،ویلا،باغ که همگی اینها اموال غیر منقول محسوب شده و دعاوی مربوط به آنها در دسته دعاوی غیر منقول قرار میگیرد و اگر کسی بخواهد در خصوص هر یک از اینها طرح دعوا کند بایستی به دادگاه شهری که ملک در ان قرار دارد مراجعه کند.

انواع دعاوی ملکی

این نوع از دعوا عموما بر دعاوی حقوقی ناظر میباشد .اما رسیدگی به دعاوی ملکی گاها ممکن است با توجه به علت ایجاد آنها و نوع اختلافی که به وجود آمده در دادگاه حقوقی و یا دادگاه کیفری و گاهی در اداره ثبت مورد رسیدگی قرار گیرد.

علت به وجود آمدن دعاوی ملکی حقوقی:

به وجود آمدن دعاوی ملکی ممکن است به علت های مختلفی باشد که این علت ها ممکن است یکی از موارد زیر باشد:

• دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی
• دعوای الزام به فک رهن
• مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه
• دعوای تخلیه ملک
• دعوای سه گانه تصرف
• دعوای فروش ملک مشاع
• دعوای تقسیم ملک مشاع
• دریافت اجرت المثل ملک
• فروش مال غیر
• معامله معارض
• ورود غیر مجاز به ملک غیر
• دعاوی ثبتی مرتبط با ملک
• ابطال سند رسمی
• ابطال اجراییه ثبتی
• الزام به اخذ گواهی پایان کار
• دعوای خلع ید
• دعوای اثبات مالکیت
• مواردی از دعاوی ملکی که جنبه کیفری دارند:
• فروش مال غیر
• کلاهبرداری در زمینه املاک
• افراز ملک و…

دعاوی سه گانه تصرف کدامند؟

دعاوی سه گانه تصرف که در قانون آمده است به دعاوی مربوط به اموال غیر منقول مربوط میشود و تنها در این زمینه مورد رسیدگی قرار خواهند گرفت.

1.دعوای رفع ممانعت

2.دعوای تصرف عدوانی

3.دعوای رفع مزاحمت

1.دعوای رفع ممانعت

در دعاوی رفع ممانعت فردی مانع استفاده فردی دیگر از ملک خودش شده است .در این نوع دعوا تصرفی صورت نگرفته و تنها توسط فردی غیر از مالک از استفاده از ملکش ممانعت به عمل آمده و اجازه ورود و استفاده را از مالک اصلی سلب نموده است .

مانند عوض کردن قفل ورودی ساختمان جهت جلوگیری از ورود صاحبخانه به ملکش.که در این صورت صاحبخانه میتواند از طرف شکایت کرده و دادخواست رفع ممانعت داشته باشد.

بیشتر بخوانید:مشاوره ملکی حقوقی

2.دعوای تصرف عدوانی

در این نوع از دعوا مالکیت مطرح نیست بلکه فردی که  مدعی مالکیت نیست ،مدعی میشود که این ملک سابقا در تصرف وی بوده و اکنون فرد دیگری به طور غیر مجاز و با تصرف عدوانی ملک مورد نظر را از تصرف او خارج نموده و برای اثبات این ادعای خود بایستی بتواند تصرف سابق خود را به اثبات برساند

وثابت کند که طرف به صورت غیر مجاز ملک را از تصرف وی درآورده استف تا دادگاه بتواند به نفع وی حکم به رفع تصرف عدوانی بدهد.

3.دعوای رفع مزاحمت

بر خلاف دو موردی که در بالا ذکر شد در این نوع از دعوای ملکی ، مالک از ملک خود استفاده میکند اما توسط دیگر برای وی مزاحمت ایجاد شده است به گونه ای که آسایش و آرامش از وی سلب شده باشد . به طور مثال قرار دادن نخاله های ساختمانی همسایه در جلوی درب وی و یا صرو صداهای همیشگی همسایه و همچنین صدای بلند موسیقی و…

دعوای تخلیه ید

بهترین مثال برای دعوای تخلیه ید ،دعوای بین موجر و مستاجر در عقد اجاره است که در این نوع از دعاوی مستاجر پس از به پایان رسیدن مدت اجاره ملک را تخلیه نمیکند .دعوای تخلیه زمانی صورت میگیرد که فرد مالک با اذن خود و توافق ملک خود را در اختیار طرف مقابل برای مدت زمانی مشخص قرارداده است که اکنون حاضر به تخلیه ملک و تحویل آن به صاحبش نیست.

رسیدگی به دعوای تخلیه ید در صلاحیت شورای حل اختلاف است و در صورتی که ملک مورد دعوا تجاری بوده و دارای سرقفلی و یا حق کسب و پیشه باشد رسیدگی به آن در صلاحیت شواری حل اختلاف نبوده و بایستی توسط دادگاه  صالح مورد رسیدگی قرار بگیرد.

دعوای خلع ید

دعوای خلع ید با دعوای تخلیه ید کاملا متفاوت است زیرا در دعوای خلع ید از ابتدا اجازه ای در کار نبوده و فرد بدون اذن مالک ملک وی را غصب نموده بدون اینکه هیچ توافق و یا قراردادی در میان باشد.در دعوای خلع ید ،غاصب ملکی را غصب میکند و مالک میتواند با استناد به مالکیت خود خلع ید غاصب را از دادگاه بخواهد.

خلع ید با غصب در این جهت متفاوت است که در خلع ید موضوع دعوا مال غیر منقول است اما غصب هم در مال غیر منقول ممکن است هم در اموال منقول اتفاق می افتد.

دعوای رفع تصرف عدوانی با دعوای خلع ید متفاوت است زیرا در تصرف عدوانی فرد به مالکیت خود استناد نمیکند بلکه به تصرف سابق خود استناد خواهد کرد درصورتی که در خلع ید فرد بایستی مالکیت خود را نسبت به ملک مورد تصرف ثابت کند.

بیشتر بخوانید:مشاوره حقوقی ملکی تلفنی و آنلاین

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

مطابق قانون کسی مالک سند شناخته میشود که مشخصات وی در دفترخانه ثبت اسناد تحت عنوان مالک سند ثبت شده باشد. بنا براین توصیه میشود که معاملات ملک غیر منقول را حتما در دفترخانه ثبت نموده و تشریفات سند رسمی را انجام دهید.

تنظیم و انتقال ملک از فردی به فرد دیگر بایتس به صورت رسمی انجام شود زیرا امری کاملا ضروری بوده و مالک سند موظف به انجام این امر میباشد حتی در صورتی که در قرارداد شرط نکرده باشند زیرا به لحاظ قانونی و عرفی تنظیم سند رسمی لازمه معاملات ملکی میباشد.

دعوای ملکی چیست؟

بنابراین درصورتی که مالک از تنظیم سند رسمی بنام خریدار امتناع کند خریدار میتواند که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را در دادگاه علیه فروشنده مطرح نماید و دادگاه  پس از رسیدگی در صورت احراز شرایط حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی صادر میکند

و در صورتی که فروشنده به حکم دادگاه اعتنا نکند ، خود دادگاه و بخش اجرای احکام نماینده وی در انتقال سند رسمی به نام خریدار خواهند بود .

دعوای فک رهن از ملک

عقد رهن به عقدی گفته میشود ‌که در آن فردی مالی را جهت پرداخت دین خود و اطمینان خاطر طرف مقابل نزد وی به وثیقه میگذارد ،که به این نوع از وثیقه رهن گفته میشود . شود رهن در واقع به لحاظ قانونی همان وثیقه گذاشتن مالی برای پرداخت دین است.

به طور مثال زمانی که فرد بدهکار دیگری باشد برای اینکه طلبکار از پرداخت دین وی اطمینان حاصل کند از او مالی را تحت عنوان وثیقه میگیرد که این وثیقه ممکن است ملک و یا ماشین یا هر مال دیگری باشد.

رهن ملک معمولا زمان گرفتن وام از بانک اتفاق میافتد.زمانی  که وام گیرنده ملک خود را در رهن بانک میگذارد .حال اگر بدهکار و راهن تمام وام و اقساط آن را پرداخت کنند و بانک رهن را آزاد نکند میتواند دعوای الزام به فک رهن در دادگاه اقامه نماید.

و همچنین زمانی که شخصی ملکی را که در رهن قرار دارد را در قالب مبایعه نامه به فروش میرساند در صورتی که اصل ملک در رهن بانک قرار دارد.

در این مواقع فروشنده  تعهد میکند و قول میدهد که تا رسیدن زمان قانونی که جهت تنظیم سند رسمی مشخص شده است ملک را از رهن خارج نماید حال در صورتی که در موعد مقرر به قول خود عمل نکند میتواند دعوای الزام وی را به فک رهن از دادگاه اقامه نماید.

دعوای فروش ملک مشاع

ملک مشاع به ملکی گفته میشود که چند مالک متعدد دارد و یا به عبارتی دیگر مال مشاعی است که چند شخص در مالکیت آن سهیم هستند به گونه ای که سهم هر کدام از مالکین مشخص نشده است.

مال مشاع در مقابل مال مفروز قرار دارد .مال مفروز به مالی گفته میشود که تنها یک مالک دارد. و همچنین مال مشاع اگر که افراز شود هر کدام از مالکین سهمشان از آن ملک مشخص شده و مالک سهم خود میشوند و به آن مال مفروز گفته میشود.

جهت تقسیم سهم مالکین ابتدا بایستی افراز ملک انجام داد، افراز به معنی تقسیم مال یا ملک به چند قسم است که نحوی که هرکدام از مالکین سهم خود را به طور جداگانه دریافت کندپ

دعوای الزام به تحویل و تسلیم ملک

زمانی که شخصی ملکی را خریداری میکند فروشنده زمانی را جهت تحویل ملک به خریدار تعیین میکند.

به طور مثال گفته میشود که تا یک ماه دیگر ملک در تصرف فروشنده است و تا آن زمان ملک را تخلیه نمیکند حال اگر پس از گذشت یک ماه از تحویل ملک امتناع کند و یا بخواهد دبه کند و ملک را تسلیم خریدار نکند،خریدار میتوانداز دادگاه الزام فروشنده را به تسلیم ملک را درخواست کند.

لازم به ذکر است که این دعوا جزء دعاوی غیر منقول محسوب شده و رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه شهری است که ملک مورد دعوا در آن واقع شده است .

دعوای مطالبه اجرت المثل

در زمانی که شخصی بدون اجازه  و رضایت مالک ملکی به نحوی که در این مقاله مطرح شد ،ملکی را به تصرف خود در بیاورد .

در این صورت مالک میتواند او را از ملک خود بیرون کرده و هم اجرت ایام تصرف را نیز از وی مطالبه کند و اگر فرد استفاده ای از ملک نکرده باشد و نفعی نیز از ملک نبرده باشد دادگاه او را به پرداخت اجرت المثل محکوم می کند.

برای مثال اگر شخصی برای مدتی در ملک خود سکونت نداشته باشد و در این مدت شخصی بدون اذن وی در ملکش سکونت کند مالک ملک میتواند اجرت ایام سکونت را از وی مطالبه کند. و  اگر در این مدت خسارتی به ملک وارد شده باشد مالک میتواند آن را نیز از وی مطالبه نماید .

مرجع رسیدگی به دعاوی ملکی در صلاحیت دادگاه محلی است که ملک در آنجا واقع شده باشد.

خلاصه :دعوای ملکی چیست؟

دعاوی ملکی به آن دسته از دعاوی گفته می شود که منشاء آن یک ملک است و از مال غیر منقولی ناشی میشود.

مرجع رسیدگی به دعاوی ملکی در  صلاحیت دادگاه شهری است که مال غیر منقول در آن شهر واقع شده است.

دعاوی ملکی ناظر به دعاوی حقوقی ملک هستند .در مورد ملک و املاک هم دعاوی ثبتی وجود دارد و هم دعاوی کیفری به طور مثال: تصرف عدوانی هم دارای جنبه حقوقی و هم جنبه کیفری میباشد .

سوالات متداول دعوای ملکی

در زیر به برخی از سوالات مهم ملکی و پاسخ آنها میپردازیم با ما در سایت مریم نصراللهی وکیل پایه یک دادگستری همراه باشید.

انواع دعاوی ملکی کدامند؟

انواع دعاوی ملکی و مرجع رسیدگی به آنها در این مقاله توضیح داده شده است. از دعاوی ملکی که جنبه ی حقوقی دارند میتوان به دعاوی الزام به تسلیم ملک ، خلع ید، تخلیه ید، ، مطالبه اجرت المثل و غیره اشاره نمود.

رسیدگی به دعاوی ملکی حقوقی در صلاحیت کدام دادگاه میباشد؟

رسیدگی به دعاوی ملکی حقوقی معمولا در صلاحیت دادگاه شهری است که ملک یا مال غیر منقول در آن واقع شده است.

تفاوت تصرف عدوانی با خلع ید ؟

در تصرف عدوانی معیار داشتن تصرفات سابقه است و مالکیت آنچنان لحاظ قرار نمیگیرد اما در خلع ید ملاک و معیار مالکیت است و با اثبات مالکیت دادگاه فرد را از ملک اخراج میکند.

تفاوت خلع ید با غصب ؟

دعاوی خلع ید دعاوی هستند که علیه غاصب مال غیرمنقول صورت میگیرند .یعنی در خلع ید هم غصب وجود دارد اما خود غصب معنای عام تری دارد که شامل مال منقول و غیر منقول است.