آیا اموال قولنامه ای قابلیت توقیف توسط دادگاه را دارد؟

آیا اموال قولنامه ای قابلیت توقیف توسط دادگاه را دارد؟

توقیف اموال یک اقدام ناخوشایند، اما در عین حال اجتناب ناپذیر است که توسط قانون کشور در شرایط خاص که در قانون پیش بینی شده است ،انجام میشود.که بسیاری از افراد برای رسیدن به حق خود از راه قانونی  به آن متصل میشوند .توقیف ملک تنها زمانی ممکن است که ملک مورد نظر دارای سند باشد ،حال سوال این است که آیا اموال قولنامه ای قابلیت توقیف توسط دادگاه را دارد؟ با ما باشید تا در این مقاله به موضوع مورد بحث در این سوال بپردازیم.

قولنامه چیست؟

قولنامه همان سند عادی است که با توافق طرفین توسط مشاور املاک نوشته میشود که در دادگاه اعتبار قانونی دارد و طرفین آن ملزم به اجرای تعهدات ذکر شده در آن می باشند .هر سندی که در اداره ثبت اسناد تنظیم نشود در حکم سند عادی است .

آیا ملک قولنامه‌ای قابل توقیف است؟

توقیف ملک معمولا در دعاوی مالی مانند : طلاق و چک و…صورت میگیرد که فرد طلبکار طی دادرسی میتواند از دادگاه تقاضای توقیف ملک مدیون را تقاضا نماید و برای این کار بایستی اموال وی را که دارای شماره پلاک ثبتی هستند به واحد اجرای احکام دادگستری معرفی نماید و این واحد پس از استعلام و تایید اداره ثبت میتواند دستور توقیف ملک و فروش آن را برای وصول طلب طلبکار صادر نماید حال اگر پس از استعلام پاسخ دریافتی از سوی اداره ثبت مبنی براین باشد که ملک مورد نظر به نام مدیون ثبت نشده است واحد اجرای احکام نمیتواند حکمی در این خصوص دستور بازداشت آن ملک صادر کند .

اگر مال مدیون قولنامه ای باشد و به آن نیز دسترسی داشته باشید و نشتن دهنده آن باشد که مدیون ملک را از مالک قبلی خریده است و در حال مالک شرعی و عرفی آن میباشد بازهم اجرای احکام نمیتواند دستور توقیف آن را صادر کند . زیرا در هر صورت بایستی شماره پلاک ثبتی به نام مدیون باشد تا قانون اجازه توقیف آن را صادر کند .

قانون کسی را مالک میداند که ملک به نام او ثبت شده باشد زیرا به هر دلیلی ممکن است قولنامه فاقد اعتبار باشد به طور مثال : بابردلایل قانونی احتمال دارد که قولنامه از سوی یکی از طرفین معامله فسخ شده باشد .

آیا اموال قولنامه ای قابلیت توقیف توسط دادگاه را دارد؟

طبق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک :همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.

بیشتر بخوانید:  وکیل ملکی

در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آن‌ها محرز و در سهم ‌الارث بین آن‌ ها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.

تبصره – حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطه طی مراحل قانونی و یا به واسطه انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.

نحوه توقیف ملک قولنامه ای

طبق ماده 34 قانون اجرای احکام مدنی :همین که اجراییه به محکوم‌علیه ابلاغ شد محکوم‌علیه مکلف است ظرف ده روز مفاد آن را به موقع اجرا بگذارد یا ترتیبی برای پرداخت محکوم‌به بدهد یا مالی معرفی کند که اجرای حکم و استیفاء محکوم‌به از آن میسر باشد و در صورتی که خود را قادر به اجرای مفاد اجراییه نداند باید ظرف مهلت مزبور جامع دارایی خود را به قسمت اجرا تسلیم کند و اگر مالی ندارد صریحاً اعلام نماید هر‌گاه ظرف سه سال بعد از انقضاء مهلت مذکور معلوم شود که محکوم‌علیه قادر به اجرای حکم و پرداخت محکوم به بوده لیکن برای فرار از آن اموال خود را معرفی نکرده یا صورت خلاف واقع از دارایی خود داده به نحوی که اجرای تمام یا قسمتی از مفاد اجراییه متعسر گردیده باشد به حبس جنحه‌ای از شصت و یک روز تا شش ماه محکوم خواهد شد.

‌تبصره – شخص ثالث نیز می‌تواند به جای محکوم‌علیه برای استیفای محکوم‌ به مالی معرفی کند.

مطابق با همین ماده و تبصره ی آن برای اینگونه شرایطی راهکاری در نظر گرفته شده است که طبق آن اگر طلبکار تواند ادعای خود را در مورد مالکیت مدیون نسبت به ملک معرفی شده به اثبات برساند ،یعنی ثابت کند که مدیون مالک ملک است دادگاه حکم توقیف و فروش آن را جهت وصول مطالبات صادر خواهد کرد.

نظر مراجع قانونی در مورد ملک قولنامه ای

طبق نظر مراجع قانونی املاک قولنامه ای رسمیت ندارند و از اعتبار سند رسمی برخوردار نمیباشند و مالک اصلی ملک کسی است که نامش در سند رسمی ملک قید شده باشد بنابراین چنانچه کسی بخواهد از طریق قولنامه ادعای مالکیت ملکی را داشته باشد باید بتواند آن را از طریق راههای قانونی اثبات نماید، که این راههای عبارتند از :

• فرد بتواند اشخاصی را به دادگاه بیاورد که بر مالکیت او اعلام شهادت کنند .
• تصرف ملک: شخص بایستی ثابت کند که در ملک مورد نظر تصرف مالکانه دارد.
• شخصی که سند به نام اوست با حضور در دادگاه اقرار کند که فرد بدهکار مالک ملک است و مخالفتی با توقیف ملک ندارد .
• بدهکار موظف است مالی را به دادگاه معرفی کند که ضمن احراز مالکیت آن ، مال معرفی شده قابلیت استفاده نیز داشته باشد .

باتوجه به توصیف بالا تنها داشتن قولنامه نمیتواند مالکیت بدهکار جهت ادای دین را اثابت کند بنابراین بایستی مالکی که نامش در سند اصلی قید شده است اقرار نامه ای تنظیم کند که در آن اعلام کند که مالک قولنامه ای مالک اصلی ملک است که طبق قولنمه مالکیت به وی انتقال داده شده است و این اقرارنامه به اجرای احکام تحویل داده شود.

آیا اموال قولنامه ای قابلیت توقیف توسط دادگاه را دارد؟

مطابق ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام در مواردی که ملک قولنامه ای هیچ سابقه ثبتی ندارد ، اجرای احکام بایستی به نحو مقتضی ولو با درخواست از کارشناس ارزیابی، از عدم سابقه ثبتی ملک اطمینان پیدا کند.به نحوی که ثابت شود که ملک مورد نظر هیچوقت توسط هیچکدام از صاحبانش به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده است و مالکیت رسمی ندارد .

موارد بسیاری وجود دارد که صاحبان املاک هیچگاه به تنظیم سند برای ملک خود مبادرت نورزیده اند و ملک از گذشته تا کنون مالکیتش از طریق قولنامه از شخصی به شخص دیگر انتقال یافته است .

معرفی یا توقیف مال غیرمنقول مستند به سند وکالتی

وکالت‌نامه ‌حتی اگر به صورت رسمی بین طرفین تنظیم شود ،مطابق قانون مالکیتی را برای وکیل به وجود نخواهد آورد .وکالتنامه ها هرچند رسمی ، مشمول سند رسمی عنوان شده در قانون نخواهند شد ،بنابراین نمیتوان مال مندرج شده در وکالتنامه را مورد توقیف قرار داد .

توقیف ملک قولنامه ای برای مهریه

طبق ماده 110 قانون اجرای احکام مدنی: توقیف مال غیر منقول که سابقه ثبتی ندارد به عنوان مال محکوم علیه زمانی جائز است که محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا محکوم علیه به موجب حکم نهایی مالک شناخته شده باشد.

چنانچه در این مقاله توضیح دادیم توقیف ملک قولنامه ای دارای اشکالات و تعارضات زیادی در قانون میباشد که در بالا مفصلا به آن پرداختیم ،بنابراین توصیه میشود که زوجه جهت وصول مهریه خود اموالی را که دارای سند هستند برای مزایده به اجرای احکام معرفی کند .و اگر زوج ملک سندی ندارد برای اثبات مالکیت موارد قولنامه ای بایستی مطابق موارد ذکر شده در این مقاله مالکیت زوج را اثبات کند.

بیشتر بخوانید:  اعتبار کپی یا رونوشت سند رسمی چقدر است؟